ประมาณค่าสัมบูรณ์บน Zillow

ลูกค้าเคยถามฉันถึงหลายครั้งเกี่ยวกับการประมาณค่าของ Zillow ที่ฉันนึกว่าทุกคนสงสัยว่า Zillow มีความถูกต้องหรือไม่ดี ฉันคิดว่าสิ่งแรกที่เข้าใจคือสิ่งที่ Zillow ไม่ใช่ Zillow ไม่ได้อยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ฉันไม่ทราบว่ามีตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ที่ทำงานที่ Zillow (ยังไม่ได้) ไม่ใช่บริการสาธารณะเช่นห้องสมุด Zillow เป็นเว็บไซต์ธุรกิจที่จัดตั้งขึ้นเพื่อล่อตาที่ต้องการจะจ้องมองที่บ้านและในที่สุดก็จะขายโฆษณาให้กับผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์

Zillow ตั้งข้อสรุปหลายอย่างเกี่ยวกับความคิดเห็นที่เกิดจากการสังเกตข้อมูลที่รวบรวมจากแหล่งต่างๆ ทุกคนมีความเห็นเกี่ยวกับบางสิ่งบางอย่าง คุณสามารถตกลงหรือไม่เห็นด้วย ความคิดเห็นไม่ใช่ข้อเท็จจริง ถ้า Zillow มีจุดเด่นอยู่ที่ชีพจรของตลาดผ่านผลึกคริสตัลของตัวเอง Zillow จะคาดการณ์ว่าการล่มสลายของตลาดที่อยู่อาศัยจะเกิดขึ้นและมันก็ไม่ได้เกิดขึ้น ในความเป็นจริง Zillow เพิ่งเริ่มต้นเมื่อตลาดเริ่มสลาย

เหมือนกับการเปรียบเทียบของ Randolph Duke ในภาพยนตร์ 1983 Eddie Murphy Trading Places ซึ่งตัวละคร Duke อธิบายว่าตลาดมีการเพิ่มขึ้นหรือตลาดลดลงหรือไม่? โบรกเกอร์สินค้าโภคภัณฑ์ (และใช่แม้กระทั่ง บริษัท เช่น Zillow) จะยังคงทำเงิน

การทำความเข้าใจ Zillow Zillow ของ Zillow

Zillow ได้รับข้อมูลโดยรวมข้อมูลทั้งหมดเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยที่สามารถหาได้ การควบรวมเป็นคำที่แฟนซีผสมและรวมข้อมูลจากแหล่งต่างๆเข้าไว้ด้วยกัน

ดำเนินการอย่างถูกต้องการควบ บริษัท สามารถสร้างการผูกขาดได้ แต่ขออย่าก้าวไปข้างหน้า โปรแกรมคอมพิวเตอร์จำนวนมากอยู่ที่สามารถคาดการณ์มูลค่าของบ้านได้ แม้ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ใช้โปรแกรมคอมพิวเตอร์ แต่ความแตกต่างคือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ไม่พึ่งพาโปรแกรมเหล่านั้นเช่นเดียวกับที่เราสามารถดูปัญญาประดิษฐ์ได้

เรายังไม่ค่อยมี

อย่างน้อยตอนนี้ไม่ได้ Zillow ไม่สามารถคาดเดาได้ว่าผู้ซื้อจะรู้สึกอย่างไรเมื่อเธอเข้ามาในบ้าน Zillow ไม่สามารถบอกคุณได้ว่าการตกแต่งภายในได้รับการปรับปรุงแล้วหรือไม่ถ้าฝีมือดีกว่าหรือว่าวัสดุที่ใช้มีราคาต่ำกว่าหรือไม่ว่าโรงเรียนที่อยู่รอบมุมจะลดราคาบ้านที่สนับสนุนสนามฟุตบอลหรือสนามอื่นใด ปัจจัยตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และผู้ประเมินราคาใช้เมื่อพวกเขารู้ว่าพื้นที่ใกล้เคียงและได้ตรวจสอบที่บ้านในคน

ฉันจะไม่พูดแทนตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ทุกคน แต่ฉันทำธุรกิจนี้มานานกว่า 40 ปีแล้วและมีความสามารถเพียงพอหรือไม่เกินค่าเฉลี่ย เมื่อฉันเริ่มประเมินทรัพย์สินแล้วสิ่งแรกที่ฉันทำจากคอมพิวเตอร์คือกำลังศึกษาบ้านจากดาวเทียมบน Google ฉันทราบว่าไม่ว่าจะเป็นถนนที่วุ่นวายใกล้กับสถานที่ให้บริการในเชิงพาณิชย์หรือทางด่วนขนาดของบ้านอื่น ๆ ในบริเวณใกล้เคียงพืชและภูมิทัศน์การวางแนวของดวงอาทิตย์และถ้าฉันโชคดีอาจมีภาพของ ภายนอกและฉากถนน

ฉันยังใช้การประเมินมูลค่าอัตโนมัติสองชุด หนึ่งคือผ่าน Realist ซึ่งเป็น บริษัท ที่ CoreLogic เป็นเจ้าของซึ่งเป็นศูนย์กลางข้อมูลจากยอดขายทั้งหมดรวมทั้งไม่ใช่ MLS และจะคำนึงถึงยอดขายบ้านโดยประมาณ 25% หรือน้อยกว่าในการกำหนดค่าและประเภทรวมถึงพารามิเตอร์อื่น ๆ ที่ฉันสร้างด้วยตนเอง

การประเมินโดยอัตโนมัติอื่น ๆ จะขึ้นอยู่กับยอดขายที่ดึงมาจาก MLS โดยตรงและคำนวณตามพื้นที่เป็นตารางฟุตรวมถึงค่าเฉลี่ยที่สูงต่ำมัธยฐานและค่าเฉลี่ยของรายการที่ขายที่รอดำเนินการและที่ใช้งานทั้งหมด ทั้งสองค่าเดียวมักจะแตกต่างกันมาก แต่ใช้ร่วมกันฉันสามารถมาถึงช่วงของค่าโดยทั่วไปไม่เกิน 5% ความแตกต่าง แต่นั่นแทบไม่เพียงพอที่จะสร้างมูลค่าได้

ติดอาวุธด้วยข้อมูลดังกล่าวจากนั้นฉันก็ตรวจสอบที่บ้านและมองผ่านสายตาของผู้ซื้อว่าผู้ประเมินราคาจะดูข้อมูลนี้ได้อย่างไรและที่ใดที่เราต้องเผชิญกับการแข่งขันเพื่อดึงดูดการเข้าชมบ้าน ไม่ใช่เรื่องแปลกสำหรับฉันที่จะเข้ามาในบ้านพร้อมกับข้อตกลงเตรียมรายชื่อที่เตรียมไว้และจะต้องเปลี่ยนราคาในรายการหลังจากดูที่บ้านด้วยตนเอง ระบบอัตโนมัติไม่ใช้แทนการประเมินผลส่วนบุคคล

Zillow สุดยอดของความถูกต้องของมูลค่า

Zillow ไม่เคยอ้างว่าถูกต้อง 100% ตลอดเวลาหรือแม้แต่ 80% ถูกต้องทุกช่วงเวลาในทุกพื้นที่ หากบ้านทั้งหมดภายในรัศมีหกแฉกมีความคล้ายคลึงกันมากกล่าวคือเขตปกครองในเขตชานเมืองซึ่งเต็มไปด้วยบ้านที่สร้างขึ้นในปีเดียวกันมีขนาดเท่ากันและมีสิ่งอำนวยความสะดวกเหมือนกันการประเมินของ Zillow จะแม่นยำกว่ามาก, บางทีภายใน 10% เนื่องจากมีความแปรปรวนเฉพาะไม่เพียงพอที่จะโยนออก ครั้งอื่น ๆ ก็จะไม่เป็นที่ปิดที่ทั้งหมด

ฉันดึงบ้านสี่หลังซึ่งฉันได้ขายไปเป็นการส่วนตัวเพื่อเปรียบเทียบกับ Zestimate สำหรับคุณ ที่พักแห่งนี้ตั้งอยู่บนถนนที่วุ่นวายใกล้กับทางรถไฟและอยู่ใกล้กับทางด่วน Zillow ประเมินมูลค่าของบ้านหลังนี้ที่ 380, 733 เหรียญ แต่ขายได้ที่ 349,000 เหรียญหลังจากเกือบ 6 เดือนในตลาดแล้ว ค่าประมาณของ Zillow สูงประมาณ 9%

บ้านหลังที่สองเป็นท่าเทียบเรือที่กำหนดเองในพื้นที่พ็อกเก็ตของแซคราเมนโต Zillow มูลค่าบ้านที่ $ 983, 097 ขายได้ที่ $ 1, 085, 000 ซึ่งเป็น 10% มากกว่าการประเมิน Zillow หากผู้ขายได้พึ่งพาการประเมินราคาของ Zillow พวกเขาอาจสูญเสียมากกว่า 100,000 เหรียญซึ่งก็ไม่มีการเปลี่ยนแปลงเล็กน้อย

บ้านหลังที่สามเป็นบ้านที่สร้างขึ้นใหม่ในพื้นที่พิเศษของ Davis, California ใกล้กับ University of Davis Zillow มูลค่าบ้านที่ $ 1, 230, 563 แต่ขายได้ $ 1, 495, 000 และเป็นเงินสดไม่มีเงินทุนมีส่วนเกี่ยวข้อง Zestimate ต่ำกว่า 20% มากเกินไป

บ้านหลังที่สี่คือบ้านริมทะเลสาบในเอลก์โกรฟรัฐแคลิฟอร์เนีย อีกครั้งการประเมินของ Zillow ต่ำเกินไปที่ 488 เหรียญ 711 และขายได้อีก 16% ซึ่งรวมถึงการประเมินผู้ให้กู้ของผู้ซื้อที่ 565 เหรียญ 500.

The Zestimate เป็นสูตรเพื่อให้ผู้เยี่ยมชมเว็บไซต์มีช่วงของมูลค่ามันไม่ได้หมายถึงการแทนที่การประเมินหรือความเห็นของผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ฉันมักจะหึงหวงที่ค่า Zillow ก่อนที่ฉันจะไปที่ผู้ขายเพราะฉันรู้ว่าผู้ขายกำลังมองหาค่าเหล่านั้น ไม่ใช่เพราะมีค่าสำหรับฉันเป็นมืออาชีพในการประมาณการ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ใช้ Zillow ในการกำหนดราคาบ้าน

ฉันตระหนักดีว่าตัวแทนบางคนจะบอกให้ลูกค้าของพวกเขาดูราคาใน Zillow เพื่อดูว่าพวกเขาจะได้รับอะไรดีเมื่อซื้อบ้านให้มากขึ้นกว่าราคาขายที่แท้จริง เป็นการเลือกใช้กับตัวแทน เมื่อราคาเป็นไปเพื่อประโยชน์ของพวกเขาพวกเขาอาจใช้ แม้ธนาคารจะไม่ทราบดีนักดังนั้นในสถานการณ์การขายแบบสั้น ๆ ตัวอย่างเช่นเมื่อข้อเสนอพิเศษมากกว่า Zestimate ตัวแทนขายระยะสั้นอาจชี้ไปที่ Zestimate สำหรับธนาคารขายระยะสั้น

อย่างไรก็ตาม Zillow มอบข้อเสนอพิเศษให้ผู้บริโภคมากยิ่งขึ้นกว่าด้านสุดยอด ผมเชื่อว่าผู้คนได้รับการแขวนคอขึ้นบนสุดที่พวกเขามองเห็นความมั่งคั่งมากมายของข้อมูลในเว็บไซต์ที่มีข้อเท็จจริงอย่างข้อมูลที่เกี่ยวข้องขายที่เปรียบและประชากรในบริเวณใกล้เคียงซึ่งทั้งหมดนี้สามารถล้ำค่าเพื่อผู้ซื้อบ้านครั้งแรกหรือที่บ้าน ผู้ขายในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์

ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย

การเปิดเผยข้อมูลทั้งหมด: Elizabeth Weintraub เป็นตัวแทนของ Premier Zillow