ในการเลื่อนการประมูลซึ่งในอสังหาริมทรัพย์มักเรียกว่าการประมูลของผู้ดูแลหรือวันที่ขายทรัพย์สินของผู้พิทักษ์ผู้กู้ต้องเป็นผู้ผิดนัดก่อน การผิดนัดชำระหนี้หมายถึงผู้ยืมไม่ได้ชำระเงินจำนอง
ผู้กู้ที่ระงับการชำระเงินจำนองไม่ช้าก็เร็วจะทำให้ธนาคารต้องยึดครอง ตอนนี้วิธียึดสังหาริมทรัพย์ที่จะถูกจัดการขึ้นอยู่กับกฎหมายของรัฐ มากกว่าครึ่งหนึ่งของรัฐในสหรัฐฯเป็นรัฐที่น่าเชื่อถือและการยึดสังหาริมทรัพย์ในรัฐที่น่าเชื่อถือได้รับการจัดการโดยผู้ดูแล
โปรดจำไว้ว่าการขายสั้น ๆ ของ Fannie Mae ที่อยู่ในค่าเริ่มต้นจะได้รับการจัดการที่แตกต่างกัน Fannie Mae และ Freddie Mac ไม่ได้เลื่อนการประมูลของเจ้าพนักงานออกไปเป็นปกติ
ก่อนที่จะเลื่อนการประมูล
หลังจากผู้ยืมไม่ชำระเงินจำนองผู้ให้ยืมจะแจ้งให้ผู้ดูแลดำเนินการยึดสังหาริมทรัพย์ ผู้ดูแลเป็นบุคคลที่สามในโฉนดที่ดินซึ่งบางตำแหน่งเรียกว่า "ถือชื่อเปลือยเปล่า"
แม้ว่าจะไม่มีช่วงเวลาที่กำหนดไว้ก่อนที่จะมีการจัดทำประกาศแจ้งการผิดนัดไว้ แต่ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่มักชอบเก็บรวบรวมข้อมูลในช่วง 60 ถึง 90 วันแรกที่ผู้กู้ตกอยู่ในเงินที่ค้างชำระแทนที่จะข้ามไปสู่การยึดสังหาริมทรัพย์ กิจการ บางรัฐเช่นแคลิฟอร์เนียต้องการให้ผู้ให้ยืมเพื่อให้ผู้ยืมทราบล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วันก่อนที่จะยื่นหนังสือแจ้งการผิดนัดเมื่อมีการยื่นคำบอกกล่าวเกี่ยวกับการผิดนัดผู้กู้มีเวลาประมาณ 90 วันในการกู้คืนเงินกู้โดยการชำระเงินคืนและชำระเงินล่าช้าซึ่งรวมถึงค่าธรรมเนียมของผู้ดูแล
การไถ่ถอนจำนอง:มีความแตกต่างระหว่างการกู้คืนเงินกู้และไถ่ถอนการจำนอง แต่คุณมักจะได้ยินคำที่ใช้สลับกันซึ่งเป็น ไม่ถูกต้อง. เพื่อไถ่ถอนการจำนองคือการชำระคืนการจำนอง เพื่อนำกลับมาใช้เป็นหลักประกัน ในช่วงวันสุดท้ายของขั้นตอนการยึดสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่กระบวนการยุติธรรมผู้ให้กู้ไม่จำเป็นต้องยอมรับการกู้คืน แต่ต้องยอมไถ่ถอน
- ขอปรับเปลี่ยนเงินกู้: ผู้ให้กู้ไม่จำเป็นต้องเลื่อนการประมูลเพื่อแลกกับการปรับเปลี่ยนเงินกู้ แต่ธนาคารส่วนใหญ่จะพยายามกำหนดการชำระคืนชั่วคราว นี่ไม่ได้หมายความว่าธนาคารจะไม่ส่งบ้านไปประมูล ดังนั้นจงระวังให้ดี ผู้ยืมอาจต้องการขอคำแนะนำจากธนาคารเพื่อไม่ให้ดำเนินการประมูล
- บางธนาคารแอบส่อเสียด ธนาคารเหล่านี้จะให้การปรับเปลี่ยนเงินกู้ชั่วคราวและหลังจาก 3 ถึง 6 เดือนบอกผู้กู้ที่พวกเขากำลังยื่นยึดสังหาริมทรัพย์เนื่องจากผู้กู้ไม่ได้มีสิทธิ์ได้รับการปรับเปลี่ยนเงินกู้ถาวร พวกเขากล่าวขอบคุณสำหรับการชำระเงินบางส่วนและยื่นหนังสือแจ้งการผิดนัด ไฟล์สำหรับการล้มละลาย:
การยื่นล้มละลายจะไม่ยุติการประมูลอย่างถาวร แต่อาจเลื่อนการประมูลไปชั่วระยะเวลาหนึ่งเมื่อลูกหนี้ยื่นฟ้องล้มละลายศาลจะออกคำสั่งเรียกว่าการพักอาศัยโดยอัตโนมัติซึ่งจะหยุดความพยายามจากเจ้าหนี้ในการเรียกเก็บเงินซึ่งรวมถึงการเลื่อนการประมูล เหมือนกับการบอกสุนัขที่ได้รับการฝึกฝนให้นั่งและพักอยู่ แต่ผู้ให้กู้สามารถยื่นคำร้องเพื่อยกการเข้าพักอัตโนมัติโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากได้มีการยื่นคำร้องขอตั้งข้อสังเกตไว้แล้ว
- ยื่นคำสั่งห้ามชั่วคราว: คนส่วนใหญ่เชื่อมโยงคำสั่งห้ามชั่วคราวกับการละเมิดในประเทศ แต่การยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อป้องกันการละเมิดอาจรวมถึงคำขอเลื่อนการประมูลได้ ผู้ยืมจะต้องจ้างทนายความเพื่อยื่นคำสั่งห้ามชั่วคราวและทนายความคนนั้นอาจต้องหาเหตุผลอันเนื่องมาจากการทุจริตหรือการกระทำผิดบางอย่างในส่วนของผู้ให้กู้ แม้ว่าทนายความจะประสบความสำเร็จและชนะข้อโต้แย้งคำสั่งห้ามไม่ถาวร
- พยายามขายสั้น ๆ : บอกผู้ให้กู้ว่าผู้ยืมพยายามที่จะขายสั้น ๆ โดยทั่วไปไม่เพียงพอ ผู้กู้จะต้องยื่นข้อเสนอไปยังธนาคารจากผู้ซื้อที่มีคุณสมบัติเหมาะสม ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หรือทนายความในการเจรจาต่อรองสำหรับผู้กู้จะเรียกผู้เจรจาต่อรองของธนาคารและขอเลื่อนการประมูล บ่อยครั้งที่ธนาคารจะไม่พิจารณาคำขอเลื่อนจนกว่าการประมูลจะอยู่ห่างออกไปเพียงไม่กี่วัน มันเหมือนกับว่าธนาคารชอบให้ผู้ยืมนั่งบนหมุดและเข็มสงสัยว่าการประมูลจะเลื่อนออกไปหรือไม่
- ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย
ประเภทของ Trustee และสิ่งที่พวกเขากระทำ
Trustee เป็นผู้ดูแลทรัพย์สิน วางใจ บุคคลธนาคารหรือสถาบันการเงินอื่น ๆ สามารถให้บริการได้