คำถาม: เราควรเขียนข้อเสนอสำรองเพื่อซื้อบ้านหรือไม่?
ผู้อ่านถามว่า "เราพบบ้านที่สมบูรณ์แบบ แต่ตัวแทนของเราบอกว่าผู้ขายจะยอมรับข้อเสนอพิเศษเท่านั้นเราไม่ต้องการสำรองข้อมูลเราต้องการซื้อบ้านเราจะทำอย่างไร ภรรยาของเราบอกว่าเราเสียเวลากับเวลาที่เราต้องใช้เวลามองหาซื้อบ้านที่ไม่มีข้อเสนอใด ๆ พวกเขาควรจะเขียนข้อเสนอพิเศษสำรองเพื่อซื้อ บ้าน? "
คำตอบ: สิ่งที่ดีเกี่ยวกับสถานการณ์ของคุณคือผู้ขายมักไม่ขอเสนอข้อเสนอพิเศษหากผู้ขายไม่รู้สึกว่ามีโอกาสดีที่ข้อเสนอในมืออาจระเบิดขึ้น หรือหายไป โดยทั่วไปถ้าคุณเป็นคนที่สองในสายคุณอาจจะซื้อที่บ้านได้ดีมาก ราคาดีมาก แต่ฉันเข้าใจว่าคุณลังเลที่จะเสนอข้อเสนอสำรอง ไม่มีใครอยากเล่นซอสามตัวยกเว้นผู้เล่นไวโอลินตัวที่สอง
ข้อเสนอพิเศษสำรองคืออะไร
เริ่มต้นด้วยการดูว่าข้อเสนอใดที่ทำให้ข้อเสนอพิเศษสำรองของคุณมีข้อเสนอพิเศษ ขั้นแรกผู้ขายได้ยอมรับข้อเสนออื่นแล้ว ข้อเสนอแรกนั้นน่าจะเป็นสัญญาที่อาจเกิดขึ้นซึ่งขึ้นอยู่กับจำนวนเหตุการณ์ที่อาจเกิดขึ้นหรืออาจจะไม่เกิดขึ้น บางส่วนของภาระผูกพันเหล่านี้อาจเป็น:
- ขึ้นอยู่กับผู้ซื้อที่ขายบ้านที่มีอยู่
- ขึ้นอยู่กับการตรวจสอบซึ่งรวมถึงการตรวจสอบภายในบ้านที่น่าพอใจ
- ขึ้นอยู่กับการประเมินราคาบ้านในราคาขายและการประเมินราคาต่ำคือ ความเป็นไปได้
- หากสถานการณ์ใดในสถานการณ์เหล่านี้ขัดขวางอุปสรรคการทำธุรกรรมอาจยกเลิก หากการทำธุรกรรมยกเลิกผู้ขายจะต้องนำกลับบ้านไปขายและเริ่มแสดงที่บ้านอีกครั้ง ข้อเสนอพิเศษสำรองยอมรับการมีอยู่ของข้อเสนอพิเศษที่มีอยู่และกล่าวว่าหากผู้ซื้อรายแรกยกเลิกการขายคุณจะทำสัญญากับผู้ขายโดยอัตโนมัติ
ข้อเสนอพิเศษสำรองต้องลงนามโดยทุกฝ่ายในสัญญาเพื่อให้มีประสิทธิภาพ ผู้ขายสามารถลงนามข้อเสนอสำรองได้มากกว่าหนึ่งข้อโดยผู้ขายจะทำให้ตำแหน่งของแต่ละฝ่ายเป็นที่รู้จักได้ ตัวอย่างเช่นคุณอาจอยู่ในตำแหน่งอันดับ 3 หรือ 4 ถ้ามีข้อเสนอสำรองสี่รายการ คุณต้องการที่จะอยู่ในอันดับ 1 ซึ่งเป็นข้อเสนอพิเศษสำรองครั้งแรก
ข้อเสนอสำรองต้องมีราคาสูงกว่าราคาปกติหรือไม่?
ไม่ว่าข้อเสนอสำรองของคุณจะต้องสูงกว่าราคาที่เสนอขึ้นอยู่กับจำนวนผู้ขายที่ได้รับ ในสถานการณ์ข้อเสนอพิเศษหลายรายการคุณสามารถมั่นใจได้ว่าจะมีข้อเสนอพิเศษมากกว่าราคาปลีก นี่คือจำนวนเสนอซื้อที่หลากหลาย:
ข้อเสนอแรก: น้อยกว่าราคาปลีกเนื่องจากผู้ซื้อไม่รู้จักคนอื่นสนใจ
- ข้อเสนอที่สอง: ราคาเสนอขายเนื่องจากมักเป็นอันดับที่หนึ่งและสองใกล้เคียงกัน
- ข้อเสนอที่สาม: ราคาที่ต่ำกว่าราคาเนื่องจากผู้ซื้อต้องการบ้าน
- เสนอข้อเสนอที่ 10 มากที่สุด: อยู่ที่ไหนสักแห่งในระหว่างนี้เนื่องจากผู้ซื้อเหล่านี้รู้ว่าเป็นเวลานาน
- ผู้ขายมีแรงจูงใจในการยึดข้อเสนอพิเศษของผู้ซื้อรายแรกโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากเป็นข้อเสนอที่สูงกว่า แต่คุณประหยัดเวลาในการขายและปัญหาโดยการส่งข้อเสนอพิเศษสำรองดังนั้นผู้ขายอาจยินดีที่จะยอมรับน้อยกว่าเล็กน้อยเพื่อให้คุณมีแรงจูงใจในการรอ
แต่ถ้าข้อเสนอพิเศษหลายข้อเป็นบรรทัดฐานโดยทั่วไปแล้วจะดีที่สุดเพื่อให้เหมาะกับข้อเสนอพิเศษบนโต๊ะ พูดคุยกับตัวแทนของคุณ
ข้อเสนอสำรองและการขายระยะสั้น
หากคุณซื้อสินค้าในพื้นที่ที่มียอดขายสั้นเป็นจำนวนมากในตลาดข้อเสนอพิเศษสำหรับการขายสั้น ๆ อาจทำให้คุณมีอัตราเดิมพันสูงกว่า 50/50 ซึ่งเป็นครั้งแรก ข้อเสนอจะหายไป ผู้ซื้อจำนวนมากไม่ต้องการรอการอนุมัติการขายในระยะสั้นและมีพนักงานเสาะแสวงหาน้อย ๆ ไปพร้อมกันสามารถชะลอการขายสั้น ๆ ได้ อัตราต่อรองสูงมากที่ผู้ซื้อรายแรกจะไม่รอ
ด้วยการวางตำแหน่งสำรองไว้คุณจะไม่ต้องซื้อบ้านและคุณยังสามารถมองไปที่บ้านอื่น ๆ ในตลาดได้ในขณะที่คุณรอ หากคุณพบบ้านอื่นที่คุณชอบมากขึ้นคุณอาจสามารถถอนข้อเสนอของคุณออกจากการพิจารณาได้ แต่การปฏิบัติดังกล่าวจะต้องถ่อมตนขึ้นด้วยเหตุผลที่ชัดเจน
เป็นการปฏิเสธวัตถุประสงค์ของข้อเสนอพิเศษสำรอง
อย่างไรก็ตามถนนอื่นที่ควรพิจารณาคือผู้ขายในระยะสั้นและผู้ซื้ออาจลงนามในข้อสรุปการขายสั้น ๆ หากข้อสรุปการขายสั้น ๆ ที่ช่วยให้ผู้ขายยอมรับข้อเสนอสำรองและส่งข้อเสนอเหล่านั้นไปยังธนาคารคุณอาจอยู่ในฐานะที่จะชักชวนให้ผู้ขายส่งข้อเสนอของคุณไปที่ธนาคาร หากดีกว่าข้อเสนอแรกข้อเสนอใดที่คุณคิดว่าธนาคารการขายระยะสั้นจะยอมรับหรือไม่? นี้จะมีประสิทธิภาพเตะออกผู้ซื้อรายแรก พูดคุยกับตัวแทนของคุณ
ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย