การเขียนการสูญเสียบ้านบนที่อยู่อาศัยส่วนตัว

โดย Julian Block ทนายความอัยการสูงสุด

คนส่วนใหญ่จะบอกคุณว่าการเขียนการสูญเสียบ้านในการขายบ้านส่วนบุคคลเป็นไปไม่ได้หรือไม่ได้รับอนุญาต แต่พวกเขาจะไม่ถูกต้อง โดยทั่วไปรหัสภาษีกรมสรรพากรห้ามมิให้มีการหักเงินค่าชดเชยสำหรับการขายที่อยู่อาศัยหลัก อย่างไรก็ตามอนุญาตให้มีข้อยกเว้นหลายประการสำหรับการเขียนการสูญเสียบ้านในที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล

ตัวอย่างเช่นกฎหมายอนุญาตหักล้างการสูญเสียจากการขายที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลที่ได้รับการแปลงเป็นทรัพย์สินเช่า

แต่จะ จำกัด จำนวนการตัดจำหน่าย ไม่มีการหักลดค่าก่อนที่คุณจะเริ่มเช่า

จุดเริ่มต้นคือ (1) ค่าปรับของทรัพย์สิน (1) ในขณะที่มีการแปลงสภาพหรือ (2) มูลค่าตลาดยุติธรรม ณ เวลาที่ทำการแปลงแล้วแต่จำนวนใดจะต่ำกว่า หลังจากที่คุณได้กำหนดจำนวนเงินที่ลดลง (1) หรือ (2) ให้เพิ่มจำนวนเงินดังกล่าวเพื่อให้สอดคล้องกับการปรับปรุงทุนในช่วงเช่าซึ่งช่วยเพิ่มมูลค่าของสินทรัพย์ ถัดไปหักค่าเช่าระยะเวลาหักค่าเสื่อมราคา สิ่งที่คุณมาถึงในที่สุดคือสถานที่ที่มีการปรับปรุงในขณะทำการขาย เมื่อคุณขายฝาบนการหักขาดทุนของคุณคือจำนวนเงินที่ฐานขายเมื่อมีการขายเกินราคาขาย

ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีรสเปรี้ยวอสังหาริมทรัพย์ที่มีการปรับปรุงในขณะที่ขายอาจต่ำกว่าต้นทุนเดิม ตามกฎทั่วไปพื้นฐานจะเริ่มออกเป็นค่าใช้จ่ายเดิมรวมทั้งหนี้สินใด ๆ ที่คิดเช่นการจำนองครั้งแรกหรือครั้งที่สองบวกการปรับขึ้นหรือลง

ปรับขึ้นเพื่อสะท้อนค่าใช้จ่ายสำหรับการตั้งถิ่นฐานหรือการปิดบัญชีที่เกี่ยวข้องกับการซื้อเช่นค่าธรรมเนียมทางกฎหมายและ / หรือการปรับปรุง ปรับลดลงสำหรับกำไรจากการขายก่อนวันที่ 7 พฤษภาคม 2540 ของบ้านที่เคยเป็นเจ้าของก่อนหน้านี้ซึ่งถูกเลื่อนออกไปภาษี การปรับค่าใช้จ่ายเหล่านี้ทั้งหมดของค่าใช้จ่ายเดิมของคุณจะเป็นไปตามพื้นฐานที่คุณปรับปรุงแล้ว

ตัวอย่างเช่นในปี 2544 คุณซื้อบ้านพักคนแรกของคุณเป็นเงิน 200,000 เหรียญในปี 2546 คุณย้ายออกจากบ้านและเช่า ในเวลานั้นคุณระบุว่ามูลค่าตลาดยุติธรรมคือ 180,000 เหรียญต่อจากนั้นคุณจะหักค่าเสื่อมราคา 20,000 ดอลลาร์และขายทรัพย์สินมูลค่า 150,000 เหรียญ

คุณอาจคิดว่าการสูญเสียของคุณคือ 50,000 ดอลลาร์ - ความแตกต่างระหว่างค่าใช้จ่ายเดิม 200 เหรียญ 000 และราคาขาย 150,000 เหรียญ แต่กรมสรรพากร จำกัด การสูญเสียของคุณเพียงแค่ 10,000 เหรียญซึ่งเป็นจำนวนเงินที่ 160,000 ดอลล่าร์สหรัฐฯปรับลดตามเวลาที่กำหนด (มูลค่าตลาดยุติธรรมของ 180,000 เหรียญสหรัฐฯ ณ เวลาที่ทำการแปลงหักค่าเสื่อมราคาสำหรับระยะเวลาเช่าที่ 20,000 เหรียญ) สูงกว่าราคาขาย 150,000 เหรียญ

เมื่อระยะเวลาการเช่าน้อยกว่าหนึ่งปีกรมสรรพากรอาจยืนยันว่าไม่ควรได้รับอนุญาตเนื่องจากเหตุผลที่ผู้ขายเปลี่ยนที่อยู่อาศัยเป็นทรัพย์สินเช่าเป็นเพียงชั่วคราวไม่ใช่ถาวรหลักเกณฑ์สำหรับผู้ขายบ้านเตือนว่า "คุณไม่ได้เปลี่ยนบ้านเป็นอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าถ้าคุณเช่าบ้านเก่าเป็นการชั่วคราว" 999 อย่างไรก็ตามหลักเกณฑ์เกี่ยวกับสิ่งที่เป็นชั่วคราวและสิ่งที่ถาวรคือ ไม่ได้หมายถึงคำพูดสุดท้าย พวกเขาเพียงแค่สะท้อนให้เห็นถึงตำแหน่งอย่างเป็นทางการของ IRS ในประเด็นและไม่เกี่ยวข้องกับศาล

ไม่ได้ตามหลักเกณฑ์ IRS จะพิจารณาที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลที่ได้รับการแปลงเป็นอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า "ถ้าคุณนำบ้านของคุณไปทำธุรกิจให้เช่าหรือขายและไม่ได้เช่า" 999 แปล: คุณต้องเช่าบ้านจริงก่อนที่คุณจะสามารถหักเงินขาดทุนได้ ข้อ จำกัด นี้ได้รับการยอมรับจากศาลแล้ว หากมีข้อสงสัยโปรดตรวจสอบกับผู้สอบบัญชีหรือ CPA ระดับมืออาชีพก่อนที่จะอ้างสิทธิ์การสูญเสียบ้านในที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล

Julian Block เป็นผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีจาก Larchmont, New York แก้ไขโดย Elizabeth Weintraub ผู้เชี่ยวชาญด้านการซื้อบ้าน ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย <<