การขายสั้น ๆ ไม่มีการต่อรองราคาสำหรับผู้ซื้อ

การขายสั้นเกิดขึ้นเมื่อค่าบ้านลดลงและผู้ขายไม่ได้รับเงินสดเพียงพอจากผู้ซื้อเพื่อชำระเงินกู้ที่มีอยู่ของพวกเขาให้ผู้ให้กู้ตกลงที่จะใช้เวลาน้อยกว่าจำนวนหนี้ที่ค้างชำระให้แก่พวกเขา

บนพื้นผิวอาจดูเหมือนว่าผู้ซื้อที่ขายระยะสั้นกำลังได้รับข้อเสนอที่ดี แม้ว่าระยะขอบสั้นของการขายในระยะสั้นอาจเป็นประโยชน์สำหรับผู้ซื้อเนื่องจากมีข้อยกเว้นอยู่ตลอดเวลา แต่ผู้ซื้ออาจซื้อบ้านที่ไม่ผิดนัดดีกว่า

การขายระยะสั้นไม่ได้ขายที่ส่วนลด

คุณไม่ค่อยชอบฟังผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์บอกคุณว่าไม่ใช่ความคิดที่ดีที่จะซื้อการขายสั้น ๆ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์มีผลกำไรจากการขายสั้น ๆ ทุกคนทำเงินยกเว้นผู้ขายและผู้ซื้อ รู้เช่นกันว่าตัวแทนรายชื่ออาจผลักดันผู้ขายให้แสดงเป็นรายการขายสั้น ๆ เนื่องจากหากผู้ขายรายนั้นเข้ายึดสังหาริมทรัพย์ตัวแทนรายชื่อจะไม่ได้รับรายชื่อ

ในแซคราเมนโตที่ฉันทำงานตัวอย่างเช่นตัวแทนจำนวนมากไม่สนใจการขายสั้น ๆ และแนะนำให้ผู้ซื้อซื้อสินค้าอื่น เหล่านี้มักเป็นตัวแทนที่ถูกเผาในอดีตและมียอดขายสั้น ๆ ลดลงเนื่องจากได้รับการระบุไว้โดยตัวแทนที่ไม่มีรายชื่อธุรกิจขายในระยะสั้น

ต่อไปนี้เป็นเหตุผลที่ผู้ซื้ออาจไม่ต้องการซื้อยอดขายสั้น ๆ :

1) ผู้ขายจ่ายเงินมากเกินไป

ถ้าบ้านขายในราคา 500,000 เหรียญเมื่อไม่กี่ปีก่อนและขณะนี้ขายได้ที่ 400,000 เหรียญนั่นไม่ได้หมายความว่าผู้ซื้อจะได้รับเงินทุน 100,000 ดอลล่าร์สหรัฐฟรี

หมายถึงผู้ขายจ่ายเงินมากเกินไปในตลาดที่เพิ่มขึ้นและขณะนี้ตลาดลดลง หมายความว่าผู้ขายไม่มีส่วนได้เสีย

2) ผู้ขายยืมมากเกินไป

ธนาคารที่กระตือรือร้นที่จะให้ยืมเงินในการชื่นชมตลาดบางครั้งอนุญาตให้ผู้กู้ไปจำนองบ้านมากกว่าซึ่งหมายความว่ายอดเงินกู้ยืมของผู้กู้เกินกว่ามูลค่าของทรัพย์สิน

การประเมินเป็นอัตนัยและไม่ใช่ผู้ประเมินราคาทั้งหมดจะวางค่าเดียวกันในบ้าน แม้ว่าจะผิดกฎหมายนักประเมินราคาบางคนก็ถูกกดดันโดยธนาคารเพื่อประเมินราคาที่เจ้าของบ้านต้องการยืม

3) คุณสมบัติที่เข้มงวด

ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์อาจได้รับการช่วยเหลือหรือผิดจรรยาบรรณอาจผลักดันให้ผู้ขายพิจารณาการขายสั้น ๆ เมื่อผู้ขายไม่ได้มีคุณสมบัติในการขายสั้น ผู้ขายต้องพิสูจน์ความยากลำบากและส่งหลักฐานความยากลำบากให้แก่ผู้ให้กู้เพื่อขออนุมัติ ตัวแทนบางรายระบุว่าที่อยู่อาศัยเป็นยอดขายระยะสั้นโดยไม่ต้องพูดคุยกับผู้ให้กู้หรือผู้ที่มีคุณสมบัติครบถ้วนก่อนผู้ขาย

4) บ้านขายตามมูลค่าตลาด

ผู้ให้กู้ไม่ได้ไร้เดียงสาหรือไม่ทราบมูลค่าของบ้าน ผู้ให้กู้จะยืนยันในการวิเคราะห์ตลาดเชิงเปรียบเทียบเรียกว่า CMA หรือความเห็นเกี่ยวกับราคาโบรกเกอร์เรียกว่า BPO หากผู้ให้กู้เชื่อว่าราคาที่ดีขึ้นสามารถได้รับโดยการยึดทรัพย์สินในการยึดสังหาริมทรัพย์มากกว่าข้อเสนอการขายสั้น ๆ ผู้ให้กู้อาจถือออกในราคาที่สูงขึ้นราคาดังกล่าวใกล้เคียงกับราคาตลาด ผู้ให้ยืมยอมรับการขายสั้น ๆ เมื่อบ้านมีมูลค่าราคาขายสั้นซึ่งหมายถึงมูลค่าตลาด

5) บ้านขาย "As Is"

หาก บริษัท จำนองตกลงขายสั้น ๆ น่าจะจ่ายค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี

ผู้ให้กู้ขอให้ผู้ซื้อซื้อบ้านในสภาพปัจจุบัน ผู้ให้กู้มักจะปฏิเสธที่จะจ่ายเงิน:

การซ่อมแซมที่แนะนำในการตรวจสอบภายในบ้าน

การตรวจสอบศัตรูพืชหรือการทำงานที่จำเป็นในการออกรายงานศัตรูพืชที่ชัดเจน

• การรับรองหลังคาหรือการซ่อมแซมหลังคา
• แผนคุ้มครองบ้านสำหรับผู้ซื้อ
• การบำรุงรักษาล่าช้า
• 6) ระยะเวลาในการปิด
• ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับเมื่อมีการยื่นคำบอกกล่าวเกี่ยวกับการผิดนัดการเรียกเก็บเงินจากการยึดสังหาริมทรัพย์ของผู้ให้กู้และจำนวนเอกสารที่ผู้ขายได้ยื่นมาแล้วอาจใช้เวลาใดก็ได้ตั้งแต่สองสัปดาห์ถึงสองเดือนเพื่อรับการตอบรับข้อเสนอซื้อจาก ผู้ให้ยืม นอกจากนี้หากมีผู้ให้กู้สองรายเข้ามาเกี่ยวข้องเนื่องจากมีเงินกู้สองประเภทที่มีหลักประกันเพื่อใช้ในทรัพย์สินนั้นอาจใช้เวลานานกว่าเพื่อตอบสนองความต้องการของผู้ให้กู้คนที่สอง

7) ผู้ให้กู้สามารถเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขได้

ผู้ให้กู้บางรายสงวนสิทธิ์ที่จะเจรจาเงื่อนไขการขายสั้น ๆ ในนาทีสุดท้าย

หากตลาดเปลี่ยนแปลงกฎหมายใหม่หรือข้อมูลใหม่ข้ามโต๊ะของผู้ให้กู้ผู้ให้กู้อาจพยายามเปลี่ยนเงื่อนไขของสัญญา ผู้ให้กู้โดยทั่วไปมีทนายความในการกำจัดของพวกเขาและผู้ซื้อสามัญไม่ได้

8) คณะกรรมการส่วนลดผู้ให้กู้

ผู้ให้กู้ที่ขายเงินให้กับ Fannie Mae หรือ Freddie Mac มักจ่ายค่าคอมมิชชั่นอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิมแก่ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ อื่น ๆ อาจต้องการส่วนลด นอกจากนี้ตัวแทนสิ้นสุดทำ 2-3 ครั้งการทำงานของการทำธุรกรรมทั่วไปและไม่ขอบคุณที่ได้รับเงินน้อยลงในการทำงานมากขึ้น หากคุณตกลงที่จะจ่ายเงินให้ตัวแทนของคุณตามอัตราร้อยละที่ระบุไว้ภายใต้ข้อตกลงการเป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ของผู้ซื้อคุณอาจต้องรับผิดในความแตกต่างระหว่างสิ่งที่ผู้ให้กู้จะจ่ายและสิ่งที่สัญญาระบุไว้หากตัวแทนของคุณปฏิเสธที่จะสละความแตกต่าง

9) ค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีของผู้ซื้อที่สูงขึ้น

เนื่องจากผู้ให้กู้ไม่ค่อยจ่ายค่าบริการเสริมใด ๆ เช่นผู้ขายจะยินดีที่จะทำถ้าคุณต้องการของแถมเหล่านี้คุณจะจ่ายเงินด้วยตัวเอง บางครั้งผู้ให้กู้จะปฏิเสธที่จะจ่ายเงินสำหรับค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีมาตรฐานของผู้ขายเช่นการโอนภาษีด้วย ถ้าคุณต้องการตรวจสอบเฉพาะคุณอาจจะจ่ายสำหรับพวกเขาออกจากกระเป๋า

10) สูญเสียการควบคุมธุรกรรม

ถ้าคุณต้องการปิด escrow ตามวันที่ระบุให้โชคดีกับสิ่งนั้น กระบวนการปิดบัญชีในการขายสั้น ๆ ใช้เวลาไม่แน่นอน ผู้ให้กู้ของผู้ขายเรียกภาพไม่ใช่ผู้ซื้อหรือผู้ให้กู้ของผู้ซื้อ ถ้าคุณพยายามที่จะปิด escrow พร้อมกับการขายบ้านของคุณก็อาจไม่เกิดขึ้น

11) แรงจูงใจของผู้ขายน้อย

เมื่อผู้ขายพบว่าผลการขายสั้น ๆ ในเครดิตใกล้เคียงกับการยึดสังหาริมทรัพย์แล้วจะมีแรงจูงใจน้อยสำหรับผู้ขายที่จะร่วมมือกับการขายสั้น ๆ แม้ว่าผู้ขายอาจมีสิทธิ์ได้รับซื้อบ้านหลังอื่นใน 2 ปีหลังจากขายสั้น ๆ กับ 5 (มีข้อ จำกัด ) ในการยึดสังหาริมทรัพย์บางคนก็ไม่มีความตั้งใจที่จะซื้อบ้านใหม่อีก

ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย