อัตราการจดจำนอง: เมื่อไหร่ที่จะต้องจ่ายคะแนนสะสม

คะแนนสะสมเป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้เกิดความสับสนที่สุดในกระบวนการจำนองสำหรับผู้กู้จำนวนมาก คะแนนสะสมคือค่าธรรมเนียมที่ใช้เพื่อลดอัตราของคุณ ในส่วนของการหักบัญชีจะมีการระบุว่าคะแนนส่วนลดเป็น "Discount Fee" หรือ "Mortgage Rate Buydown" และหนึ่งจุดหักบัญชีซึ่งมีต้นทุนเท่ากับหนึ่งเปอร์เซ็นต์ของขนาดสินเชื่อของคุณ คะแนนสะสมแตกต่างจาก "ค่าธรรมเนียมการปฐมนิเทศ" ค่าธรรมเนียมที่ผู้ให้กู้จำนองเสียค่าธรรมเนียมในการชำระคืนเงินกู้

การดูตัวเลข

เพื่อแสดงจุดเป็นเปอร์เซ็นต์ของแนวคิดด้านเงินให้กู้ยืมลองดูตัวเลขบางส่วน เมื่อเจ้าหน้าที่สินเชื่อพูดคุยเกี่ยวกับจุดหนึ่งในวงเงิน $ 100, 000 เจ้าหน้าที่เงินกู้กำลังพูดถึงหนึ่งเปอร์เซ็นต์ของเงินกู้ซึ่งเท่ากับ $ 1, 000

สำหรับเงินกู้ $ 300,000 จุดหนึ่งเท่ากับ $ 3,000 ถึง จะได้รับเงินเมื่อคุณปิดเงินกู้

ผู้ให้กู้เสนออัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกันสำหรับสินเชื่อที่มีจุดต่างกัน มีสามตัวเลือกหลัก ๆ ที่คุณสามารถทำได้เกี่ยวกับคะแนน คุณสามารถตัดสินใจว่าคุณไม่ต้องการจ่ายหรือได้รับคะแนนเลย นี้เรียกว่าเงินกู้จุดศูนย์

คุณสามารถจ่ายคะแนนเมื่อปิดเพื่อรับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า หรือคุณสามารถเลือกที่จะมีคะแนนที่จ่ายแก่คุณ (หรือที่เรียกว่าเครดิตผู้ให้กู้) และใช้เพื่อจ่ายบางส่วนของค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีของคุณ

สมมุติสถานการณ์

ลองใช้ตัวเลขสมมุติสำหรับประเภทวิเคราะห์ (aka Engineer) ตัวอย่างด้านล่างแสดงการหักล้างระหว่างจุดเป็นส่วนหนึ่งของต้นทุนการปิดบัญชีและอัตราดอกเบี้ยของคุณ

ในตัวอย่างคุณยืม $ 180,000 และมีสิทธิ์ได้รับเงินกู้จำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีโดยมีอัตราดอกเบี้ย 5. 0% โดยไม่ต้องมีศูนย์คะแนนคุณจะมีสถานการณ์ต่อไปนี้เพื่อพิจารณา:

> อัตราดอกเบี้ย

4. 875%	5 0%	5 125%	คะแนนสะสม
+0 375	0 0	-0 375	สถานการณ์ของคุณ
คุณจะให้จำนองเป็นเวลานานและต้องการเก็บเงินไว้ให้น้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้	คุณชอบอัตราดอกเบี้ยและน่าจะถือครองบ้านได้น้อยกว่า 5 ปี	คุณต้องการเก็บเงินสดให้ใกล้ที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้และสามารถจ่ายเงินได้มากขึ้น	ผลลัพธ์
เดี๋ยวนี้: คุณจ่ายเงิน $ 675 เพิ่มเติมที่ปิด	ตลอดชีวิตของเงินกู้: จ่าย $ 14 น้อยในแต่ละเดือน โดยไม่มีการปรับเปลี่ยนในทิศทางใดทิศทางหนึ่ง	คุณเข้าใจได้ง่ายว่า คุณเป็นอย่างไร การจ่ายเงินและ เพื่อเปรียบเทียบราคา ขณะนี้: คุณได้รับ	675 เหรียญในเครดิตผู้ให้กู้ ตลอดชีวิตของเงินกู้: จ่ายเงินเพิ่มอีก $ 14 ต่อเดือน *** ราคาปัจจุบันอาจแตกต่างจากที่แสดงใน ตัวอย่างเช่นสถานการณ์

อย่างที่คุณเห็นได้ชัดเวลาที่คุณวางแผนจะเป็นเจ้าของบ้านเป็นส่วนใหญ่ของสมการถ้าการวิเคราะห์ "break-even" มีความสำคัญต่อคุณ

การวิเคราะห์ Break-even ทำได้ง่ายใช้ค่าใช้จ่ายของคะแนนส่วนลดและหารด้วยการประหยัดเงินรายเดือน / ค่าใช้จ่ายและคุณจะคิดออกกี่เดือนมันจะพาคุณไปทำลายแม้กระทั่ง

675 เหรียญในค่าใช้จ่าย / 14 เหรียญต่อเดือนเงินฝากออมทรัพย์จะส่งผลให้เกิดจุดคุ้มทุน 48. 21 เดือน

ถ้าคุณวางแผนที่จะเก็บเงินจำนองไว้นานกว่า 4 ปี 1 ปีหรือ 48. 21 เดือนแล้วการจ่ายคะแนนสะสมจะเริ่มต้นขึ้น สิ่งที่น้อยกว่านั้นและคุณอาจตัดสินใจทางการเงินที่ไม่ถูกต้อง

เราใช้คำศัพท์ "อาจมีการตัดสินใจทางการเงินที่ไม่ถูกต้อง" เนื่องจากจำนองมีผลประโยชน์ทางภาษีและผลกระทบที่ต้องพิจารณาเมื่อคุณใช้ตัวเลข

ทั้งสองอัตราดอกเบี้ยและคะแนนส่วนลดมีสิทธิหักลดหย่อนภาษีสำหรับผู้กู้ส่วนใหญ่ ส่วนใหญ่จะขึ้นอยู่กับลักษณะของการเข้าพักสำหรับบ้านใหม่ของคุณจำนวนทรัพย์สินที่เป็นเจ้าของและจำนวนดอกเบี้ยที่คุณหัก

ควรพิจารณารายละเอียดทั้งหมดเมื่อตัดสินใจว่าจะจ่ายคะแนนสะสมหรือไม่

ความขยันหมั่นเพียรในการใช้สถานการณ์ทางการเงินส่วนบุคคลของคุณกับทางเลือกในการจำนองอาจเป็นการตัดสินใจที่มีผลต่อคุณเป็นเวลา 30 ปี

ทำอย่างฉลาด