คำถาม: ฉันควรจะปรับเปลี่ยนเงินกู้หรือขายสั้น ๆ หรือไม่?
ผู้อ่านถาม: "มูลค่าของบ้านเราลดลงนับตั้งแต่เราซื้อมา 4 ปีแล้วอาจเป็นมูลค่าประมาณครึ่งหนึ่งของสิ่งที่เราจ่ายไปให้ได้ด้านบนนี้ฉันทำงานให้กับรัฐ ของแคลิฟอร์เนียและหายไป 15% ของรายได้ของฉันเนื่องจากรัฐ furloughs mandated ภรรยาของฉันคิดว่าเราจะมีสิทธิ์ได้รับการปรับเปลี่ยนเงินกู้ แต่ฉันได้ยินเรื่องราวสยองขวัญเกี่ยวกับบรรดาแน่นอนการขายสั้นไม่ดีมาก ฉันควรจะปรับเปลี่ยนเงินกู้หรือขายสั้น ๆ หรือไม่ "
คำตอบ: นี่เป็นคำถามที่ยาก
- สถานการณ์ทางการเงินของคุณ
- ความตั้งใจของธนาคาร
- ความปรารถนาที่จะรักษาบ้านของคุณ
ไม่ว่าคุณควรจะชอบการปรับเปลี่ยนเงินกู้ในช่วงสั้น ๆ หรือไม่ก็ตาม กลายเป็นความซับซ้อนมากขึ้นหากธนาคารปฏิเสธที่จะพิจารณามูลค่าตลาดปัจจุบันของบ้านของคุณ ถ้าคุณต้องการอยู่ในบ้านของคุณโดยไม่คำนึงถึงค่าของมันการปรับเปลี่ยนเงินกู้อาจเป็นทางเลือกที่ดีกว่า
เงื่อนไขการปรับเปลี่ยนเงินกู้
เป้าหมายของการปรับเปลี่ยนเงินกู้คือการลดการชำระเงินจำนองของเจ้าของบ้านและทำให้การชำระเงินนั้นไม่แพง การลดอัตราดอกเบี้ย
การขยายระยะเวลาเงินกู้
- การเพิ่มส่วนที่ยังไม่ได้ชำระให้กับยอดเงินต้น
- การลดยอดเงินต้น > สำนักการควบคุมสกุลเงิน (OCC) ซึ่งกำกับดูแลธนาคารแห่งชาติกล่าวว่าการปรับเปลี่ยนเงินกู้จำนวนมากไม่ได้ลดยอดเงินต้นที่ค้างชำระ
- อาจเป็นเรื่องที่น่ารำคาญมากขึ้นคือข่าวที่ว่าการปรับเปลี่ยนเงินกู้เป็นจำนวนมากในไม่ช้าจะกลายเป็นเรื่องเหลวไหลอีกครั้ง มักเป็นเพียงแค่การแก้ไขชั่วคราวและไม่ใช่ทางออกในระยะยาว
อาจเป็นเรื่องแปลกสำหรับคุณและตรงกันข้ามกับการปรับเปลี่ยนเงินกู้ควรทำงาน แต่ไม่ใช่ทุกธนาคารจะเสนอการแก้ไขเงินกู้ที่ลดการชำระเงินจำนองของเจ้าของบ้าน .
บางธนาคารจะเสนอการปรับเปลี่ยนเงินกู้ซึ่งจะเป็นการเพิ่มการชำระเงิน
อัตราส่วนการใช้เงินของธนาคารซึ่งมักจะกำหนดเปอร์เซ็นต์ของรายได้ขั้นต้นต่อเดือนของคุณในการพิจารณาการชำระเงินจำนองใหม่ หากงบการเงินมีความถูกต้องธนาคารอาจเรียกเก็บเงินได้มากกว่า
การปรับเปลี่ยนเงินกู้ชั่วคราว
โปรดทราบว่าบางธนาคารมีการปรับเปลี่ยนเงินกู้ชั่วคราว ซึ่งหมายความว่าธนาคารจะไม่ยินยอมให้แก้ไขเงินกู้ถาวร แต่อาจมีเงื่อนไขดังต่อไปนี้แทน
ยอดเงินต้นยังคงเหมือนเดิม
เจ้าของบ้านจะขอให้ชำระเงินใหม่ที่ลดลง
ระยะเวลาสำหรับการชำระเงินใหม่ตั้งไว้เป็นเวลา 3 ถึง 6 เดือน
นัยหากเจ้าของบ้านทำการชำระเงินใหม่ตามกำหนดเวลาในช่วงระยะเวลาการปรับเปลี่ยนเงินกู้ชั่วคราวธนาคารอาจให้การปรับเปลี่ยนเงินกู้ถาวร
- อย่างไรก็ตามเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาธนาคารยังมีอิสระที่จะพูดว่า
- "ขอบคุณมากสำหรับการให้เงินแก่เรา แต่เงินกู้ของคุณอยู่ในสถานะผิดนัด"
- และ ธนาคารสามารถดำเนินการยึดสังหาริมทรัพย์ได้ ฉันได้ยินเรื่องนี้จากลูกค้าซาคราเมนโต้หลายคนที่ถูกบังคับให้ขายสั้น ๆ โดยการซ้อมรบครั้งนี้
ธนาคารไม่ต้องดำเนินการขายระยะสั้นพร้อม ๆ กับการปรับเปลี่ยนเงินกู้ ธนาคารส่วนใหญ่จะไม่เปิดไฟล์สองไฟล์ในเวลาเดียวกัน คุณจะต้องตัดสินใจล่วงหน้าว่าคุณต้องการติดตามการปรับเปลี่ยนเงินกู้หรือการขายสั้น ๆ คุณควรจะไล่ล่าอย่างใดอย่างหนึ่ง
ธนาคารจะปิดธุรกรรมการขายระยะสั้นที่ค้างอยู่หากเจ้าของบ้านตัดสินใจที่จะลองปรับเปลี่ยนเงินกู้ใหม่ ระยะเวลาในการดำเนินการขายสั้น ๆ กับการปรับเปลี่ยนเงินกู้เป็นเรื่องเดียวกัน การปรับเปลี่ยนเงินกู้บางส่วนใช้เวลาประมาณ 3 ถึง 6 เดือน
ไม่เป็นธรรมกับผู้ซื้อที่ได้เสนอข้อเสนอที่ดีในความเชื่อมั่นในการขายสั้น ๆ และตกลงที่จะรอการอนุมัติการขายสั้น ๆ เพื่อดูว่าผู้ขายมีความคิดที่สองและตอนนี้ต้องการจะปรับเปลี่ยนเงินกู้ในช่วงกลางของ ขายสั้น
คำแนะนำของฉันคือการตัดสินใจและยึดติดกับมัน นอกจากนี้ไม่ได้จ้าง บริษัท ใด ๆ ที่จะทำการปรับเปลี่ยนเงินกู้สำหรับคุณเพราะคุณสามารถขอได้ด้วยตัวเองโดยไม่ต้องจ่ายเงินใคร
บริษัท ปรับเปลี่ยนเงินกู้จำนวนมากเป็น scammers
ทำไมการขายสั้นจึงเป็นที่ต้องการมากกว่าการปรับเปลี่ยนเงินกู้?
เจ้าของบ้านที่ต้องการออกจากใต้น้ำอาจต้องการขายสั้น ๆ แทนการปรับเปลี่ยนเงินกู้ การขายสั้นหมายความว่าธนาคารจะยอมรับผลตอบแทนที่ลดลงและปล่อยเงินกู้ หากบ้านของคุณมีมูลค่าน้อยกว่าจำนวนหนี้ที่ค้างชำระอาจทำให้การขายสั้น ๆ และผ่อนคลายจากภาระหนี้
ต่อไปนี้เป็นปัจจัยอื่น ๆ พิจารณา:
หลังจาก 3 ปีในการรักษาเครดิตถ้าราคายังคงมีเสถียรภาพเจ้าของบ้านอาจมีสิทธิ์ซื้อบ้านหลังหนึ่งหลังขายสั้นด้วยการจำนองและการชำระเงินที่ไม่แพง
การปรับเปลี่ยนเงินกู้และการขายสั้น ๆ อาจมีผลต่อเครดิต แต่วิธีการแก้ปัญหาโดยทั่วไปดีกว่าการยึดสังหาริมทรัพย์
การปรับเปลี่ยนเงินกู้จำนวนมากเรียกร้องให้มีการปรับอัตราดอกเบี้ยได้มากกว่าที่จะสามารถเพิ่มได้ทุกปีหลังจากผ่านไป 5 ปีที่ผ่านมาของการชำระเงินอัตราคงที่
รายการขายสั้น ๆ ที่ฉันขายในแซคราเมนโตส่วนใหญ่จะเกี่ยวข้องกับผู้ขายที่ถูกปฏิเสธการปรับเปลี่ยนเงินกู้
- ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย