ขณะที่เพื่อนในเท็กซัสเรียกฉันว่าเธออยู่ในตลาดเพื่อซื้อบ้าน ส่วนหนึ่งของกลยุทธ์ของเธอคือการขอรายชื่อตัวแทนให้เธอเป็นส่วนหนึ่งของค่าคอมมิชชั่นเพื่อช่วยในการชำระเงินดาวน์ ไม่มีตัวแทนคนไหนที่เธอเข้ามาพร้อมที่จะตอบรับคำขอของเธอและเธอก็สับสน ทำไมจะไม่แสดงรายชื่อตัวแทนช่วยฉันได้เธอถาม?
คำขอนี้ทำให้ฉันทึ่ง ฉันอยากรู้ว่าเธอคิดได้อย่างไร
เธอเป็น paralegal ฉันสงสัยว่าบางทีหนึ่งในลูกค้าของเธอขอให้เธอเตะเงินเดือนบางส่วนเพื่อช่วยจ่ายค่าจ้างของนายจ้าง เป็นเรื่องสำคัญอย่างหนึ่งหากทนายต้องการใช้กรณีโปร bono เป็นอีกกรณีหนึ่งหากลูกค้าคาดหวังให้คู่สมรสหรือทนายความให้เงินอุดหนุนภาระหน้าที่ของลูกค้า
ตัวแทนในการรับจดทะเบียนที่ให้เครดิตแก่ผู้ซื้อ
เรื่องนี้เป็นหัวข้อที่มีการถกเถียงกันมากในหมู่ตัวแทนที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เนื่องจากไม่ได้เป็นแนวทางปฏิบัติตามปกติ ตัวแทนบางแห่งแม้ว่า จะ เตะกลับทั้งหมดหรือบางส่วนของค่าคอมมิชชั่นไปยังผู้ซื้อหรือผู้ขาย ตัวแทนจำนวนไม่มากยินดีที่จะร่วมเป็นส่วนหนึ่งกับสิ่งที่พวกเขาเห็นว่าเป็นเงินที่หาได้ยาก แต่ไม่เป็นไรที่จะถาม
บอกว่าตัวแทนได้ลงนามข้อตกลงในรายการกับผู้ขายแล้ว ผู้ขายตกลงที่จะจ่ายค่านายหน้าตัวแทน 7% ตัวแทนคนหนึ่งเห็นพ้องกันว่าจะแยกค่าคอมมิชชั่นกับตัวแทนของผู้ซื้อ ดังนั้นนายหน้ารายชื่อได้รับ 3 5% และนายหน้าซื้อขายของผู้ซื้อได้รับ 3 5%
ตัวแทนแต่ละรายเป็นคู่สัญญาฝ่ายเดียว
อย่างไรก็ตามเมื่อตัวแทนรายชื่อทำงานในหน่วยงานคู่โดยตัวแทนทั้งผู้ขายและผู้ซื้อโดยทั่วไปตัวแทนนั้นได้รับค่าคอมมิชชั่นทั้งหมดหรือในกรณีนี้จะเป็นผู้ถือ 7% เต็มรูปแบบ ผู้ซื้อบางรายเชื่อว่าเนื่องจากตัวแทนในรายการกำลังทำเงินมากขึ้นผู้ให้บริการรายนั้นควรให้บางส่วนแก่พวกเขา
พวกเขาคิดว่าถ้าพวกเขาจ้างตัวแทนของผู้ซื้อเองตัวแทนรายชื่อจะ "เสีย" ครึ่งหนึ่งของค่าคอมมิชชั่น พวกเขาไม่ทราบว่าตัวแทนบางคนจะไม่ทำงานกับผู้ขายและผู้ซื้อและในบางรัฐก็เป็นสิ่งผิดกฎหมายที่จะทำ
ตอนนี้ตัวแทนบางแห่งจะเจรจาค่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์กับผู้ขายล่วงหน้า ผู้ขายอาจเห็นด้วยกับอัตราค่าคอมมิชชั่นแบบแปรผันซึ่งหมายความว่าหากตัวแทนสิ้นสุดการซื้อผู้ซื้อค่าคอมมิชชั่นจะลดลงจาก 7% เป็น 6% วิธีนี้ตัวแทนมีรายได้ 6% สำหรับการเป็นตัวแทนผู้ขายและผู้ซื้อและผู้ขายได้รับประโยชน์โดยจ่ายค่าคอมมิชชั่นต่ำลง
บางส่วนของปัญหาที่เกิดขึ้นกับข้อตกลงการเปลี่ยนแปลงสัญญาซื้อขายล่วงหน้ามีดังนี้:
- นายหน้าสหกรณ์จะเสียเปรียบเมื่อมีการนำเสนอข้อเสนอหลายข้อ แม้ว่าข้อเสนอในการซื้อจะเหมือนกัน แต่ผู้ขายจะรับข้อเสนอจากตัวแทนรายชื่อเนื่องจากผู้ขายจะได้รับรายได้เพิ่มขึ้น โบรกเกอร์ที่ทำงานร่วมกันได้แม้กระทั่งสนามแข่งขันดังนั้นไม่มีเหตุผลใดที่จะไปที่ตัวแทนในรายการโดยตรง
- ตัวแทนในการรับรายการที่เห็นด้วยกับหน่วยงานคู่จะยอมรับความรับผิดเพิ่มเติมสำหรับการเป็นตัวแทนของผู้ซื้อและดำเนินการสองครั้งโดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทนเป็นสองเท่า ลองคิดดูสักครู่ ดังนั้นตัวแทนในรายการผิดจรรยาบรรณแรงบันดาลใจอย่างเคร่งครัดโดยค่าคอมมิชชั่นมีแรงจูงใจเพิ่มเติมที่จะขายผู้ซื้อทรัพย์สินที่แตกต่างกันทั้งหมดที่จ่ายค่านายหน้าตัวแทนเต็มของผู้ซื้อ นี่เป็นเหตุผลว่าทำไมการไปที่ตัวแทนรายชื่อสามารถทำให้เกิดผลย้อนกลับได้
- หากผู้ซื้อยังต้องการชิ้นส่วนของการดำเนินการมีเหลือไม่เพียงพอที่จะไปรอบ ๆ ไม่พูดถึงตัวแทนไม่ได้อยู่ในธุรกิจของการให้ไปค่านายหน้าของพวกเขา ยังไม่ถึงอย่างไรก็ตาม และลูกค้าไม่สามารถรับค่านายหน้าโดยไม่ได้รับใบอนุญาตตามกฎทั่วไป
ตัวแทนการซื้อที่ให้เครดิตแก่ผู้ซื้อ
บางครั้งผู้ซื้อไม่มีเงินพอที่จะซื้อบ้านดังนั้นจึงขอให้ตัวแทนของตนช่วยพวกเขาออกโดยการหักเงินส่วนหนึ่งของค่าคอมมิชชั่น ในขณะที่ตัวแทนไม่สามารถจ่ายค่าคอมมิชชั่นให้กับบุคคลที่ไม่ได้รับอนุญาตพวกเขาสามารถตัดสินใจที่จะคืนเงินบางส่วนจากค่าคอมมิชชั่นให้กับผู้ซื้อเป็นเครดิตค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีหรือชำระเงินส่วนหนึ่งของการชำระเงินดาวน์โดยให้ผู้ให้กู้ของผู้ซื้อยินยอม
ตัวอย่างเช่นแม่ที่ถือใบอนุญาตอสังหาริมทรัพย์อาจเสนอให้ลูกชายของเธอได้รับค่าคอมมิชชั่นเพื่อช่วยชดเชยค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีของเขา
กำมือหนึ่งของ บริษัท อสังหาริมทรัพย์ประกาศว่าพวกเขาจะคืนเงินส่วนหนึ่งของค่าคอมมิชชั่นให้กับผู้ซื้อเนื่องจาก:
- Rebaters เชื่อว่าตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ทำเงินได้มาก
- ผู้ลดราคาหวังว่าการคืนเงินจะดึงดูดปริมาณผู้ซื้อให้กับ บริษัท ของตนเพื่อชดเชยการสูญเสียรายได้
- พวกเขาสามารถทำงานได้น้อยลง บ่อยครั้งที่พวกเขาไม่ได้ให้บริการเต็มรูปแบบแก่ผู้ซื้อ
- พวกเขาไม่ทราบว่าจะดึงดูดธุรกิจได้อย่างไร
โบรกเกอร์ส่วนลดหลายประเภทคาดว่าผู้ซื้อจะทำผลงานชิ้นโบว์แดงได้มากและสามารถโต้ตอบผ่านทางอีเมลและผ่าน FAX ได้ พวกเขามักไม่แสดงทรัพย์สินหรือขับรถผู้ซื้อไปรอบ ๆ พวกเขามักไม่ได้เข้าร่วมการตรวจสอบที่บ้านหรืออธิบายเอกสาร โดยปกติแล้วครั้งแรกที่พวกเขาพบกับผู้ซื้อจะปิดถ้าพวกเขาเข้าร่วมการปิดบ้านทั้งหมด
ผู้ซื้อรับสิทธิประโยชน์จากกรมธรรม์หรือไม่?
บนพื้นผิวคุณอาจคิดว่า "งั้นก็ไม่มีเกมง่ายๆ!" หากคุณเชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และเข้าใจวิธีเจรจาต่อรองคุณอาจไม่จำเป็นต้องเป็นตัวแทนเพื่อเป็นตัวแทนของคุณ อย่างไรก็ตามเข้าใจว่าแม้ภายใต้ข้อตกลงที่ผู้ขายจ่ายค่าคอมมิชชั่น 7% ผู้ขายยังคงได้รับ 93% ของราคาขาย
ผู้ขายทำเงินได้มากกว่าตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ผู้ขายมีเงินมากขึ้นในการแจกจ่าย ทำไมต้องพยายามหยิบไม่กี่พันจากตัวแทนเมื่อผู้ขายมีกระเป๋าลึก? การจ้างตัวแทนของผู้ซื้อของคุณเองเพื่อเป็นตัวแทนของคุณและการเจรจาต่อรองอย่างเต็มที่ในนามของคุณอาจทำให้รู้สึกดีขึ้น ตัวแทนที่มีประสบการณ์มักจะได้รับคุณ:
- ราคาขายที่ต่ำกว่า คุณอาจประหยัดหมื่น
- สัมปทานของผู้ขายเพื่อปิดต้นทุน ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่จะให้เครดิตผู้ขาย 3% ต่อต้นทุนการปิดบัญชีของคุณซึ่งมากกว่าตัวแทนของผู้ซื้อจำนวนมาก
- การปรับปรุงหน้าแรกตามคำขอของคุณสำหรับการซ่อมแซม หลังคาใหม่สามารถเสียค่าใช้จ่ายได้ 15,000 เหรียญ
โชคดีที่เพื่อนของฉันตัดสินใจจ้างตัวแทนของตัวเองและขอสัมปทานผู้ขาย นอกจากนี้โปรดทราบว่าฉันจะแสดงรายการ URL ของ บริษัท ที่ให้เครดิตแก่ผู้ซื้อ แต่ฉันเกรงว่าเมื่อถึงเวลาที่คุณอ่านบทความนี้พวกเขาอาจออกไปนอกธุรกิจ
ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย