ผู้ซื้อบ้านมักจะลงนามในสัญญานายหน้ากับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ / ตัวแทนก่อนที่จะเขียนข้อตกลงในการซื้อ ข้อตกลงการเป็นนายหน้าซื้อขายของผู้ซื้อระบุว่าใครเป็นตัวแทนของผู้ซื้อ เป็นที่รู้จักกันว่าเป็นตัวแทนของผู้ซื้อ มีสัญญานายหน้าซื้อขายสัญญาซื้อขายล่วงหน้าที่หลากหลายทั่วทั้งสหรัฐอเมริกา เพื่อความเรียบง่ายฉันจะทบทวนสามข้อตกลงที่ใช้บ่อยที่สุดในแคลิฟอร์เนียที่มีน้ำหนักมากที่สุดที่ให้สิทธิพิเศษในการเป็นตัวแทนเนื่องจากเป็นรูปแบบที่ต้องการ
ข้อมูลต่อไปนี้เป็นภาพรวมโดยทั่วไป ไม่ได้เป็นการตีความทางกฎหมายของข้อตกลงของนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ ฉันไม่สามารถให้คำแนะนำด้านกฎหมาย หากคุณต้องการคำแนะนำด้านกฎหมายโปรดปรึกษาทนายความอสังหาริมทรัพย์
ข้อตกลงนี้แสดงถึงหน้าที่และความรับผิดชอบของโบรกเกอร์ / ผู้ขายต่อผู้ซื้อความสัมพันธ์กับหน่วยงานขอบเขตหน้าที่ของนายหน้าและหน้าที่ของผู้ซื้อ มันไม่ได้ให้ค่าชดเชย
ผู้ซื้อมีสิทธิเรียกร้องตัวแทนเพียงรายเดียวเท่านั้น- ผู้ซื้อสามารถจ้างนายหน้า / ตัวแทนจำหน่ายมากกว่าหนึ่งรายเพื่อค้นหาทรัพย์สิน
- ผู้ซื้อไม่จำเป็นต้องชดเชยนายหน้า / ตัวแทน
ข้อตกลงในการเป็นนายหน้าซื้อขายของผู้ซื้อ - ไม่ผูกขาดสิทธิในการเป็นตัวแทน
ข้อตกลงที่ไม่ผูกขาดระบุถึงหน้าที่และความรับผิดชอบของโบรกเกอร์ / เอเจนซี่ต่อผู้ซื้อความสัมพันธ์กับหน่วยงานขอบเขตหน้าที่ของนายหน้าและภาระหน้าที่ของผู้ซื้อ แต่จะให้ค่าตอบแทน นอกจากนี้ยังจะลบความรับผิดชอบของผู้ซื้อในการจ่ายค่าคอมมิชชั่นหากนายหน้า / ตัวแทนจ่ายโดยบุคคลอื่นเช่นผู้ขาย
นี่เป็นส่วนหนึ่งของสัญญาที่มักสับสนให้กับผู้ซื้อ พวกเขามักไม่เข้าใจว่าพวกเขาไม่ได้จ่ายค่าธรรมเนียม
- ผู้ซื้อสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ผ่านนายหน้า / ตัวแทนคนอื่นได้ตราบเท่าที่ทรัพย์สินนั้นไม่ใช่บ้านที่นายหน้าคนแรกได้แนะนำ
- ผู้ซื้อมีสิทธิเรียกร้องค่านายหน้า
- นายหน้าซื้อขาย / ตัวแทนสามารถรับเงินได้มากขึ้น ค่าคอมมิชชั่นสูงกว่าค่าที่ตกลงกันไว้ในข้อตกลงถ้าผู้ขายเลือกที่จะจ่ายมากขึ้นและได้รับการเปิดเผย
ข้อตกลงของนายหน้าซื้อขายของผู้ซื้อ - สิทธิพิเศษในการเป็นผู้แทน
นี่คือแบบฟอร์มที่ฉันใช้กับผู้ซื้อของฉัน คล้ายคลึงกับขอบเขตที่ไม่ใช่รูปแบบพิเศษยกเว้นความแตกต่างสำคัญประการหนึ่ง: ผู้ซื้อตกลงที่จะทำงานกับโบรกเกอร์ / ตัวแทนเท่านั้น
- ผู้ซื้อไม่สามารถจ้างนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ / ตัวแทนได้มากกว่าหนึ่งรายเพื่อเป็นตัวแทนของเธอ
- ค่าคอมมิชชั่นสามารถเจรจาได้
- ผู้ซื้อมีสิทธิเรียกร้องหน่วยงานเดียว
- ผู้ซื้อไม่รับผิดชอบต่อค่าคอมมิชชั่น
- นายหน้า / ตัวแทนสามารถได้รับค่าคอมมิชชั่นสูงกว่าค่าที่ต่อรองได้ตามที่ระบุไว้ในสัญญาหากผู้ขายเลือกที่จะจ่ายมากขึ้นและได้รับการเปิดเผย
ในขณะที่ข้อตกลงในสัญญาที่ไม่เป็นเอกสิทธิ์อาจเรียกใช้สำหรับ เดือนหรือสองข้อโดยทั่วไปข้อตกลงจะมีระยะเวลาตั้งแต่ 30 วันถึงหนึ่งปีหากผู้ซื้อเลือกที่จะซื้อทรัพย์สินที่ตัวแทนจำหน่ายแนะนำให้เธอจะเป็นหนี้หน่วยงานดังกล่าว การเป็นตัวแทนพิเศษจะช่วยให้นายหน้า / ตัวแทนสามารถเจรจากับผู้ขายที่ไม่ได้รับการเสนอราคา (เช่นการขายโดยเจ้าของ) ในนามของผู้ซื้อ ในกรณีเหล่านี้ค่าคอมมิชชั่นจะถูกเพิ่มเข้าไปในราคาขายและจ่ายโดยผู้ซื้อไปยังโบรกเกอร์เป็นส่วนหนึ่งของการจัดหาเงินทุน หากผู้ซื้อสามารถซื้อทรัพย์สินที่มีส่วนลดมากโดยใช้อำนาจในการเจรจาต่อรองของนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ตัวแทน / ตัวแทนจะมีรายได้มากกว่าที่ได้รับ
ตัวแทนพิเศษหมายถึงนายหน้า / ตัวแทนถูกจ้างโดยผู้ซื้อและจะทำงานอย่างขยันขันแข็งในนามของผู้ซื้อ
ประโยชน์หลักสำหรับผู้ซื้อบ้านที่จะใช้สิทธิ์ในการแสดงสัญญาเป็นเพียงข้อเท็จจริงที่ว่าตัวแทนของผู้ซื้อควรมุ่งเน้นไปที่ผู้ซื้อและทำงานอย่างขยันขันแข็งในการหาผู้ซื้อบ้าน ผู้ซื้อที่ทำงานภายใต้ข้อตกลงอื่น ๆ กำลังบอกตัวแทนของตนไม่ให้ทำงานหนักสำหรับพวกเขาเพราะพวกเขาอาจไม่ใช้ตัวแทนเพื่อซื้อบ้าน
การบอกเลิกสัญญา
สอบถามนายหน้า / ตัวแทนถ้าเธอจะปลดปล่อยคุณจากสัญญาถ้าคุณพบว่าความสัมพันธ์ไม่เหมาะสมสำหรับคุณหรือในทางกลับกัน ในขณะที่ตัวแทนไม่จำเป็นต้องปล่อยตัวคุณหากพวกเขาไม่เห็นด้วยกับข้อตกลงล่วงหน้านี้อย่าเซ็นสัญญากับพวกเขา ผู้เชี่ยวชาญให้การรับประกันส่วนบุคคลว่าลูกค้าจะพอใจ
ถ้าตัวแทนไม่สามารถให้การรับประกันแก่คุณได้ว่าตัวแทนไม่สมควรได้รับธุรกิจของคุณ
นี่เป็นถนนสองทิศทาง หากตัวแทนรู้สึกว่าลูกค้าไม่ตรงกับที่ดีคุณอาจต้องการพูดคุยกับตัวแทนของคุณว่าตัวแทนจะแจ้งให้คุณทราบและไม่ว่าคุณจะพอใจหรือไม่ถ้าตัวแทนของคุณบอกลา เมื่อฝ่ายแรกเห็นด้วยที่จะทำงานร่วมกันพวกเขาอาจจะเข้ากันได้ดีเพราะทุกคนดูเหมือนปกติและปกติเมื่อเริ่มแรก นอกจากนี้ยังมีสมมติฐานที่คู่ความฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่สามารถคาดการณ์ได้
ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย