คู่กับความสัมพันธ์ของหน่วยงานเดียวในอสังหาริมทรัพย์

ผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์มักสับสนเกี่ยวกับบทบาทของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ตัวแทนของตัวแทนและความสัมพันธ์กับหน่วยงานอสังหาริมทรัพย์ หลายรัฐกำหนดให้ตัวแทนให้ผู้ซื้อและผู้ขายแบบฟอร์มการเปิดเผยข้อมูลหน่วยงานเพื่อลงนาม

แบบฟอร์มที่เราใช้ในแคลิฟอร์เนียนี้ไม่ใช่ข้อตกลง; มันเป็นการเปิดเผย จะเปิดเผยลักษณะต่างๆของความสัมพันธ์กับหน่วยงานที่เป็นไปได้และเป็นสิ่งสำคัญที่ทุกฝ่ายอ่านเพื่อเตรียมพร้อมที่จะเลือกประเภทของความสัมพันธ์ของเอเจนซี่ที่ต้องการ

ตัวแทนเดี่ยว

ตัวแทนการซื้อที่เป็นตัวแทนของผู้ซื้อกำลังทำงานในฐานะตัวแทนของผู้ซื้อเพียงรายเดียว ตัวแทนผู้ขายที่เป็นตัวแทนของผู้ขายกำลังทำงานในฐานะหน่วยงานตัวแทนเดียว

ตัวแทนที่เป็นตัวแทนของลูกค้าภายใต้หน่วยงานเดียวจะเป็นผู้รับผิดชอบต่อลูกค้า พวกเขาไม่สามารถแชร์ข้อมูลที่เป็นความลับกับบุคคลอื่นหรือตัวแทนของอีกฝ่ายได้ ตัวแทนหน่วยงานเดียวต้องใช้ความระมัดระวังและความรอบคอบในการปฏิบัติหน้าที่เปิดเผยข้อเท็จจริงที่สำคัญทั้งหมดและซื่อสัตย์

ตัวแทนผู้ซื้อและผู้ซื้อทั่วไปลงนามในข้อตกลงการเป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ของผู้ซื้อซึ่งกำหนดหน้าที่และข้อผูกพันของตัวแทน ในบางรัฐหากผู้ซื้อไม่ได้ลงนามในข้อตกลงการเป็นนายหน้ากับตัวแทนผู้ซื้อตัวแทนดังกล่าวจะไม่เป็นตัวแทนของผู้ซื้อ แต่จะกลายเป็นตัวแทนจำหน่ายของผู้ขาย ตัวแทนย่อยเป็นหนี้หน้าที่เดียวกันกับผู้ขายในฐานะตัวแทนรายชื่อ

ตัวแทนผู้ขายและผู้ขายลงนามในข้อตกลงในรายชื่อซึ่งระบุถึงหน้าที่และความรับผิดชอบของตัวแทน

ตัวแทนของรายชื่อและตัวแทนของผู้ซื้อแต่ละรายมีความภักดีต่อลูกค้าความลับและความรับผิดชอบ

ตัวแทนจำนวนมากทำงานเป็นตัวแทนของผู้ซื้อกับผู้ซื้อและเป็นตัวแทนของผู้ขายกับผู้ขาย อย่างไรก็ตามตัวแทนบางรายทำงาน แต่เพียงผู้เดียวในฐานะตัวแทนของผู้ซื้อ แต่เพียงผู้เดียวและไม่เคยได้รับรายชื่อ ตัวแทนอื่น ๆ ทำงานเฉพาะกับผู้ขายและไม่แสดงทรัพย์สิน

การติดต่อกับตัวแทนเฉพาะทางผ่านตัวแทนทั่วไปสามารถให้ความสำคัญกับมุมมองของลูกค้าได้มากขึ้น

หน่วยงานแบบคู่พร้อมตัวแทน 2 ราย

เนื่องจากตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดได้รับใบอนุญาตภายใต้นายหน้าอสังหาริมทรัพย์จึงสามารถทำงานร่วมกับตัวแทนหนึ่งรายที่ได้รับอนุญาตจากนายหน้ารายเดียวกับตัวแทนรายชื่อดังกล่าว สถานการณ์นี้สร้างหน่วยงานแบบคู่ ตัวแทนสามารถทำงานที่สำนักงานแยกต่างหากและเป็นคนแปลกหน้าซึ่งกันและกัน แต่เนื่องจากพวกเขาได้รับอนุญาตจากนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์พวกเขาจะยังคงทำงานภายใต้หน่วยงานแบบคู่เมื่อตัวแทนหนึ่งตัวแทนผู้ซื้อและอีกคนหนึ่งเป็นตัวแทนของผู้ขาย

การเริ่มต้นใช้งานตัวแทนอาจสร้างความสัมพันธ์กับตัวแทนจำหน่ายเพียงแห่งเดียว แต่เมื่อผู้ซื้อเลือกที่อยู่อาศัยตามโบรกเกอร์ตัวแทนนั้นความสัมพันธ์กับตัวแทนของผู้ซื้อจะเปลี่ยนไปไม่ใช่ตัวแทนเดียวทั้งหมดทราบความแตกต่าง ในโลกแห่งความเป็นจริงตัวแทนเหล่านี้ส่วนใหญ่จะพูดคุยเกี่ยวกับหน่วยงานแบบคู่ แต่ยังคงเดินไปเดินจากการเป็นตัวแทนของหน่วยงานเดียว

หน่วยงานคู่ต้องได้รับการยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรระหว่างคู่สัญญา กฎหมายแตกต่างกันไปในแต่ละรัฐ ตัวอย่างเช่นในรัฐแคลิฟอร์เนียข้อตกลงการเป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ของผู้ซื้อโดยเฉพาะมีการใช้คำฟุ่มเฟือยที่อนุญาตให้ใช้หน่วยงานคู่ดังนั้นผู้ซื้อส่วนใหญ่ไม่ทราบว่านายหน้าของผู้ซื้ออาจเป็นไปตามหน่วยงานคู่

เฉพาะตัวแทนของผู้ซื้อและตัวแทนรายชื่อที่มีการดำเนินการเพียงอย่างเดียวในรายชื่อจะไม่มีวันเป็นตัวแทนจำหน่าย

หน่วยงานแบบคู่กับตัวแทนเดียวกัน

ตัวแทนของรายชื่อสำหรับพร็อพเพอร์ตี้ที่เป็นตัวแทนผู้ซื้อเป็นตัวแทนแบบคู่ ตัวแทนแบบคู่ไม่สามารถทำงานในความสัมพันธ์ที่ได้รับความไว้วางใจกับคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งและต้องปฏิบัติต่อทั้งผู้ขายและผู้ซื้ออย่างเท่าเทียมกัน พวกเขาไม่สามารถแบ่งปันข้อมูลที่เป็นความลับ แต่ไม่สามารถให้คำแนะนำที่เป็นความลับได้

ตัวแทนจำหน่ายคู่ในแคลิฟอร์เนียถูกฟ้องโดยผู้ขายเพราะเธอบอกผู้ซื้อเพื่อขอเบิกเงินประกันพรมจากผู้ขาย เป็นการยากมากที่จะได้ราคาสูงสุดและราคาที่ดีที่สุดสำหรับผู้ขายเมื่อตัวแทนยังเป็นตัวแทนของผู้ซื้อ ตัวแทนคู่ไม่สามารถให้คำแนะนำเกี่ยวกับราคาบ้านหรือเงื่อนไขหรือเจรจาต่อรองในนามของบุคคลใดก็ได้

ผู้ซื้อบางรายกล่าวว่าพวกเขาชอบที่จะทำงานกับตัวแทนรายชื่อเพียงอย่างเดียวเนื่องจากรู้ว่าตัวแทนได้รับทั้งสองส่วนของค่าคอมมิชชั่นนั่นคือค่านายหน้ารายชื่อและค่าคอมมิชชั่นของผู้ซื้อ

พวกเขารู้สึกว่าตัวแทนรายชื่อเป็น "แรงบันดาลใจ" เมื่อผู้ซื้อเสนอซื้อเพื่อรับข้อเสนอพิเศษดังกล่าว แม้ว่าฉันจะเป็นที่น่าเสียดายถ้าฉันไม่ได้บอกว่าตัวแทนบางคนดำเนินการในลักษณะดังกล่าวความจริงก็คือส่วนใหญ่ไม่ได้ ถ้าผู้ซื้อเข้ามาหาฉันด้วยความคิดแบบนั้นราวกับว่าฉันจะทำอะไรเพื่อค่าคอมมิชชั่นฉันจะพบว่าเป็นการดูถูกดูถูก

นอกจากนี้ยังอาจขอให้ตัวแทนสองคนเจรจาต่อรองคณะกรรมาธิการด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อเพิ่มผลกำไรของผู้ขายในข้อเสนอต่ำสุด

ตัวแทนการทำธุรกรรม

เพื่อหลีกเลี่ยงหน่วยงานคู่ตัวแทนบางแห่งจะทำงานเป็นตัวแทนทำธุรกรรม ตัวแทนการทำธุรกรรมไม่ได้เป็นตัวแทนของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งและไม่ปกป้องผลประโยชน์ของผู้ขายหรือผู้ซื้อ พวกเขาเพียงแค่อำนวยความสะดวกในการทำธุรกรรม

ตัวแทนการทำธุรกรรมช่วยในการปฏิบัติตามข้อผูกพันของสัญญาซื้อและจัดเตรียมเอกสารที่จำเป็นสำหรับแต่ละด้าน จะช่วยลดความรับผิดชอบบางส่วนที่เกิดขึ้นเมื่อตัวแทนดำเนินการในหน่วยงานแบบคู่และนำตัวแทนออกจากความภักดีต่อไป

ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย