วิธีเจรจานายหน้าอสังหาริมทรัพย์

คุณรู้หรือไม่ว่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์ควรจะต่อรองได้ใช่มั้ย? โดยไม่คำนึงถึงศุลกากรในท้องถิ่นค่าธรรมเนียมอสังหาริมทรัพย์จะขึ้นอยู่กับการอภิปราย ตัวแทนบางคนเห็นด้วยกับการลดหย่อนค่าธรรมเนียมทันทีที่ค้างคาว คนอื่นจะพูดถึงเรื่องนี้ แต่ไม่มีใครจะรู้สึกผิดหวังที่คุณถาม คาดว่า แม้ว่าจะเตรียมพร้อมสำหรับข้อเท็จจริงที่ว่าตัวแทนบางคนจะไม่เจรจาค่าคอมมิชชั่นกับคุณ เนื่องจากตัวแทนบางคนไม่จำเป็นต้อง

- <->

เข้าใจวิธีการจ่ายเงิน

การแตกแยกระหว่างโบรกเกอร์แตกต่างกันขึ้นอยู่กับนโยบายและการผลิต ตัวแทนที่ทำงานได้ดีที่สุดซึ่งปิดธุรกรรม 100 ครั้งต่อปีมักจะได้รับเงินมากขึ้นการแบ่งที่สูงกว่าตัวแทนที่ปิดบัญชีหนึ่ง ๆ สองถึงสามเดือน เฉพาะโบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับอนุญาตเท่านั้นที่สามารถได้รับค่านายหน้า นายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ได้ทำข้อตกลงจ้างตัวแทนและในที่สุดก็จ่ายเงินให้แก่ตัวแทนซึ่งโดยปกติจะเป็นผู้รับเหมาอิสระ

ค่าคอมมิชชั่นที่จ่ายโดยผู้ขายแบ่งออกโดยประมาณครึ่งหนึ่งไปที่รายชื่อและส่วนที่เหลือจะขาย มันไม่เสมอ 50/50 แผนก บางครั้งรายชื่อตัวแทนจะได้รับเงินมากกว่าตัวแทนที่นำมาซื้อ

เหตุใดเจ้าหน้าที่ทั้งหมดจึงไม่คิดค่าคอมมิชชั่นเดียวกัน

ส่วนใหญ่พวกเขาทำตามประเพณีท้องถิ่น แม้ว่าคุณจะพบตัวแทนจำหน่ายตัวแทนจำหน่ายชั้นนำผู้เชี่ยวชาญด้านที่พักอาศัยตัวแทนทหารผ่านศึกตัวแทนใหม่ตัวแทนนอกเวลาและตัวแทนในทุกขนาดและทุกสี

ตัวแทนไม่เหมือนกัน คุณไม่ควรเลือกตัวแทนตามค่าคอมมิชชั่น คุณอาจพบตัวแทนที่มีราคาแพงกว่าเสนอบริการและแบบจำลองกำไรสำหรับผู้ขายของพวกเขาซึ่งเป็นตัวแทนที่ราคาไม่แพงไม่ได้ โดยรวมตัวแทนมักจะได้รับค่าตอบแทนตามที่เห็นสมควร พวกเขาไม่ได้ทั้งหมดคุ้มค่าค่าธรรมเนียมเดียวกัน

กำไรสุทธิทั่วไป

สงสัยว่าตัวแทนทำเท่าไร? สมมติว่าผู้ซื้อของ Mary ซื้อบ้าน 150,000 เหรียญ ค่าคอมมิชชั่นทั้งหมดจ่ายเป็น 7% โดยโบรกเกอร์รายชื่อ 4% และโบรกเกอร์ขาย 3% นายหน้าของ Mary ได้รับค่าคอมมิชชั่น 4 เหรียญ 500 เหรียญ Mary มีสิทธิได้รับสิทธิพิเศษน้อยกว่า 50% จากค่าธรรมเนียมแฟรนไชส์ ​​8% Mary ได้รับ $ 2, 070 จากนั้น Mary จ่ายค่าใช้จ่ายค่าโสหุ้ยของเธอเป็น 22% และลดหย่อนภาษี 30% ลงในเงินออมเพื่อจ่ายเงินประกันสังคมภาษีรัฐบาลกลางและภาษีของรัฐ แมรี่ทำเงินได้ถึง 993 เหรียญ 60 กำไรสุทธิ

ถ้า Mary ปิดการทำธุรกรรมหนึ่งครั้งต่อเดือนและทำงานสัปดาห์ละ 40 ชั่วโมงโดยทั่วไปซึ่งจะทำให้ค่าจ้างรายชั่วโมงสุทธิของเธออยู่ที่ประมาณ 5 เหรียญ 78 สำหรับเดือน ถ้าเธอปิดข้อตกลงสองครั้งต่อเดือนจากนั้นแมรี่ก็ทำเหมือนกับพนักงานเสมียนที่ The Home Depot

การขายและการซื้อด้วยตัวแทนเดียวกัน

การพิจารณาอนุญาตให้ Mary ถามว่าเธอจะลดค่าคอมมิชชั่นของคุณหรือไม่ถ้าเธอเป็นตัวแทนขายบ้านของคุณและเป็นตัวแทนให้คุณซื้อบ้าน แต่ Mary อาจ ไม่เห็นด้วย.ทฤษฎีการทำงานบนสมมติฐานที่สองนกในพุ่มไม้ดีกว่าหนึ่งในมือ กล่าวคือถ้า Mary เป็นตัวแทนรายชื่อของคุณเธอจะได้รับรายชื่อด้านนายหน้า นอกจากนี้ด้วยการช่วยคุณซื้อบ้านอื่นเธอจะได้รับด้านการขายของธุรกรรมนั้น

หนึ่งคน ข้อเสนอที่สอง แต่มันยิ่งกว่านั้นอีกแล้ว

มีตัวแทนที่จะเสนอส่วนลดให้คุณถ้าคุณขายและซื้อบ้านผ่านหน่วยงานของพวกเขา ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่ปฏิเสธค่าธรรมเนียมลดน่าจะเชื่อว่าธุรกรรมทั้งสองนี้แยกออกจากกันและกัน มีจำนวนงานเท่ากันทั้งที่ผู้ขายและผู้ซื้อเป็นบุคคลเดียวกันหรือสองคนที่แตกต่างกันและไม่เกี่ยวข้องกัน ถ้า Mary ลดรายชื่อค่าคอมมิชชั่นสำหรับคุณเพื่อทำผลงานสองเท่าและมีรายได้น้อยกว่าสองเท่าเธอก็อาจถูกขายในด้านค่าคอมมิชชั่นเนื่องจากเธอไม่สามารถควบคุมค่าธรรมเนียมที่ตัวแทนอื่นเจรจาต่อรองได้ เพื่อชักชวนให้ Mary "หยุดพัก" คุณอาจต้องเสนอสิ่งจูงใจอื่น ๆ ของ Mary เช่นการอ้างอิงส่งธุรกิจให้มากขึ้นตามเส้นทาง

เมื่อตัวแทน Same Represents คุณและผู้ซื้อ

นี้เรียกว่าหน่วยงานคู่และไม่ได้ถูกต้องตามกฎหมายในบางรัฐ

แต่ที่ถูกกฎหมายแมรี่จะได้รับทั้งสองด้านของค่าคอมมิชชั่นรายชื่อและค่าธรรมเนียมการขาย เรียกว่าธุรกรรมสิ้นสุดลง ทรัพย์สินเดียวกัน แต่แยกเป็นสองฝ่ายที่มีส่วนได้เสียแยกต่างหากและแยกความสามารถในการฟ้องร้อง ขณะนี้แมรี่มีหนี้สินเพิ่มขึ้น

บางครั้งก็เป็นกลยุทธ์ทั่วไปที่ผู้ขายในบางพื้นที่ของประเทศใช้เพื่อขอรายชื่อตัวแทนถ้าเธอเห็นด้วยที่จะลดค่าคอมมิชชั่นหากเธอเป็นตัวแทนทั้งผู้ขายและผู้ซื้อ คุณมีตัวเลือกในการเจรจาต่อรองนี้เมื่อคุณลงนามในข้อตกลงในรายชื่อหรือเมื่อคุณได้รับข้อเสนอพิเศษ แต่จะดีกว่าหากคุณปรึกษาเรื่องนี้ล่วงหน้าที่เริ่มต้นของรายชื่อ

โปรดจำไว้ว่าการเจรจาครั้งนี้อาจทำให้เกิดผลย้อนกลับ อาจช่วยลดความกระตือรือร้นหรือแรงจูงใจของตัวแทนในการขายบ้านให้กับผู้ซื้อของตัวเอง นอกเหนือจากความรับผิดชอบที่ได้รับมอบหมายทางกฎหมายของเธอในการทำการตลาดบ้านของคุณให้กับผู้ซื้อที่มีอยู่แล้วสิ่งที่เป็นแรงจูงใจของเธอในการกระตุ้นให้ผู้ซื้อซื้อบ้านของคุณเมื่อค่าบริการของเธอลดลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าเธอต้องการขายผู้ซื้อรายชื่อของคนอื่นและได้รับค่าตอบแทนเพิ่มเติม แต่ไปข้างหน้าและขอ ตัวแทนจำนวนมากเห็นด้วยกับ "ค่าคอมมิชชั่นแบบเปลี่ยนแปลง" เมื่อถูกถามเนื่องจากสงสัยว่าราคาจะไม่เป็นตัวแทนทั้งสองฝ่ายดังนั้นพวกเขาจึงไม่ยอมแพ้อะไร

รายการหลายรายการผู้ขายคนเดียวกัน

การลดค่าคอมมิชชั่นเพื่อแลกกับรายการพิเศษจากผู้ขายเดียวกันขึ้นอยู่กับ:

• ปริมาณเงินดอลลาร์
• ความง่ายในการขาย
• การเคลื่อนย้ายตลาด

หากทั้งสามตัวแปรเหล่านี้อยู่ในความโปรดปรานของตัวแทนคุณก็ไม่จำเป็นต้องเจรจาต่อรองและน่าจะเป็นการเจรจาที่ง่ายที่สุดที่จะชนะ ถึงแม้จะไม่ใช่ตัวแทนทุกคนจะเห็นด้วยก็ตาม

ตัวแทนที่ควบคุมละแวกใกล้เคียง

ตัวแทนที่ดำเนินธุรกิจหลายต่อหลายปีในพื้นที่เฉพาะมักลดจุดที่นี่และที่นั่นเหล่านี้เป็นตัวแทนที่อาจขอค่าคอมมิชชั่นที่สูงขึ้น แต่เห็นด้วยอย่างรวดเร็วเพื่อลดค่าธรรมเนียมหากมีการแข่งขันจากตัวแทนอื่น ถ้าคุณชอบตัวแทนที่เสนอราคาค่าคอมมิชชั่นสูงขึ้น แต่ให้สัมภาษณ์คนที่สองซึ่งตกลงที่จะทำงานน้อยลงให้โทรกลับตัวแทนคนแรกและเสนอค่าตัวแทนรายที่สอง อธิบายว่าทำไม. จำไว้ด้วยเช่นกันว่าสุภาษิต: คุณได้รับสิ่งที่คุณจ่ายเป็นจริงมาก ไม่ได้รับเพื่อแขวนขึ้นในค่าคอมมิชชั่นที่คุณสูญเสียสายตาของการจ้างงานตัวแทนที่ดีที่สุดที่คุณอาจจะสามารถหา

ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย