แปดเคล็ดลับสำหรับการชนะ REO Foreclosure เสนอ

ผู้ซื้อบ้านที่มีความเข้าใจหลายคนต้องการที่จะชนะคพ็อตด้วยการซื้อการยึดสังหาริมทรัพย์ REO ซึ่งบางส่วนมักมีราคาต่ำกว่า การยึดครอง REO เป็นบ้านที่ธนาคารมีสถานะรอการขายและขณะนี้ดำเนินการในพื้นที่โฆษณา บางข้อเสนอที่ดี; บางอย่างไม่เหมือนกับอะไรในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

เมื่อ Foreclosures REO Foreclosures ของธนาคารภายใต้การขายที่เทียบเท่ากันข้อเสนอพิเศษหลายข้อมักเป็นคำตอบ ซึ่งหมายความว่าคุณอาจจะขึ้นกับการแข่งขันแข็งสำหรับบ้านธนาคารที่เป็นเจ้าของ

หรือไม่ มองหาบ้านที่มีวันหยุดยาวในตลาดหากคุณต้องการเจรจาราคาที่ต่ำกว่า

การยึดหลัก REO ในแซคราเมนโตบางส่วนจะไม่ได้รับข้อเสนอพิเศษ 15 หรือ 20 ข้อ บางครั้งธนาคารจะส่งข้อเสนอทั้งหมดออก แต่เสนอสองข้อและขอให้ผู้ซื้อที่เลือกส่งสิ่งที่เรียกว่าข้อเสนอพิเศษ "สูงสุดและดีที่สุด" บางครั้งธนาคารก็ยอมรับข้อเสนอที่ดีที่สุดเมื่อเริ่มต้น

หากคุณสงสัยว่าคุณจะสามารถให้ข้อเสนอ REO ของคุณเปล่งปลั่งเหนือสิ่งที่เหลือและเป็นข้อเสนอที่ชนะได้ต่อไปนี้เป็นเคล็ดลับที่จะช่วยคุณในการเลือกราคาและเงื่อนไขที่เหมาะสม:

1) รับประวัติทรัพย์สินของการยึด REO ดังกล่าว

สอบถามตัวแทนของผู้ซื้อเพื่อหาราคาซื้อของธนาคารในโฉนดของโฉนดหรือโฉนดของนายทะเบียน โดยทั่วไปจะมีการระบุไว้ในเอกสารเองซึ่งคุณจะได้รับจากม้วนภาษีหรือ บริษัท ชื่อ เปรียบเทียบราคากับราคาที่ธนาคารถาม

ดูปริมาณเงินกู้ยืมที่เคยมีการค้ำประกันกับทรัพย์สิน

บางแห่งระหว่างยอดคงเหลือจำนองเดิมและราคาขายที่ยึดสังหาริมทรัพย์คือจำนวนเงินที่ธนาคารจะยอมรับหากบ้านมีราคาต่ำกว่า

2) กำหนดยอดขายที่เทียบเท่าได้สำหรับการยึด REO

ในหลาย ๆ กรณีราคาในรายการมีน้อยมากเมื่อเทียบกับมูลค่าของบ้าน มูลค่าตลาดมีน้ำหนักมากที่สุด

หากคุณไม่พอใจกับข้อเสนอที่แข่งขันกันผู้ซื้อรายอื่น ๆ จะเสนอราคามากกว่าราคาปลีก

ดูที่ยอดขายในช่วงสามเดือนที่ผ่านมาซึ่งเป็น CMA ขนาดเล็กสำหรับพื้นที่ใกล้เคียงเพื่อพิจารณาว่าการยึดสังหาริมทรัพย์ REO นี้มีมูลค่าเท่าใด พยายามใช้บ้านเหล่านี้ที่ใกล้เคียงกับ REO มากที่สุดในส่วนของพื้นที่เป็นตารางฟุตจำนวนห้องนอนห้องอาบน้ำสิ่งอำนวยความสะดวกและสภาพแวดล้อม

• ดูยอดขายที่รอดำเนินการ สอบถามตัวแทนของคุณเพื่อโทรติดต่อตัวแทนจำหน่ายของผู้ขายที่รอดำเนินการเพื่อหาราคาเสนอซื้อที่ยอมรับ บางคนจะแบ่งปันข้อมูลนั้นและบางคนก็จะไม่ได้

• ดูรายชื่อที่ใช้งานอยู่ ผู้ซื้อรายอื่น ๆ ส่วนใหญ่มักใช้รายชื่อผู้ซื้อรายอื่นเพื่อกำหนดราคาเนื่องจากเป็นเพียงบ้านที่ผู้ซื้อทัวร์จริงเท่านั้น

3) วิเคราะห์การขาย REO ของตัวแทนในรายการ

ตัวแทน REO ส่วนใหญ่ทำงานในธนาคารหนึ่งหรือสองแห่ง ตัวแทนในรายชื่อบางแห่งเป็นตัวแทนของ REO ที่ไม่ซ้ำกันและไม่ได้ระบุประเภทของทรัพย์สินประเภทอื่น ๆเนื่องจาก REO จัดการตัวแทนในปริมาณพวกเขามักใช้หลักการกำหนดราคาเดียวกันกับรายการ REO ทั้งหมด

สอบถามตัวแทนของผู้ซื้อเพื่อค้นหาตัวแทนรายชื่อใน MLS

• เรียกใช้การค้นหาโดยใช้ชื่อตัวแทนของรายชื่อดังกล่าวเพื่อค้นหารายชื่อของตัวแทนที่สามถึงหกเดือนล่าสุด

• ดึงประวัติศาสตร์ของรายชื่อเหล่านั้นเพื่อกำหนดอัตราส่วนราคาขายต่อราคาขาย หากรายชื่อเหล่านั้นส่วนใหญ่ขายได้ดีกว่าราคาเสนอ 5% คุณอาจต้องเสนอราคา 6% มากกว่าราคาปลีกและในทางกลับกัน

4) ถามเกี่ยวกับจำนวนข้อเสนอที่ได้รับสำหรับ REO Foreclosure

หากไม่มีข้อเสนอใด ๆ ใน REO home คุณอาจมีราคาเสนอน้อยกว่าและรับข้อเสนอพิเศษของคุณได้ อย่างไรก็ตามหากมีข้อเสนอมากกว่าสองข้อคุณอาจต้องการเสนอราคาสูงกว่าราคาที่ขอ

หากมีข้อเสนอ 20 ข้อโปรดจำไว้ว่าข้อเสนอบางอย่างอาจเป็นเงินสดทั้งหมด ธนาคารชอบข้อเสนอเงินสดทั้งหมด หากคุณได้รับเงินแล้วคุณอาจต้องเพิ่มราคาเสนอในข้อเสนอของคุณเพื่อพิจารณา

5) ส่ง Preapproval Letter

มันไม่จำเป็นต้องบอกว่าคุณไม่ต้องการให้มีจดหมายล่วงหน้า คุณต้องการจดหมายรับรองล่วงหน้า รับการอนุมัติล่วงหน้าจากทางเลือกของผู้ให้กู้ล่วงหน้า

นอกจากนี้ยังได้รับอนุมัติจากผู้ให้กู้ที่เป็นเจ้าของทรัพย์สิน อย่าคาดหวังให้ผู้ให้ยืมรายนี้ใช้เงินกู้ของคุณ แต่ส่งจดหมาย prepproval จากผู้ให้กู้ฉบับนี้พร้อมกับจดหมายจากผู้ให้กู้ของคุณเอง

ธนาคารไม่ไว้วางใจ preapprovals ผู้ให้กู้อื่น ๆ แต่ไว้วางใจแผนกของตัวเอง

6) อย่าขอให้ธนาคาร REO จ่ายเงินเพื่อซ่อมแซม / ตรวจสอบ

บางครั้งธนาคารจะจ่ายเงินค่าซ่อม แต่โดยปกติแล้วจะไม่ตกลงที่จะดำเนินการในขั้นตอนข้อเสนอพิเศษ หากมีปัญหาเกิดขึ้นในระหว่างการตรวจสอบภายในบ้านให้เจรจากันใหม่หลังจากข้อเสนอพิเศษของคุณได้รับการยอมรับแล้ว ในอดีตฉันสามารถเจรจาต่อรองเรื่องการลดราคาสำหรับรายการตั๋วขนาดใหญ่เช่น HVAC ที่ใช้งานไม่ได้ แต่สิ่งที่คุณสามารถมองเห็นได้ด้วยสายตาของคุณเองและสินค้าที่มีขนาดเล็กเป็นของคุณเพื่อจัดการกับเนื่องจากส่วนของ AS IS มีอยู่ในการยึดสังหาริมทรัพย์ REO ส่วนใหญ่

7) ตัดทอนระยะเวลาการตรวจสอบ

หากผู้ซื้อรายอื่น ๆ สอบถามเป็นเวลา 17 วันตัวอย่างเช่นในการดำเนินการตรวจสอบและคุณถามว่า 10 คนคุณจะถือว่าเป็นผู้ซื้อที่รุนแรงมากขึ้น การตรวจสอบโดยทั่วไปจะเป็นเพียงเพื่อการศึกษาของผู้ซื้อต่อไปเท่านั้น ธนาคารไม่น่าจะตอบสนองต่อคำขอซ่อมแซมใด ๆ

ให้ความสนใจเป็นพิเศษกับแม่พิมพ์ที่สงสัยว่าอาจเกิดขึ้นได้ในบ้านที่ถูกทิ้งร้างหลังจากที่พวกเขานั่งว่าง ๆ เป็นระยะเวลานาน

8) ข้อเสนอให้แยกค่าธรรมเนียมกับธนาคาร REO

บางธนาคารจะไม่จ่ายค่าธรรมเนียมการโอนเช่น หากผู้ซื้อเสนอแบ่งค่าธรรมเนียมเหล่านี้ธนาคารจะรู้สึกยินดีที่ยอมรับข้อเสนอนี้มากขึ้น สิ่งเดียวกันสำหรับค่าธรรมเนียม escrow

หลายธนาคารเจรจาค่าธรรมเนียมพิเศษสำหรับการประกันชื่อ หากธนาคารจะจ่ายเงินตามนโยบายของเจ้าของนโยบาย ALTA อาจเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มอีกเล็กน้อย แต่ก็ยังควรเลือกให้ธนาคารเลือกชื่อหากต้องการรับข้อเสนอพิเศษ

พิจารณาผลการประเมิน

หากคุณเสนอราคามากกว่าราคาปลีกโปรดจำไว้ว่าการประเมินจะต้องยืนยันราคานั้นหากคุณพบว่าตัวเองเกี่ยวข้องกับการประเมินราคาต่ำคุณมีตัวเลือกดังนั้นอย่าหมดหวัง โปรดจำไว้ว่าธนาคารมักจะประสบปัญหานี้กับผู้ซื้อรายต่อไปที่ได้รับการสนับสนุนทางการเงิน

ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย