ผู้อ่านถาม: "เราขายสินค้าให้สั้น ๆ ในแคลิฟอร์เนียโดยมีการจำนองเป็นครั้งแรกและครั้งที่สอง (บรรทัดเครดิต) การขายปิดท้ายด้วยผู้ให้กู้รายแรกที่ได้รับเงินจำนวน 360,000 เหรียญสหรัฐฯ $ 402, 000 ที่ค้างชำระและครั้งที่สองได้รับ $ 1, 000 ของ $ 148, 000 ที่ค้างชำระหกเดือนต่อมา บริษัท เรียกเก็บหนี้ของ บริษัท จำนองที่สองที่เรียกว่าเรียกร้องให้เราชำระเป็นจำนวนเงิน $ 60, 000 ใน $ 148, 000 ดุลครั้ง owed สามารถ ธนาคารยื่นคำตัดสินไม่เพียงพอต่อเราหลังจากการขายสั้น ๆ ? "
การตัดสินขาดดุลบางครั้งปรากฏขึ้นหลังจากการยึดสังหาริมทรัพย์หรือการขายสั้น ๆ
เจ้าของบ้านรู้สึกประหลาดใจที่ได้รับคำแนะนำเหล่านี้บ่อยครั้งและมักเป็นเพราะพวกเขาไม่ได้รับคำแนะนำทางกฎหมายหรือคำแนะนำด้านภาษีล่วงหน้าอย่างถูกต้อง
ตั๋วสัญญาใช้เงินและการจำนอง
การตัดสินที่ไม่สมบูรณ์เกิดจากความเป็นจริง ผู้กู้ผิดนัดในตั๋วสัญญาใช้เงิน , ไม่ใช่การจำนอง ตั๋วสัญญาใช้เงินเป็นสัญญาที่จะต้องจ่าย นอกจากนี้ยังสามารถสร้างความรับผิดส่วนบุคคลขึ้นอยู่กับกฎหมายของรัฐ ความรับผิดส่วนบุคคลหมายถึงผู้ให้กู้สามารถไปหลังจากสินทรัพย์ของผู้กู้สำหรับความล้มเหลวในการจ่ายเงินกู้
ตั๋วสัญญาใช้เงินมีหลักประกันโดยโฉนดที่ไว้ใจได้หรือจำนองทั้งนี้ขึ้นอยู่กับตราสารทางการเงิน โดยปกติโฉนดจำนองหรือโฉนดจะถูกบันทึกไว้ในบันทึกสาธารณะที่สถานที่ตั้งอยู่ซึ่งจะแจ้งให้สาธารณชนทราบว่าบ้านมีภาระผูกพันกับมัน
การยึดสังหาริมทรัพย์
หากไม่มีการชำระตั๋วสัญญาใช้เงินตามที่ตกลงกันไว้ผู้รับประโยชน์มีสิทธิยึดทรัพย์สินนั้นเนื่องจากทรัพย์สินนั้นเป็นหลักประกันตั๋วสัญญาใช้เงิน
หากผู้ยืมไม่นำเงินมาชำระหรือชำระเงินกู้ที่มีอยู่ในช่วงระยะเวลายึดสังหาริมทรัพย์ทรัพย์สินจะถูกประมูล หากทรัพย์สินขายเกินกว่าจำนวนที่ค้างชำระไม่มีการขาดแคลน แต่ที่ไม่ค่อยเกิดขึ้น
ธนาคารได้รับทรัพย์สินในการยึดสังหาริมทรัพย์เมื่อไม่มีใครเสนอราคาเพียงพอที่จะจ่ายออกจากธนาคาร
ธนาคารยังมีสิทธิที่จะขายหุ้นดังกล่าวให้น้อยกว่าผู้ประมูลที่มีราคาสูงสุดในการประมูล แต่โดยทั่วไปธนาคารต้องการขายให้กับบุคคลอื่นหลังจากการยึดสังหาริมทรัพย์โดยหวังว่าจะได้รับเงินมากขึ้นในตลาดเปิด
การขายระยะสั้น
ขณะที่บ้านรอการยึดสังหาริมทรัพย์ธนาคารอาจตกลงที่จะลดความเสียหาย จะช่วยให้ผู้ขายทำขายสั้นและรับเงินน้อยกว่าผู้ขายเป็นหนี้เงินกู้ยืมของเขา
ผู้ขายบ้านขายว่าจ้างตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เพื่อหาผู้ซื้อสำหรับการขายระยะสั้น ผู้ซื้อทำข้อเสนอและหากธนาคารยอมรับแล้วบ้านจะขายที่ขาดทุน
การตัดสินขาดแคลน
การขาดดุลคือความแตกต่างระหว่างยอดเงินต้นที่ครบกำหนดและจำนวนเงินที่ได้รับโดยให้จำนวนเงินที่ได้รับน้อยกว่าจำนวนหนี้ที่ค้างชำระ
ไม่ว่าธนาคารจะสามารถดำเนินการตามคำตัดสินที่ขาดไม่ได้หลังจากการยึดสังหาริมทรัพย์หรือการขายระยะสั้นขึ้นอยู่กับว่าตั๋วสัญญาใช้เงินจะทำให้ผู้ขายเป็นผู้รับผิดต่อหนี้หรือไม่บางรัฐอนุญาตให้รับผิดส่วนบุคคล
ข้อควรพิจารณาเกี่ยวกับข้อบกพร่องในรัฐแคลิฟอร์เนีย
ข่าวดีสำหรับผู้กู้รัฐแคลิฟอร์เนียคือเงินให้กู้ยืมเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยที่อยู่อาศัยตั้งแต่หนึ่งถึงสี่หน่วยได้รับการยกเว้นจากการตัดสินขาดแคลน
เงินให้กู้ยืมที่แข็งตัวในรัฐแคลิฟอร์เนีย - เงินกู้ยืมที่ได้รับจากบ้านหลังการรีไฟแนนซ์หรือการจำนองครั้งที่สอง - อาจต้องได้รับการตัดสินขาดดุลภายใต้เงื่อนไขต่อไปนี้:
- ผู้ให้กู้ต้องถูกยึดทรัพย์ตามกระบวนการพิจารณาคดี > ประมวลกฎหมายแพ่งแคลิฟอร์เนียประมวลกฎหมายอาญามาตรา 726) ผู้ให้ยืมส่วนใหญ่ยึดทรัพย์สินจากการขายทรัพย์สินซึ่งไม่ใช่
- ไม่ใช่ ให้สิทธิแก่ผู้ให้ยืมในการตัดสินขาดดุลโดยมีข้อยกเว้น (ดูการจำนองที่หนักเป็นอันดับสอง) วินาที ด้านล่าง) ใช้เวลาสามเดือนในการดำเนินการกับคำตัดสินที่ขาดไม่ได้ภายใต้การยึดสังหาริมทรัพย์ของศาล
- หากการจำนองครั้งที่สองเป็นเรื่องยากและผู้ให้กู้ได้สูญเสียหลักประกันสำหรับเงินกู้ดังกล่าวผ่านการยึดสังหาริมทรัพย์หรือการขายสั้น - ทำให้การรักษาความปลอดภัยสำหรับตั๋วสัญญาใช้เงินไม่มีค่าอะไร - ผู้รับประโยชน์ของการจำนองที่สองนั้น
- สามารถ > มีคำตัดสินขาดแคลน (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963) SB 931 มีผลตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2011 เป็นต้นไปมีการป้องกันการขาดแคลนแก่ผู้ขายที่ขายสั้นในรัฐแคลิฟอร์เนียหากเงินกู้เป็น ในอันดับแรกไม่ใช้กับการยึดสังหาริมทรัพย์ การเจรจาต่อรองคอลเลกชัน
- ผู้ให้กู้เงินรายใหญ่บางรายขายตั๋วสัญญาใช้เงินให้กับนักลงทุนหลังจากที่ยึดสังหาริมทรัพย์เพนนีต่อดอลลาร์จากนั้นนักลงทุนจะพยายามเรียกเก็บหนี้
แม้ว่าผู้ให้กู้อาจยอมรับคำกล่าวอ้างว่า $ 1,000,000 สำหรับการจำนองที่มีระยะเวลา $ 100,000 ในการขายสั้น ๆ การรักษาความปลอดภัยสำหรับเงินที่ยากลำบากนั้นจะได้รับการปล่อยตัว แต่ตั๋วสัญญาใช้เงินอาจจะไม่ใช่การขายระยะสั้น ผู้ขายเช่นผู้อ่านของเราอาจเชื่อว่าความเจ็บปวดสิ้นสุดลงจนวันหนึ่งเขาได้รับโทรศัพท์ c ทั้งหมดขอชำระ เมื่อเกิดเหตุการณ์นี้:
ตระหนักดีว่าผู้ให้กู้ส่วนใหญ่จะเจรจาเพื่อลดหย่อนผลตอบแทน
ผู้ให้กู้อาจขอตั๋วสัญญาใช้เงินใหม่เพื่อทดแทนตั๋วสัญญาใช้เงินฉบับเก่า ในกรณีดังกล่าวโปรดตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้ให้กู้ส่งตั๋วสัญญาใช้เงิน "จ่ายเงินเต็มจำนวน"
- หากผู้ให้ยืมขายหนังสือแล้วส่วนลดอาจมากขึ้น
- ตั๋วสัญญาใช้เงินไม่ยากจะต้องจ่ายเป็นเงินสด ผู้ให้กู้บางรายจะยอมรับการชำระเงิน
- หากผู้ให้ยืมนำเงินไปให้กับนิติบุคคลอื่นทราบว่าทราบอาจมีการขายที่น้อยกว่ามูลค่าที่ตราไว้และผู้ให้กู้รายใหม่อาจยอมรับจำนวนที่ต่ำกว่าเป็นเงินเต็มจำนวน
- หลังจากที่โน้ตได้รับการชำระเงินครบถ้วนแล้วให้ผู้ให้กู้คืนตั๋วสัญญาใช้เงินที่ระบุว่า "จ่ายเงินเต็มจำนวน"
- ฉันไม่ได้รับอนุญาตให้ให้คำแนะนำด้านกฎหมายและให้ข้อมูลนี้เพื่อจุดประสงค์ในการให้ข้อมูลโดยทั่วไปเท่านั้น หากคุณต้องการคำแนะนำด้านกฎหมายหรือข้อมูลเพิ่มเติมโปรดติดต่อทนายความอสังหาริมทรัพย์
- ที่มา: สมาคมนายหน้าในแคลิฟอร์เนีย
ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย