อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์: นิยามผลกระทบ REITs

คำนิยาม: อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์คือทรัพย์สินใด ๆ ที่เป็นเจ้าของเพื่อการสร้างรายได้ มีอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ประมาณ 6 ล้านล้านดอลลาร์ในประเทศสหรัฐอเมริกา ต่อไปนี้เป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ใหญ่ที่สุด 5 ประเภท

• ร้านค้าปลีก รวมถึงห้างสรรพสินค้าในร่มศูนย์การค้ากลางแจ้งและร้านค้าปลีกกล่องใหญ่ นอกจากนี้ยังรวมถึงร้านขายของชำและร้านอาหาร มูลค่าของมันอยู่ที่ประมาณ 2 เหรียญ 10000000000000 หรือร้อยละ 36 ของมูลค่ารวมของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ประกอบด้วยอย่างน้อย 9 5 พันล้านตารางฟุตของพื้นที่ศูนย์การค้า สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมโปรดดูที่การค้าปลีกคืออะไร?

• โรงแรม รวมโมเต็ลรีสอร์ทหรูและโรงแรมธุรกิจ หมวดหมู่นี้ไม่รวมถึงบ้านที่เช่าห้องพักผ่าน Airbnb มีประมาณ 4. 4 ล้านห้องพักโรงแรมมูลค่า $ 1 92 ล้านล้าน
• อาคารสำนักงาน รวมทุกอย่างจากตึกระฟ้าในแมนฮัตตันไปยังสำนักงานทนายความของคุณ มีพื้นที่สำนักงานประมาณ 4 พันล้านตารางฟุตมูลค่าประมาณ 1 เหรียญ 7 ล้านล้านหรือ 29 เปอร์เซ็นต์ของทั้งหมด
• อาคารอพาร์ทเมนท์ เป็นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ นั่นเป็นเพราะ บริษัท ของพวกเขาเป็นเจ้าของเพื่อทำกำไรเท่านั้น นั่นเป็นเหตุผลที่บ้านเช่าโดยเจ้าของของพวกเขาเป็นที่อยู่อาศัยไม่ใช่เชิงพาณิชย์ รายงานบางฉบับรวมถึงข้อมูลอาคารอพาร์ตเมนต์ในสถิติสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยแทนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ มีพื้นที่เช่าประมาณ 33 ล้านตารางฟุตมูลค่าประมาณ 1 เหรียญ 44 ล้านล้าน
• ทรัพย์สินอุตสาหกรรม ถูกนำมาใช้ในการผลิตแจกจ่ายหรือจัดเก็บสินค้า ไม่ถือว่าเป็นเชิงพาณิชย์โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแผนการใช้ที่ดินและการแบ่งเขต มีพื้นที่ 13 พันล้านตารางฟุตในภาคอุตสาหกรรมมูลค่าประมาณ 240,000 ล้านเหรียญ

ประเภทอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อื่น ๆ มีขนาดเล็กมาก ซึ่งรวมถึงบางส่วนที่ไม่หวังผลกำไรเช่นโรงพยาบาลและโรงเรียน ที่ดินว่างเปล่าเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ถ้าจะให้เช่าไม่ขาย "สถิติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์" โต๊ะกลมอสังหาริมทรัพย์

"ดัชนีอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์" Standard & Poor's) >

อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ส่งผลต่อเศรษฐกิจอย่างไร?

ในฐานะองค์ประกอบของ GDP การก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์มีส่วนทำให้เศรษฐกิจสหรัฐฯมีสัดส่วนถึง 3% ในปี 2016 มีการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มูลค่า 516 พันล้านดอลลาร์ลดลงจาก 507 พันล้านดอลลาร์ในปี 2558 โดยสถิติสูงสุดอยู่ที่ 586 ดอลลาร์ 3 พันล้านเหรียญในปี 2551 โดยมีราคาอยู่ที่ 376 เหรียญ 3 พันล้านในปี 2010 ซึ่งลดลงจากร้อยละ 1 ถึง 2 ร้อยละ 6 ของ GDP

ทำไมต้องใช้เวลาในการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในอีกสองปีข้างหน้าถึงจุดสุดยอดกว่าฟองสบู่? การก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เพียงใช้เวลานานกว่าการก่อสร้างที่อยู่อาศัยจริงผู้รับเหมาก่อสร้างจำเป็นต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่ามีที่อยู่อาศัยและผู้ซื้อเพียงพอที่จะสนับสนุนการพัฒนาใหม่ ๆ จากนั้นก็ต้องใช้เวลาในการระดมเงินจากนักลงทุน ใช้เวลาหลายปีในการสร้างศูนย์การค้าสำนักงานและโรงเรียน ต้องใช้เวลามากขึ้นในการเช่าอาคารใหม่ เมื่อตลาดที่อยู่อาศัยพังพินาศในปีพ. ศ. 2549 โครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์กำลังอยู่ระหว่างการดำเนินการ

คุณสามารถทำนายสิ่งที่จะเกิดขึ้นได้ในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์โดยทำตามขั้นตอนและราคาของตลาดที่อยู่อาศัย ในฐานะที่เป็นตัวชี้วัดที่ปกคลุมด้วยวัตถุฉนวนสถิติอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์จะติดตามแนวโน้มการอยู่อาศัยภายในปีหรือสองปี

พวกเขาจะไม่แสดงอาการถดถอย พวกเขามักจะตีต่ำหลังจากที่อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เป็น บริษัท มหาชนที่พัฒนาและเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ การซื้อหุ้นใน REIT เป็นวิธีที่ง่ายที่สุดสำหรับนักลงทุนรายย่อยในการทำกำไรจากอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ คุณสามารถซื้อและขายหุ้น REIT ได้เช่นเดียวกับหุ้นพันธบัตรหรือหลักทรัพย์ประเภทอื่น ๆ พวกเขากระจายรายได้ที่ต้องเสียภาษีให้กับนักลงทุนเช่นเดียวกับหุ้นปันผล REITs จำกัด ความเสี่ยงของคุณโดยการให้คุณเป็นเจ้าของทรัพย์สินโดยไม่ต้องนำออกจำนอง เนื่องจากผู้เชี่ยวชาญด้านการจัดการคุณสมบัติช่วยประหยัดทั้งเวลาและเงิน

แตกต่างจาก บริษัท มหาชนอื่น ๆ REIT ต้องกระจายอย่างน้อย 90 เปอร์เซ็นต์ของกำไรที่ต้องเสียภาษีให้กับผู้ถือหุ้น นี้จะช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายภาษีธุรกิจที่จ่ายโดยผู้ถือหุ้นในอัตราภาษีเงินได้กำไร

REIT ถือหุ้น 34% ในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ นี่เป็นแหล่งความเป็นเจ้าของที่ใหญ่เป็นอันดับสอง ที่ใหญ่ที่สุดคือหุ้นเอกชนซึ่งเป็นเจ้าของ 43 ร้อยละ 7 (ที่มา: "Scaling New Heights" สมาคมนายหน้าแห่งชาติ, 2015)

ข้อดีและข้อเสียของ REITs

เนื่องจากค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์เป็นตัวบ่งชี้ที่ปกคลุมด้วยวัตถุฉนวนราคา REIT มักจะไม่เพิ่มขึ้นและลดลงพร้อมกับหุ้น ตลาด. ที่ทำให้พวกเขาเป็นสิ่งที่ดีนอกเหนือจากผลงานที่หลากหลาย หุ้น REIT มีส่วนแบ่งผลประโยชน์จากหุ้นกู้และหุ้นที่ให้ผลตอบแทนจากเงินปันผลทำให้ บริษัท มีรายได้ที่สม่ำเสมอ เช่นเดียวกับหลักทรัพย์ทั้งหมดพวกเขาจะถูกควบคุมและง่ายต่อการซื้อและขาย REIT. com)

โปรดทราบว่ามูลค่า REIT ของคุณสะท้อนมากกว่าอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ยังได้รับผลกระทบจากความต้องการใช้ REIT เป็นเงินลงทุน พวกเขาแข่งขันกับหุ้นและพันธบัตรสำหรับนักลงทุน ดังนั้นแม้ว่ามูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ REIT จะเพิ่มขึ้นราคาหุ้นอาจตกอยู่ในความผิดพลาดของตลาดหุ้น

เมื่อซื้อและขาย REITs

เมื่อลงทุนใน REIT ให้แน่ใจว่าคุณได้ตระหนักถึงวัฏจักรธุรกิจและผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ในช่วงบูมอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อาจประสบปัญหาฟองสบู่หลังจากอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเริ่มลดลง ในช่วงภาวะเศรษฐกิจถดถอย, อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ได้รับความนิยมต่ำหลังจากที่อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย

REITS เทียบกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ETFs

กองทุนซื้อขายแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์จะติดตามราคาหุ้นของ REITsนักลงทุนสนใจ ETF เนื่องจากมีค่าธรรมเนียมต่ำมาก แต่เนื่องจากพวกเขาเป็นอีกหนึ่งขั้นตอนที่ถูกตัดออกจากมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ต้นแบบพวกเขาจะอ่อนแอมากขึ้นในตลาดวัวและตลาดหมี (ที่มา: Joanne Cleaver, "ข้อดีและข้อเสียของการลงทุนใน ETFs อสังหาริมทรัพย์" สหรัฐรายงานข่าวและโลก, 5 มิถุนายน 2014)

อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในระหว่างวิกฤตการณ์ทางการเงิน

การปล่อยกู้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ได้ฟื้นตัวขึ้น จากวิกฤติการเงินในปี 2551 ในวันที่ 30 มิถุนายน พ.ศ. 2557 ธนาคารออมสิน 6,680 แห่งที่ได้รับการประกันโดย FDIC ของประเทศจัดขึ้นเป็นจำนวน 1 เหรียญ สินเชื่อทางการค้า 63 ล้านล้านบาท นั่นคือ 2 เปอร์เซ็นต์สูงกว่าจุดสูงสุดของ $ 1 ในช่วงสามปีแรกหลังจากที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ในที่อยู่อาศัยเริ่มลดลงในปี 2549 โดยเดือนธันวาคมปี 2551 นักพัฒนาเชิงพาณิชย์ต้องเผชิญกับการระงับการตั้งค่าเผื่อหนี้เงินกู้ระหว่าง 160,000 ล้านเหรียญและ 400 พันล้านเหรียญ ไม่สามารถหาธนาคารเพื่อรีไฟแนนซ์ได้ เงินกู้ยืมส่วนใหญ่มีเพียงร้อยละ 20-30 เท่านั้น ปัจจุบันธนาคารต้องการทุน 40-50 เปอร์เซ็นต์

ไม่เหมือนสินเชื่อบ้านสินเชื่อสำหรับศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานมีการชำระเงินจำนวนมากเมื่อสิ้นสุดระยะเวลา แทนที่จะจ่ายเงินให้กู้ยืมนักพัฒนามักจะรีไฟแนนซ์ หากไม่มีเงินทุนธนาคารจะต้องยึดครอง

การสูญเสียสินเชื่อคาดว่าจะถึง 30 พันล้านเหรียญและทำให้ธนาคารชุมชนเล็กลง พวกเขาไม่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจากปัญหาการจำนองซับไพรม์เนื่องจากธนาคารขนาดใหญ่ แต่เคยลงทุนเพิ่มในศูนย์การค้าพาร์ทเมนท์และโรงแรมในท้องถิ่น หลายคนกลัวว่าการล่มสลายของธนาคารพาณิชย์ขนาดเล็กอาจไม่ดีเท่าวิกฤติการออมและสินเชื่อเมื่อ 20 ปีก่อน

สมาคมการค้าของวอชิงตันสำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ Roundtable ของอสังหาริมทรัพย์คาดว่าเงินกู้ยืมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ระยะสั้นประมาณ 300 พันล้านเหรียญสุกครบในปีพ. ศ. 2551 เงินให้กู้ยืมจำนวนมากอาจไม่ดีถ้าไม่ได้รับการรีไฟแนนซ์

ภายในเดือนตุลาคมปีพศ. ธ . Federal Reserve รายงานว่าธนาคารได้ตั้งสำรองไว้เพียง $ 38 สำหรับทุกๆดอลลาร์ที่สูญเสียไปซึ่งอาจถึง 45 เปอร์เซ็นต์ของราคา $ 3 หนี้ค้างชำระ 4 ล้านล้านเหรียญ ศูนย์การค้าอาคารสำนักงานและโรงแรมกำลังล้มละลายเนื่องจากมีตำแหน่งว่างสูง แม้ประธานาธิบดีโอบามาได้รับแจ้งจากวิกฤตเศรษฐกิจที่อาจเกิดขึ้นโดยทีมเศรษฐกิจของเขา

มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ลดลง 40-50 เปอร์เซ็นต์ระหว่างปี 2008 ถึงปี 2009 เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์พยายามจะหาเงินสดเพื่อชำระเงินเนื่องจากผู้เช่าจำนวนมากได้ออกไปทำธุรกิจหรือชำระเงินล่าช้ากว่าเดิม เจ้าของพยายามที่จะพยายามระดมเงินสดโดยการขายหุ้นของหุ้นใหม่ เนื่องจากพวกเขาใช้เงินเพื่อสนับสนุนการชำระเงินกับทรัพย์สินที่มีอยู่แล้วจึงไม่สามารถเพิ่มมูลค่าให้แก่ผู้ถือหุ้นได้ ลดมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้นเดิมและผู้ถือหุ้นรายใหม่ ผู้ถือหุ้นรายใหม่น่าจะ "โยนเงินที่ดีหลังจากไม่ดี" ภายในเดือนมิถุนายน 2553 อัตราการผิดนัดชำระหนี้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ยังคงเลวร้ายลง ตาม Real Capital Analytics, 4.17 เปอร์เซ็นต์ของเงินให้สินเชื่อผิดนัดในไตรมาสแรกของปี 2010 นั่นคือ $ 45 5 พันล้านดอลลาร์ในเงินกู้ยืมจากธนาคาร สูงกว่าอัตราร้อยละ 83 3. ในไตรมาสที่สี่ของปี 2552 และ 2. ร้อยละ 25 เมื่อปีที่แล้ว เลวร้ายยิ่งกว่าอัตราการผิดนัดในอัตราร้อยละ 58 ในครึ่งปีแรกของปี 2549 แต่ไม่เลวเท่ากับอัตราร้อยละ 4.55 ในปี 2535

ภายในเดือนตุลาคม 2553 ดูเหมือนว่าค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เริ่มมีเสถียรภาพ . สำหรับสามเดือนค่าเช่าสำหรับ 4 พันล้านตารางฟุตของพื้นที่สำนักงานลดลงเพียงโดยเงินโดยเฉลี่ย อัตราว่างของสำนักงานแห่งชาติดูเหมือนจะทรงตัวที่ 17.5% ต่ำกว่าปี 2535 ที่ 18.7% ตามรายงาน REIS, REIS, Inc.

วิกฤตการณ์ทางการเงินทำให้ค่า REIT หดตัวลงเป็นเวลาหลายปี ทำไม? สาเหตุหนึ่งที่ทำให้ยากที่จะเห็นทรัพย์สินรอการขาย REIT ที่ซื้อมาในช่วงวิกฤต ประการที่สองคือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ถูกคว่ำลงในการจำนองของพวกเขา มูลค่าทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ของพวกเขาลดลง 40-50 เปอร์เซ็นต์ตั้งแต่ปีพ. ศ. 2551 ซึ่งทำให้มูลค่า REIT ลดลง CoStar News, 3 กันยายน 2014)

การปล่อยกู้อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เกือบจะทำให้เกิดภาวะถดถอยครั้งที่สอง ในปี 2556 ธนาคารมีเงินฝากไว้ที่ 991 เหรียญ 2 พันล้านในเงินให้กู้ยืมเพื่อการพาณิชย์เพิ่มขึ้นร้อยละ 3 3 เมื่อปี 2012 ส่วนใหญ่เป็นอาคารอพาร์ทเม้น ประมาณหนึ่งในสามเป็นเพราะระหว่าง 2015 และ 2017 ส่วนใหญ่ถูกเขียนใน 2005-07 เมื่อค่าทรัพย์สินสูง เงินกู้ยืมเหล่านี้อาจผิดนัดชำระหนี้ได้หากราคาอาคารอพาร์ทเม้นท์ลดลง แต่คนที่สูญเสียบ้านของพวกเขากลายเป็นผู้เช่าประหยัดเงินกู้ยืมจากการผิดนัดและเศรษฐกิจจากภาวะเศรษฐกิจถดถอยอื่น