ขั้นตอนการทำเงินเพื่อสร้างบ้าน

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อาจเป็นวิธีที่ดีในการสร้างรายได้ ประเภทของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องพิจารณาคือพลิกบ้าน การบรรลุความสำเร็จโดยใช้วิธีนี้มักเป็นการรวมกันของทักษะการวิเคราะห์และการวิจัยอย่างละเอียดถึงแม้ว่าบางคนจะประสบความสำเร็จโดยโชคชะตา นี่คือกุญแจสำคัญในการพลิกแพลงบ้านที่ประสบความสำเร็จ

การพลิกบ้านคืออะไร?

การพลิกบ้านหมายความว่าคุณกำลังซื้อบ้านที่มีเจตนาในการขายโดยเร็วเพื่อหาผลกำไร

ไม่ใช่กลยุทธ์การซื้อและระงับระยะยาว การขายทรัพย์สินมากกว่าที่คุณซื้อมาไม่ได้หมายความว่าคุณจะทำกำไรได้

ตัวอย่างเช่นคุณซื้อบ้านราคา 200,000 เหรียญและจะมีการบูรณะมูลค่า 50,000 เหรียญ หากคุณขายบ้านราคา 240,000 เหรียญซึ่งมากกว่าที่คุณซื้อมาคุณจะเสียเงินเมื่อคุณมีส่วนร่วมในค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงใหม่ตลอดจนค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการถือครองทรัพย์สินและขายทรัพย์สิน

ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถพลิกได้?

ประเภทของทรัพย์สินที่พบบ่อยที่สุดที่พลิกเป็นบ้านครอบครัวเดี่ยว อย่างไรก็ตามเกือบทุกประเภทของอสังหาริมทรัพย์สามารถพลิกกำไร ซึ่งรวมถึง:

• บ้านหลายครอบครัว: โอกาสใหม่รวมถึงการปรับปรุงหน่วยที่มีอยู่เดิมหรือเพิ่มหน่วยเพิ่มเติมเพื่อทำให้ทรัพย์สินมีมูลค่ามากขึ้นสำหรับผู้ซื้อที่คาดหวัง
• พร็อพเพอร์ตี้ที่ใช้ร่วมกัน: อาจเกี่ยวข้องกับการปรับปรุงหรือเพิ่มพื้นที่ค้าปลีกพื้นที่พักอาศัยหรือทั้งสองอย่าง

• อสังหาริมทรัพย์เพื่อขายปลีก: ปรับปรุงพื้นที่ให้เหมาะสมกับความต้องการเฉพาะเช่นร้านอาหารร้านเสริมสวยหรือร้านค้าทั่วไป
• ที่ดิน: กำลังดำเนินการตามขั้นตอนการแบ่งเขตเพื่อให้ได้รับการอนุมัติสำหรับการใช้งานเฉพาะเช่นที่อยู่อาศัยหรือขายปลีก การได้รับการอนุมัติแบ่งโซนอาจเป็นกระบวนการที่ยาวนานขึ้นอยู่กับความรวดเร็วและง่ายดายในการสร้างแผนกอาคารในเมืองเพื่อทำงานร่วมกัน

คีย์ 1: ซื้อในราคาที่เหมาะสม

คุณสร้างรายได้จากการซื้อ ไม่ว่าคุณจะปรับปรุงที่อยู่อาศัยให้ดีเพียงใดในตอนท้าย ๆ ถ้าคุณใส่เงินมากเกินไปตั้งแต่เริ่มแรกมันจะยากมากที่จะทำกำไรได้

ตรวจสอบค่าซ่อมหลังการขาย - ARV

คุณพยายามที่จะกำหนดจำนวนเงินที่คุณสามารถซื้อทรัพย์สินได้เพื่อที่จะทำกำไรได้ ดังนั้นคุณต้องทำงานย้อนหลัง

สิ่งแรกที่คุณต้องทำคือกำหนดมูลค่าซ่อมแซมหลังการขาย นี่คือสิ่งที่คุณเชื่อว่าบ้านจะคุ้มค่าหลังจากที่คุณได้ทำการปรับปรุงสถานที่ทั้งหมดเสร็จสิ้น

คุณจะต้องดูราคาที่ขายเมื่อเร็ว ๆ นี้สำหรับคุณสมบัติที่เทียบได้ในพื้นที่ ขณะที่กำลังมองหาสิ่งที่เปรียบเทียบไม่ได้เป็นวิทยาศาสตร์ที่แน่นอน แต่ก็จะช่วยให้คุณมีสนามเบสบอลของมูลค่าบ้านได้ ถ้าบ้านของคุณเป็นเตียงสี่ห้องโคโลเนียลสองอ่างคุณจะต้องการดู Colonials ที่มีขนาดใกล้เคียงกันซึ่งขายได้ในปีที่ผ่านมาคุณจำเป็นต้องปรับปัจจัยบางอย่างเช่น

• พื้นที่โฆษณา: บ้านสองหลังสามารถมีจำนวนเตียงและห้องอาบน้ำได้เท่ากัน แต่อาจมีขนาดใหญ่กว่า 1 000 ตารางฟุต
• คุณภาพของการบูรณะ: ดูวัสดุที่ใช้ในการปรับปรุง นี่คือสิ่งที่ผู้ซื้อปัจจุบันกำลังมองหา?
• ที่ตั้ง: บางพื้นที่ของเมืองจะดีกว่าเมืองอื่น ๆ : เขตโรงเรียนที่ดีกว่าถนนที่เงียบสงบ
• ขนาดล็อต: จำนวนมากขึ้นจะมีคุณค่ามากขึ้น
• สิ่งอำนวยความสะดวก: บ้านมีเครื่องปรับอากาศส่วนกลาง, สระว่ายน้ำในดิน, ชั้นใต้ดินที่เสร็จสมบูรณ์แล้วหรือชุดต้นแบบหรือไม่?

เมื่อคุณได้ดูคุณสมบัติที่เทียบเคียงแล้วคุณควรจะสามารถหาสิ่งที่บ้านน่าจะคุ้มค่าได้เมื่อคุณทำการปรับปรุงเสร็จสิ้นแล้ว นี่คือค่าซ่อมหลัง

ลบค่าใช้จ่ายของคุณ

เมื่อต้องการซื้อทรัพย์สินในราคาที่เหมาะสมคุณต้องกำหนดจำนวนเงินที่คุณเชื่อว่าจะใช้จ่ายในบ้าน

• การปิดต้นทุนในการซื้อ: ซึ่งรวมถึงการประกันภัยชื่อเรื่องการตรวจสอบบ้านค่าทนายความการสำรวจค่าธรรมเนียมธนาคารค่าธรรมเนียมการบันทึก: โฉนดและการจดจำนอง
• ค่าก่อสร้าง: อนุญาตจากเมืองค่าวัสดุค่าแรงค่าแรง
• ค่าใช้จ่ายในการถือครอง: การชำระเงินประกันภาษีการชำระเงินกับเงินกู้ใด ๆ ค่าใช้จ่ายสาธารณูปโภคที่เป็นไปได้
• การปิดต้นทุนการขาย: ค่าธรรมเนียมของอัยการอาจโอนย้ายภาษี Realtor commission ค่าบันทึก: โฉนดและค่าจดจำนองค่าธรรมเนียมการตรวจสอบเมือง: Certificate of Occupancy, CO ถ้าเมืองต้องใช้เครดิตผู้ซื้อ: ผู้ตรวจสอบภายในของผู้ซื้อ จะพบสิ่งผิดปกติกับพร็อพเพอร์ตี้ดังนั้นผู้ซื้ออาจขอเครดิตจากคุณเพื่อแก้ไขสิ่งเหล่านี้

แรงจูงใจในการทำกำไรของคุณคืออะไร?

คุณอาจไม่ผ่านการทำงานทั้งหมดและมีความเสี่ยงจากการพลิกแพลงบ้านเพื่อสร้างรายได้ $ 5,000 ดังนั้นคุณต้องกำหนดเป้าหมายกำไรที่ดีที่สุดจากการพลิกแพลง เมื่อพูดและทำเสร็จแล้วคุณต้องการให้ $ 20,000? $ 50,000? $ 100,000? การรู้ว่าคุณต้องการทำอะไรจะช่วยให้คุณสามารถกำหนดราคาที่คุณสามารถซื้อบ้านได้

คุณควรทราบด้วยว่าคุณอาจต้องเสียภาษีเงินกำไรจากผลกำไรที่คุณทำ ขึ้นอยู่กับวงเล็บรายได้ของคุณคุณอาจต้องจ่ายอะไรหรืออาจต้องจ่ายเงินถึงร้อยละ 20 ของกำไรให้กับลุงแซม คุณสามารถเลื่อนค่าใช้จ่ายนี้ได้โดยการทำ Exchange 1031

กำหนดราคาซื้อที่เหมาะสม

ขณะนี้คุณได้กำหนดค่าซ่อมหลังเลิกใช้งานแล้วค่าใช้จ่ายโดยประมาณที่เกี่ยวข้องกับการปรับปรุงที่พักและจำนวนเงินที่คุณต้องการทำคุณสามารถกำหนดจำนวนเงินสูงสุดที่คุณต้องการได้ จ่ายค่าที่พัก

หลังจากค่าซ่อม

- ลบล้างค่าใช้จ่าย

- แรงจูงใจที่ลดลง

= ราคาซื้อที่เหมาะสม

นี่เป็นจุดที่คุณเสนอข้อเสนอพิเศษของคุณและหวังว่าจะได้รับการยอมรับ คุณได้ผ่านการทำงานเป็นจำนวนมากเพื่อมาถึงจำนวนนี้ดังนั้นอย่าหวั่นไหวโดย Realtors บอกคุณหากคุณเพิ่มราคาเสนอของคุณสถานที่ให้บริการเป็นของคุณ ทุกๆดอลล่าร์มากกว่าที่คุณจ่ายสำหรับพร็อพเพอร์ตี้นี้คือเงินเป็นจำนวนมากที่คุณเสียไปจำไว้ว่าคุณเป็นเงินของคุณในการซื้อ

คีย์ 2: ออกไปอย่างรวดเร็ว

เป้าหมายของการพลิกอสังหาริมทรัพย์คือทำกำไรและทำกำไรให้เร็วที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ นักลงทุนที่ดีใด ๆ รู้ดีว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถเปิดเล็กน้อย ปัจจัยหลายอย่างสามารถลดมูลค่าทรัพย์สินของคุณได้อย่างมาก ซึ่งรวมถึง:

• อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น: เมื่ออัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับสูงคนไม่สามารถจ่ายเงินได้มากในบ้าน จะลดกำลังซื้อของพวกเขาเพราะการชำระเงินจำนองรายเดือนของพวกเขาจะสูงขึ้น ขณะที่อัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้นราคาบ้านจะตกลงมาเพื่อปรับตัวลดลงของกำลังซื้อ
• เปลี่ยนฤดูกาล: ฤดูซื้อบ้านในช่วงฤดูร้อนเมื่อเด็ก ๆ ออกจากโรงเรียน ครอบครัวที่ต้องการย้ายก่อนปีการศึกษาใหม่จะเริ่มขึ้น หากคุณไม่สามารถพลิกตลาดได้ในช่วงต้นฤดูใบไม้ผลิ / ซัมเมอร์ที่รุ่งเรืองคุณสามารถทำให้เสียเงินได้มาก
• เพิ่ม ในสินค้าคงคลัง: ปัจจัยหนึ่งที่อาจส่งผลกระทบต่อมูลค่าบ้านของคุณคือสินค้าส่วนเกินในพื้นที่ เหตุผลหนึ่งที่อาจเกิดขึ้นนี้ก็คือหาก บริษัท ขนาดใหญ่ในเมืองปิดตัวลงและผู้คนก็เริ่มวางบ้านของตนในตลาดเพื่อให้สามารถย้ายไปได้ มีเพียงผู้ซื้อจำนวนมากสำหรับ 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ $ 250, 000 บ้านปศุสัตว์ หากมีตลาด 5 แห่งคุณอาจต้องลดราคาเพื่อขายให้เร็วขึ้น
• Foreclosures หรือ Short Sales ในพื้นที่: น่าเสียดายที่คุณไม่สามารถควบคุมเพื่อนบ้านได้ การขายระยะสั้นและการยึดสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่จะทำให้คุณค่าของบ้านคุณลดลง
• ภัยพิบัติทางธรรมชาติ: คุณยังไม่สามารถควบคุมแม่ธรรมชาติ พายุเฮอริเคน, พายุทอร์นาโดและไฟป่าสามารถทำลายล้างพื้นที่ออกจากบ้านได้อย่างเท่าเทียมกันในโรงฆ่าสัตว์
• คะแนนโรงเรียนที่ต่ำกว่า: หากระบบคะแนนของโรงเรียนลดลงบริเวณใกล้เคียงจะกลายเป็นที่ต้องการของผู้ซื้อที่มีแนวโน้มน้อยลง
• เศรษฐกิจซบเซา: เมื่อเศรษฐกิจยุบลงราคาบ้านก็เช่นกัน ผู้คนจำนวนน้อยสามารถซื้อบ้านได้และผู้ที่ต้องการใช้จ่ายน้อยลง
• ประเด็นด้านสิ่งแวดล้อม / สายไฟฟ้า: ระดับเรดอนหรือสารเคมีอื่น ๆ ในดินเพิ่มขึ้นสายไฟที่สร้างขึ้นในสนามหลังบ้านหรือท่อส่งผ่านเมืองจะทำให้ยากต่อการขายบ้านของคุณสำหรับเงินด้านบน

คีย์ 3: ทีมที่คุณสามารถทำงานร่วมกับคุณสามารถสร้างหรือทำลายคุณ

สแน็ปอินที่ประสบความสำเร็จทำได้โดยเร็วและทำในราคาที่เหมาะสม การจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างหรือ Realtor ที่ไม่ถูกต้องอาจทำให้พลิกกลับล้มเหลวได้อย่างรวดเร็ว คุณจะมีทีมของบุคคลที่น่าเชื่อถือก่อนที่จะปิดสถานที่เพื่อไม่ให้เสียเวลา

นักออกแบบ:

ถ้าคุณกำลังจะจ้างนักออกแบบสำหรับการปรับปรุงใหม่คุณต้องแน่ใจว่าเขาหรือเธอคุ้นเคยกับพื้นที่ สิ่งสุดท้ายที่คุณต้องการทำคือการปรับปรุงให้ดีขึ้น บ้านทุกหลังไม่จำเป็นต้องใช้หินอ่อนกัลกัตต้าและพื้นไม้เนื้อแข็งของบราซิล คุณสามารถสร้างรายได้ดีด้วยแผนผังชั้นยอดและการออกแบบที่สะอาด ห้องครัวและห้องอาบน้ำขายบ้าน แต่ผู้ซื้อส่วนใหญ่จะไม่ทราบความแตกต่างระหว่างก๊อก 40000 บาทและก๊อก 40 เหรียญ

การรู้ตลาดจะช่วยกำหนดประเภทของผู้ซื้อที่กำลังมองหาในพื้นที่นี้ บริเวณนี้ดึงดูดผู้คนโสดคู่สมรสครอบครัวเล็ก ๆ ที่มีเด็กเล็กครอบครัวที่จัดตั้งขึ้นหรือที่ว่างเปล่าหรือไม่? วิธีนี้จะช่วยในการกำหนดวิธีการปรับปรุงที่ดีที่สุด คุณควรเพิ่มห้องนอนอีกหรือ? มุ่งเน้นไปที่ห้องสำหรับครอบครัวสำหรับเด็ก? ชุดต้นแบบจะเป็นรูปวาดหลักหรือไม่?

ผู้รับเหมา:

ซึ่งรวมถึงช่างไฟฟ้า, ช่างประปา, siders, roofers, ผู้รับเหมา HVAC, จิตรกร, pavers และคนอื่นที่คุณอาจต้อง คุณต้องการรับราคาเสนอหลายราคาเพื่อให้ได้ราคาที่ดีที่สุด แต่คุณต้องการตรวจสอบข้อมูลรับรองเนื่องจากราคาที่ดีที่สุดไม่ใช่งานที่มีคุณภาพที่ดีที่สุด คุณอาจคิดว่าคุณมีราคาที่ดีในตอนเริ่มต้น แต่จะค่อยๆใช้เวลาและเงินมากขึ้นในการแก้ไขปัญหางานที่ขาดแคลนของผู้รับเหมา

ตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้รับเหมาเข้าใจใบอนุญาตที่จำเป็นซึ่งต้องนำออกไปกับเมืองเพื่อการปรับปรุงที่จะต้องทำ เมืองใช้เวลาในการดำเนินการใบอนุญาตนานแค่ไหน? มีประเด็นเรื่องเขตที่ต้องได้รับการอนุมัติหรือไม่? อนุญาตให้มีปัญหากับเมืองสามารถระงับงานได้เป็นเวลาหลายเดือนและสามารถลดผลกำไรได้อย่างรวดเร็ว

ผู้รับเหมายังมีชื่อเสียงในเรื่อง "underestimating" ระยะเวลาที่งานจะใช้ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณมีกำหนดเวลาที่กำหนดกับผู้รับเหมาสำหรับงานที่จะแล้วเสร็จ นอกจากนี้คุณควรรวมถึงกองทุนสำรองฉุกเฉินในงบประมาณของคุณสำหรับงานเหล่านี้ที่ยังไม่เสร็จสิ้นตามกำหนดเวลา

Realtors:

คุณจะขายพร้อมกับ Realtor หรือพยายามขายอสังหาริมทรัพย์ด้วยตัวคุณเอง หากคุณขายสินค้ากับ Realtor อย่าลืมคิดค่าคอมมิชชั่นจากการขาย

เมื่อเลือก Realtor คุณต้องมั่นใจว่าพวกเขารู้จักตลาดที่คุณกำลังพยายามขายบ้าน แม้ว่าคุณจะเคยทำงานกับ Realtor มาก่อน แต่ก็อาจไม่เหมาะสำหรับตลาดนั้น ๆ

นอกจากนี้ Realtors หลายคนสนใจเพียงอย่างเดียวในการขายด่วนและไม่จำเป็นต้องขายบ้านด้วยค่าเงินสูงสุด ให้แน่ใจว่าคุณได้ทำวิจัยของคุณเองและคุณรู้สึกสะดวกสบายกับจำนวน Realtor รู้สึกว่าคุณจะได้รับสำหรับบ้าน คุณต้องการขายได้อย่างรวดเร็ว แต่คุณก็ไม่ต้องการทิ้งเงินไว้มากเกินไปบนโต๊ะ