เหตุใดจดหมายตอบรับความต้องการของธนาคารพาณิชย์มีความต้องการ? - การขายแบบสั้น

คำถาม: REO และธนาคารเพื่อการขายระยะสั้นมีความต้องการจดหมายอนุมัติล่วงหน้าจากผู้ยืมอย่างไร? ภรรยาและฉันได้รับการอนุมัติจาก Wells Fargo เพื่อซื้อบ้านเราพบบ้านที่เราชอบ แต่เป็นการขายสั้นตัวแทนของเราบอกว่าเราต้อง ได้รับการอนุมัติล่วงหน้าจากธนาคารเพื่อการขายระยะสั้นเพื่อให้สามารถซื้อบ้านนี้ได้นี่เป็นเรื่องที่บ้าทำไมเราต้องการเปิดเผยข้อมูลส่วนบุคคลของเรากับธนาคารที่เราไม่มีความสัมพันธ์และไม่ต้องการกู้ยืมเงินจากเราทำไมเราต้องการ มีการสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับรายงานเครดิตของเราที่อาจทำให้เกิดการลดลงในคะแนน FICO ของเราได้อย่างไร REO และธนาคารเพื่อการขายระยะสั้นเหล่านี้ได้รับการเรียกร้องจดหมายรับรองจากผู้กู้หรือไม่เราต้องได้รับการอนุมัติล่วงหน้าจากพวกเขาหรือไม่ "

คำตอบ:

ฉันเข้าใจได้ว่าคุณลังเลใจที่จะได้รับการอนุมัติล่วงหน้าจากธนาคารที่ไม่รู้จักเมื่อคุณได้รับอนุมัติเงินกู้ล่วงหน้า มันทำให้รู้สึกไม่ได้กับคุณ แต่นั่นเป็นเพราะคุณไม่ได้อยู่ในอีกด้านหนึ่งของการทำธุรกรรม ผู้ซื้อหลายรายที่ผู้ให้กู้กล่าวว่าพวกเขาได้รับการอนุมัติล่วงหน้าไม่ได้รับการอนุมัติล่วงหน้าจริงๆ

คุณอาจสงสัยว่ามันเกิดขึ้นได้อย่างไร? ธนาคารจะออกจดหมายรับรองว่าเป็นเรื่องโกหกใหญ่โตได้อย่างไร? ง่ายมาก พวกเขาไม่รวมข้อมูลบางอย่างในตัวจดหมายและทำให้ข้อยกเว้นดังกล่าวเกิดขึ้น นอกจากนี้จดหมายทั้งหมดที่ได้รับอนุมัติล่วงหน้ายังไม่ได้รับการอนุมัติล่วงหน้า มีความแตกต่างระหว่างตัวอักษร prequalification ที่เรียกว่า prequal และจดหมาย preapproval

ความแตกต่างระหว่างจดหมาย prequal และ preapproval

โดยปกติจะเป็นประเภทของจดหมายที่ได้รับอนุมัติล่วงหน้าซึ่งนายหน้าประกันจำนองอาจออกให้ระบุเอกสารประเภทต่อไปนี้:

หนังสือเรื่องคุณสมบัติเบื้องต้น:

ผู้กู้ได้ยื่นขอกู้แล้ว .

ตรวจสอบรายงานเครดิตแล้ว

ตามข้อมูลที่ให้มาผู้ยืมมีสิทธิ์ซื้อบ้านได้ในราคาที่กำหนดไว้ล่วงหน้า

• จดหมายอนุมัติล่วงหน้า:
• ผู้กู้ได้ดำเนินการขอกู้เงินแล้ว
• คะแนนเครดิตถูกดึงและเพียงพอ

การจ้างงานได้รับการยืนยันแล้ว

• ผู้กู้ได้ส่งเอกสารสนับสนุนเช่นใบกำกับภาษีและใบแจ้งยอดธนาคาร
• ผู้กู้ได้รับการอนุมัติล่วงหน้าเพื่อซื้อบ้านในราคาที่กำหนดไว้ล่วงหน้ารอการประเมินและนโยบายชื่อเรื่อง
• คุณจะเห็นว่าจดหมายรับรองล่วงหน้าที่แท้จริงมีน้ำหนักมากขึ้น แต่ก็ขึ้นอยู่กับการจัดจำหน่ายหลักทรัพย์ขั้นสุดท้ายและไม่ได้รับประกัน เป็นเรื่องส่วนตัวและขึ้นอยู่กับเอกสารและการตรวจสอบข้อเท็จจริงเพิ่มเติม
• ทำไมธนาคารการขายสั้นจึงขอให้ธนาคารอนุมัติล่วงหน้า
• ธนาคารการขายระยะสั้นก่อนที่จะอนุมัติการขายสั้น ๆ มีขั้นตอนที่ยาวนานธนาคารจะจ้างตัวแทน BPO เพื่อประเมินมูลค่าของทรัพย์สิน จะกำหนดผู้เจรจาต่อรอง อาจใช้เวลาหลายสัปดาห์หรือเป็นเดือนในการตัดสินใจขายสั้น ๆ

นี่คือข้อเท็จจริงบางประการเกี่ยวกับการขายสั้น ๆ ที่ต้องพิจารณา:

การขายสั้นเป็นสิทธิพิเศษ - ไม่ใช่สิทธิของคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง

ธนาคารมักไม่ค่อยมีแรงจูงใจในการอนุมัติการขายสั้น

ผู้ขายและทรัพย์สินทั่วไปไม่เพียง แต่ต้องมีคุณสมบัติในการขายสั้นเท่านั้นผู้กู้จำเป็นต้องมีคุณสมบัติในการซื้อบ้าน ธนาคารที่กำลังดำเนินการตามคำขอสำหรับการขายระยะสั้นต้องการหลักฐานที่ชัดเจนว่าผู้ซื้อมีความสามารถและมีคุณสมบัติในการปิดบัญชี

• ความจริงก็คือหลังจากทำการขายสั้น ๆ เป็นเวลาหลายสัปดาห์อาจเป็นเดือนเป็นเรื่องผิดหวังมากและเสียเวลาหากธนาคารพบว่าผู้ซื้อไม่สามารถปิดได้
• เมื่อได้รับลงไปในสายและในการจัดจำหน่ายแล้วบางครั้งเงินกู้ของผู้ซื้อจะระเบิดขึ้น บางสิ่งที่ทำให้ผู้ซื้อได้รับการปฏิเสธอาจได้รับการแก้ไขหรือด่างตั้งแต่ต้น แต่ไม่ได้

นั่นเป็นเพราะมีระเบียบไม่เพียงพอในการออกจดหมายรับรองล่วงหน้าและไม่ใช่ผู้ให้กู้ทุกรายใช้ขั้นตอนมาตรฐาน ตัวอย่างเช่นคะแนน FICO เท่ากับ 720 โดยทั่วไปต้องมีค่าต่ำสุดสำหรับเงินกู้ทั่วไป แต่ผู้ให้กู้รายใหญ่ที่ทำเงินให้กู้ยืมแบบเดิมมักชอบ FICO ขั้นต่ำที่ต่ำกว่า 740 เพื่อให้อัตราดอกเบี้ยที่น่าสนใจแก่ผู้กู้

หากผู้กู้เชื่อว่าผู้ให้กู้จะเสนออัตราที่ดีที่สุดสำหรับ FICO 720 อาจมีความขัดแย้งที่อาจทำให้การทำธุรกรรมยกเลิกหรือผู้ยืมปฏิเสธ ธนาคารเพื่อการขายระยะสั้นเพียงแค่ต้องการตรวจสอบข้อมูลสำหรับตัวเองและตัดสินใจเองว่าผู้ซื้อมีคุณสมบัติครบถ้วนหรือไม่

เป็นไปตามข้อกำหนดของ RESPA สำหรับธนาคารเพื่อเรียกร้องให้ผู้กู้ได้รับเงินกู้จากธนาคารนั้น อย่างไรก็ตามเป็นที่ยอมรับอย่างสมบูรณ์แบบสำหรับธนาคารเพื่อขอจดหมายอนุมัติล่วงหน้าจากธนาคารของตัวเองก่อนที่จะอนุมัติผู้กู้สำหรับการขายสั้น ๆ หรืออนุญาตให้ผู้กู้ซื้อบ้านธนาคารที่เป็นเจ้าของเอง

บางครั้งธนาคารจะอนุญาตให้ผู้กู้ส่งใบกำกับสินค้า DU (การจัดจำหน่ายหลักทรัพย์เดสก์ท็อป) แทนจดหมายที่ได้รับอนุมัติล่วงหน้า มันคุ้มค่าที่จะถาม

ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย