บ้านมักมีการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปให้ผู้ซื้อเมื่อปิดกิจการ แต่ในบางกรณีผู้ซื้อบ้านขอให้ผู้ขายให้ผู้ครอบครองของผู้ซื้อก่อนปิด ผู้ซื้อมักจะทำคำขอดังกล่าวเมื่อสัญญาเช่าช่วงของตนสิ้นสุดลงหรือบ้านของพวกเขาขายได้และพวกเขาต้องการที่อยู่อาศัยก่อนวันปิดบ้านใหม่ ผู้ขายบ้านและผู้ซื้อควรปรึกษาทนายความของพวกเขาด้วยคำถามและความกังวลเกี่ยวกับการครอบครองก่อนที่จะลงนามในข้อตกลงดังกล่าว
ข้อผิดพลาดในการครอบครองที่ดินช่วงต้น
ผู้ขายตัดสินใจขั้นสุดท้ายว่าการครอบครองในช่วงต้นมีความสมเหตุสมผลสำหรับการทำธุรกรรมของตนหรือไม่ อย่างไรก็ตามตัวแทนในรายการอาจกีดกันสถานการณ์ดังกล่าวเนื่องจากมีหลายสิ่งที่อาจผิดพลาด ตัวอย่างเช่น:
- การขายอาจล้มเหลวเนื่องจากปัญหาการจัดจำหน่ายหลักทรัพย์จำนองซึ่งหมายความว่าเงินกู้ของผู้ซื้อจะไม่ได้รับการอนุมัติแม้หลังจากการตรวจทานเอกสารอย่างละเอียดแล้ว กรณีนี้เกิดขึ้นตัวแทนรายชื่อจะกลับไปที่จัตุรัสหนึ่งพยายามที่จะหาผู้ซื้อรายอื่นในบ้าน แต่ให้เวลากับผู้เช่าในสถานที่ ในโลกที่สมบูรณ์แบบผู้ซื้อรายเดิมจะยกเลิก แต่ตัวแทนหาวิธีที่ยากที่เจ้าของบ้านบางครั้งต้องดำเนินการทางกฎหมายเพื่อลบผู้ซื้อรายเดิม
- ผู้ซื้ออาจรู้สึกว่าบ้านเป็นของพวกเขาอยู่แล้วและเริ่มทำการเปลี่ยนแปลง - อาจมีการเปลี่ยนแปลงเจ้าของไม่ค่อยพอใจ ถ้าบ้านไม่ปิดเจ้าของอาจติดกับการปรับปรุงของผู้ซื้อ
- ผู้ซื้ออาจเริ่มทำรายการซ่อมแซมพิเศษที่ต้องการดูเสร็จสิ้นก่อนปิด บ่อยครั้งที่นี่ไม่ใช่ของแท้ซ่อมแซมพวกเขาเพียงสิ่งที่ผู้ซื้อต้องการเห็นการเปลี่ยนแปลง อาจทำให้คุณรู้สึกหงุดหงิดหากคุณผ่านกระบวนการตรวจสอบและซ่อมแซมแล้ว
- สถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุด: ผู้ซื้ออาจทิ้งขยะในบ้าน
หากคุณเห็นด้วยกับความครอบครองของผู้ซื้อในช่วงต้นควรทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่ออธิบายถึงหน้าที่และความรับผิดชอบของทั้งสองฝ่าย ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์สามารถให้สัญญาฉบับมาตรฐานที่ครอบคลุมถึงการครอบครองของผู้ซื้อในช่วงต้น
หากคุณต้องการทนายความสามารถร่างเอกสารได้
ข้อควรพิจารณาในข้อตกลงการครอบครองของผู้ซื้อก่อน 999 คำพูดควรมีรายละเอียดเกี่ยวกับสิ่งที่จะเกิดขึ้นหากการขายไม่ได้ปิดตามเวลาหรือไม่เคยปิด ผู้ซื้อต้องเสียเวลาเท่าไร จะเกิดอะไรขึ้นหากพวกเขาไม่ทำ?ผู้เช่าจะต้องเสียค่าเช่าเท่าไหร่และเมื่อไหร่? คุณต้องการเงินประกันหรือไม่?
- ผู้ซื้อควรยอมรับว่าจะไม่แก้ไขบ้านโดยไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของ หากการปิดไม่ได้เกิดขึ้นผู้ซื้อควรจ่ายเงินเพื่อให้บ้านกลับสู่สภาพเดิม
- ตัดสินใจว่าจะรวมสาธารณูปโภคในค่าเช่าหรือว่าจะมีการโอนบัญชีผู้ซื้อไปยังชื่อของพวกเขาหรือไม่
- ผู้ซื้อมักจะรับผิดชอบในการกำจัดขยะและควรประสานความรับผิดชอบในการจัดสวนกับผู้ขายหากไม่ได้รับการสนับสนุนจากสมาคมเจ้าของบ้าน
- ผู้ขายบ้านยังเป็นเจ้าของบ้านดังนั้นการประกันโครงสร้างเป็นความรับผิดชอบของผู้ขาย ผู้ซื้อต้องประกันของส่วนตัว
- ผู้ซื้อไม่ควรได้รับอนุญาตให้เช่าช่วงบ้าน
- แบบฟอร์มมาตรฐานมักมีคำแถลงเพื่อปลดปล่อยผู้ขายออกจากความรับผิดหากมีสิ่งที่ไม่พึงปรารถนาเกิดขึ้นกับผู้ซื้อก่อนปิด
- สัตว์เลี้ยงจะอนุญาตหรือไม่?
- มีบางครั้งที่ผู้ซื้อครอบครองก่อนปิดสามารถช่วยทั้งสองฝ่ายได้
- ถ้าคุณคิดว่าเป็นการเคลื่อนไหวที่ดีเพียง แต่ดำเนินการด้วยความระมัดระวัง ตรวจสอบผู้ซื้อของคุณอย่างละเอียดก่อนที่จะตกลง
นอกจากนี้ฉันยังคงเป็นที่น่าเสียดายหากฉันไม่ได้ชี้ให้เห็นว่าจากมุมมองของตัวแทนในรายชื่อตัวแทนไม่ใช่ความรู้สึกของตัวแทนผู้ซื้อตัวแทนจำหน่ายรายใหญ่หลายรายกำลังข่มขู่ผู้ครอบครองของผู้ซื้อในช่วงต้น เหตุผลคือการครอบครองในช่วงต้นทำให้ผู้ซื้อมีเวลามากเกินไปในการกระตุ้นรอบ ๆ บ้านเพื่อคิดเกี่ยวกับการซื้อ ผู้ซื้ออาจสังเกตเห็นสิ่งที่พวกเขามองข้ามไปก่อนหน้านี้โดยมีเวลาอยู่ในมือมากเกินไป สิ่งที่ตอนนี้พวกเขาไม่สามารถยืนอยู่ด้วย
จากมุมมองของตัวแทนในรายชื่อสิ่งต่างๆเหล่านี้จะได้รับการค้นพบได้ดีที่สุดหลังจากปิดการขายไม่ใช่ก่อนหน้านี้ เนื่องจากก่อนที่การขายจะสิ้นสุดลงผู้ซื้อจึงสามารถยกเลิกได้
แก้ไขโดย Elizabeth Weintraub ผู้เชี่ยวชาญด้านการซื้อบ้าน
ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย