การปรับอัตราดอกเบี้ย: นิยามประเภทข้อดีข้อเสีย

คำนิยาม: การจำนองอัตราปรับเป็นเงินกู้ที่ใช้อัตราดอกเบี้ยของดัชนี โดยปกติดัชนีจะเป็นอัตรา Libor, อัตราเงินเฟ้อหรือตั๋วเงินคลังหนึ่งปี ARM เป็นที่รู้จักกันว่าเงินกู้อัตราการปรับอัตราจำนองอัตราตัวแปรหรือเงินกู้อัตราตัวแปร

ผู้ให้กู้แต่ละรายจะตัดสินใจว่าจะเพิ่มคะแนนเท่าใดในอัตราดัชนี โดยปกติแล้วจะมีหลายเปอร์เซ็นต์ ตัวอย่างเช่นถ้าอัตรา Libor เท่ากับ 0. 5 เปอร์เซ็นต์อัตรา ARM อาจอยู่ที่ใดก็ได้จาก 2. 5 เปอร์เซ็นต์ถึง 3. 5 เปอร์เซ็นต์

ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่จะเก็บอัตราดอกเบี้ยในอัตราที่โฆษณาไว้เป็นระยะเวลาหนึ่ง อัตราดังกล่าวจะเพิ่มขึ้นเป็นระยะ ๆ นี่เรียกว่าการรีเซ็ต ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของเงินกู้ อาจเกิดขึ้นทุกๆ 3 ปีหรือ 5 ปีเป็นรายไตรมาสรายปีขึ้นอยู่กับประเภทสินเชื่อที่คุณได้รับ คุณต้องอ่านแบบละเอียดเพื่ออ่านว่าคุณจะสามารถจ่ายดอกเบี้ยได้หรือไม่

หลังจากตั้งค่าแล้วอัตราจะเพิ่มขึ้นตามที่ Libor ทำ นั่นหมายความว่าการจ่ายเงินของคุณอาจพุ่งขึ้นอย่างรวดเร็วหลังจากระยะเวลาห้าปีแรกเริ่มต้นขึ้น ถ้า Libor เพิ่มขึ้นเป็น 2.5 เปอร์เซ็นต์ในช่วงเวลานั้นอัตราดอกเบี้ยใหม่ของคุณจะเพิ่มขึ้นเป็น 4.5 เปอร์เซ็นต์หรือ 5. 0 เปอร์เซ็นต์ สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมโปรดดูที่อัตรา Libor ในอดีต

นั่นหมายความว่าคุณต้องใส่ใจกับการเปลี่ยนแปลงของอัตราเงินเฟ้อและผลตอบแทนของตั๋วเงินคลังระยะสั้น นั่นเป็นเพราะ Libor มักจะเปลี่ยนไปตามขั้นตอนการล็อก เมื่อความต้องการ Treasurys ตกมันบังคับให้ผลผลิตขึ้น

ดูประสิทธิภาพการทำงานของ U. S. Treasury

Pros

ข้อดีของการจำนองอัตราปรับคืออัตราต่ำกว่าการจำนองอัตราคงที่ อัตราเหล่านี้เชื่อมโยงกับธนารักษ์ 10 ปี นั่นหมายความว่าคุณสามารถซื้อบ้านหลังใหญ่ได้น้อยลง ที่น่าสนใจโดยเฉพาะอย่างยิ่งกับผู้ซื้อบ้านครั้งแรกและคนอื่น ๆ ที่มีรายได้ปานกลาง

ข้อเสีย

ข้อเสียใหญ่คือการชำระเงินรายเดือนของคุณสามารถเพิ่มขึ้นได้หากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น หลายคนประหลาดใจเมื่ออัตราดอกเบี้ยปรับตัวลงแม้ว่าจะอยู่ในสัญญา หากรายได้ของคุณไม่ขึ้นไปคุณอาจไม่สามารถซื้อบ้านได้อีกและอาจสูญเสียรายได้

สินเชื่อจำนองปรับได้เป็นที่นิยมในปีพ. ศ. 2547 เมื่อ Federal Reserve เริ่มขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินเฟ้อ ความต้องการสินเชื่อแบบเดิมลดลงเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น ธนาคารสร้างการจำนองอัตราปรับเพื่อให้การชำระเงินรายเดือนลดลง

ประเภท

ในปีพ. ศ. 2547 ธนาคารมีความคิดสร้างสรรค์เกี่ยวกับสินเชื่อประเภทใหม่เพื่อดึงดูดเจ้าของบ้านที่มีศักยภาพ ต่อไปนี้เป็นตัวอย่างที่ได้รับความนิยมมากที่สุด

เงินให้สินเชื่อดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียว พวกเขามีอัตราต่ำสุด การชำระเงินรายเดือนของคุณเพียงแค่ไปสู่ความสนใจและไม่ใช่หลักการใด ๆ เป็นเวลาสามถึงห้าปีแรกหลังจากนั้นคุณจะเริ่มชำระเงินที่สูงขึ้นเพื่อให้ครอบคลุมหลักการ หรือคุณอาจจะต้องชำระเงินบอลลูนขนาดใหญ่

ถ้าคุณทราบว่าพวกเขาทำงานอย่างไรเงินกู้เหล่านี้อาจเป็นประโยชน์มาก หากคุณสามารถจ่ายได้การชำระเงินพิเศษใด ๆ จะตรงไปยังหลักการ หากคุณมีระเบียบวินัยในการชำระเงินเหล่านี้คุณจะสามารถจ่ายเงินตามหลักการนี้ได้มากขึ้น

ด้วยวิธีนี้คุณจะได้รับส่วนในบ้านสูงกว่าการจำนองทั่วไป เงินกู้เหล่านี้เป็นอันตรายถ้าคุณไม่ได้เตรียมตัวสำหรับการปรับหรือการชำระเงินบอลลูน พวกเขายังมีข้อเสียเดียวกันทั้งหมดของการจำนองอัตราการปรับอัตราใด ๆ

เลือกแขน อนุญาตให้ผู้กู้เลือกจำนวนเงินที่ต้องจ่ายในแต่ละเดือน พวกเขาเริ่มต้นด้วยอัตรา "ทีเซอร์" ประมาณหนึ่งถึงสองเปอร์เซ็นต์ ค่าเหล่านี้สามารถตั้งค่าให้สูงขึ้นได้แม้หลังจากการชำระเงินครั้งแรก ผู้กู้ ARM ส่วนใหญ่ (80 เปอร์เซ็นต์) เลือกชำระเงินขั้นต่ำเพียงเดือนละครั้ง ส่วนที่เหลือได้รับการเพิ่มความสมดุลของการจำนองเช่นเดียวกับเงินกู้ยืมค่าตัดจำหน่ายค่าลบ

ผู้ยืมคิดว่าการชำระเงินคงที่เป็นเวลาห้าปี หากยอดจำนองที่ยังไม่ได้ชำระเพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 110 หรือคิดเป็นร้อยละ 125 ของมูลค่าเดิมเงินกู้จะรีเซ็ตโดยอัตโนมัติ อาจส่งผลให้เกิดการชำระเงินที่เท่ากับยอดเงินเดิมสามเท่า

บทลงโทษที่สูงขึ้นช่วยป้องกันผู้กู้จากการรีไฟแนนซ์ เป็นผลให้ผู้กู้ส่วนใหญ่ก็ตกลึกลงไปในตราสารหนี้ เมื่อบ้านมีมูลค่าน้อยกว่าการจำนองหรือผู้กู้สูญเสียงานพวกเขายึดสังหาริมทรัพย์

เงินกู้เหล่านี้เป็นแรงผลักดันที่สำคัญยิ่งสำหรับวิกฤตสินเชื่อซับไพรม์ แม้ว่าจะมีเพียง 2% ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งหมดเป็น ARMS ทางเลือก แต่ก็มีมูลค่า 300,000 ล้านเหรียญ ส่วนใหญ่ผิดนัด อย่างน้อย 60 เปอร์เซ็นต์อยู่ที่แคลิฟอร์เนียซึ่งราคาบ้านลดลง 30-40 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งทำให้พวกเขาได้รับสิทธิ์ในการแก้ไขโปรแกรมการปรับปรุงสินเชื่อที่อยู่อาศัยเช่น MakingHomesAffordable ศูนย์สินเชื่อที่มีความรับผิดชอบ 5 พฤศจิกายน 2550 "สินเชื่อที่ร้ายแรง" Businessweek, 11 กันยายน 2549)