การวิเคราะห์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์

2025

การคำนวณทั้งหมดที่เข้าสู่การวิเคราะห์อย่างละเอียดเกี่ยวกับความเป็นไปได้ทางการเงินของอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์อาจทำให้เกิดความเจ็บปวดในการเรียนรู้ จากนั้นคุณจะต้องใช้พวกเขาและดึงพวกเขาเข้าด้วยกันเพื่อตัดสินใจ:

• Gross Privential Income (GPI)
• Gross Income Income (GOI)
• Gross Rent Multiplier (GRM)
• กระแสเงินสดก่อนหักภาษี ( CFB
• รายรับจากการดำเนินงาน (NOI)
• อัตราการแปลงสินทรัพย์เป็นทุน (Cap Rate)
• -> - อัตราการระงับชั่วคราว

ผลตอบแทนจากส่วนของผู้ถือหุ้นหนึ่งปี

• ฉันได้สร้างสเปรดชีตที่ทำเพื่อคุณ ทั้งหมดที่คุณทำคือการซื้อรายได้และจำนวนค่าใช้จ่าย มีสองแผ่นที่เหมือนกัน แต่มีหมายเลขตัวอย่างที่กรอกข้อมูลเพื่อช่วยให้คุณเห็นภาพผลลัพธ์ เมื่อคุณคลิกลิงก์ด้านล่างคุณจะดาวน์โหลดสเปรดชีต Excel โดยอัตโนมัติ ขออภัยไม่มีรูปแบบอื่นที่พร้อมใช้งาน

พร้อมใช้สเปรดชีตการคำนวณการลงทุนในการเช่า

สเปรดชีตที่มีหมายเลขพร็อพเพอร์ตี้ตัวอย่าง

ทำไมเราต้องไปที่ปัญหา

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ากำลังดึงดูดความสนใจมากขึ้นกว่าเดิม เมื่อคุณอ่านหรือดูทีวีเกี่ยวกับนักลงทุนแก้ไขและพลิกพวกเขามักจะขายบ้านเหล่านั้นให้กับนักลงทุนเช่า นักลงทุนในบ้านเช่าที่ประสบความสำเร็จอาจมีบ้านหลายสิบหลังในผลงานของพวกเขา พวกเขาเป็นนักลงทุนที่เก่งหรือพวกเขาจะไม่ได้รับกระแสเงินสดจากบ้านหลายหลัง คุณจะต้องการเข้าใจและพูดถึง "ตัวเลข" กับพวกเขา

ลองมาดูประโยชน์ของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เช่า

ค่าเสื่อมราคา

การหักค่าเสื่อมราคาเป็นส่วนสำคัญในการวิเคราะห์ทรัพย์สินของเรา สำหรับคนที่อยู่ในวงเล็บภาษีสูงกับการลงทุนอื่น ๆ อาจช่วยลดผลกำไรจากการลงทุนอื่น ๆ ได้ แน่นอนติดต่อบัญชีเกี่ยวกับเรื่องนี้

อย่างไรก็ตามเมื่อค่าใช้จ่ายบวกค่าเสื่อมราคาจริงมากกว่าจำนวนกำไรของภาษีคุณจะมีผลขาดทุนที่เหลือจากการใช้งานกับรายได้การลงทุนอื่น ๆ

นี่ไม่ใช่การสูญเสียเงินสดเนื่องจากค่าเสื่อมราคาไม่ใช่เงินสดออกจากกระเป๋า เป็นตัวเลขที่คำนวณได้ว่าเป็นค่าใช้จ่ายสำหรับการเสียภาษี เนื่องจากคุณไม่ได้ใช้จ่ายคุณสามารถมีกระแสเงินสดเป็นรายเดือนได้ดีในขณะที่แสดงการสูญเสียการดำเนินงานสำหรับภาษี

กระแสเงินสด

การรับกระแสเงินสดรายเดือนไปยังธนาคารถือเป็นเรื่องสำคัญสำหรับนักลงทุนเช่า การทำ Due diligence และการซื้อสิทธิ์อาจทำให้ได้ผลตอบแทนเป็นตัวเลขสองหลักและการไหลเวียนของเงินสดเป็นเวลาหลายปี กระแสเงินสดเป็นหน้าที่ของปัจจัยการผลิตที่ดีมากและใด ๆ หรือหลายคนสามารถเปลี่ยนแปลงและความเสียหายหรือปรับปรุงกระแสเงินสด บางตลาดและเศรษฐกิจมีอิทธิพล หากนายจ้างรายใหญ่รายหนึ่งปิดทำการหรือย้ายที่อยู่อาศัยความต้องการใช้ทรัพย์สินเช่าจะลดลงในชั่วข้ามคืนนี่เป็นสิ่งที่คุณไม่สามารถควบคุม แต่หวังว่าจะหลีกเลี่ยงโดยการทำเพราะความขยันของคุณเกี่ยวกับสุขภาพและแผนของนายจ้างในท้องถิ่น หากพวกเขามีสุขภาพดีและมีกำไรด้วยการเช่าระยะยาวเมื่อเร็ว ๆ นี้คุณอาจอยู่ในเกณฑ์ดี

ภาษีทรัพย์สิน

คุณสามารถหักภาษีทรัพย์สินเพื่อการเสียภาษีเงินได้ได้ หากธุรกิจของคุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์คุณจะต้องเสียภาษีทรัพย์สินในสถานที่นี้

ในทางเดียวกันกับที่บุคคลจ่ายภาษีทรัพย์สินตามมูลค่าประเมินของบ้านธุรกิจต้องจ่ายภาษีทรัพย์สินตามมูลค่าประเมินของอสังหาริมทรัพย์ (ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง) หากมีการขายอสังหาริมทรัพย์ภาษีสำหรับปีจะถูกแจกจ่ายระหว่างเจ้าของเดิมและเจ้าของเดิมโดยพิจารณาจากจำนวนปีที่พวกเขาเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

1031 ภาษีหักบัญชีรอการตัดบัญชี

คุณสามารถขายทรัพย์สินได้โดยใช้กฎเกณฑ์ที่เข้มงวดเพื่อหากำไรและนำเงินไปลงทุนในทรัพย์สินอื่นโดยไม่ต้องเสียภาษีเงินได้ นี่คือสิ่งที่ประมวลรัษฎากรภายในหัวข้อ 26 มาตรา 1031 กล่าวว่า "ไม่ควรรับรู้กำไรหรือขาดทุนจากการแลกเปลี่ยนทรัพย์สินที่ถือครองไว้สำหรับการใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์หรือธุรกิจหรือเพื่อการลงทุนหากทรัพย์สินดังกล่าวได้รับการแลกเปลี่ยนเพื่อทรัพย์สินประเภทเดียวกันเท่านั้น ซึ่งจะจัดขึ้นเพื่อการผลิตเพื่อการค้าหรือธุรกิจหรือเพื่อการลงทุน " อสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ หมายถึงอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ และไม่จำเป็นต้องมีการแลกเปลี่ยนที่ดินเพื่อแลกเปลี่ยนที่ดินหรือออฟฟิศสำหรับสำนักงาน

ความจริงก็คือมีประเภทของสินทรัพย์การลงทุนและกลยุทธ์ที่สามารถเปรียบเทียบกับอสังหาริมทรัพย์เช่าได้ คนต้องการที่อยู่อาศัยและเป็นเจ้าของบ้านไม่ได้สำหรับบางคนและไม่ต้องการโดยคนอื่น ๆ