การยึดสังหาริมทรัพย์ 101: วิธีการป้องกันตัวเอง

การซื้อบ้านมักเป็นก้าวที่มีความสุข คุณได้ข้ามเกณฑ์หลักแล้ว คุณประสบความสำเร็จในชีวิต คุณรู้สึกดีและมั่นใจในอนาคต

ฉันไม่ได้หมายถึงการโยนน้ำเย็นลงในปาร์ตี้ของคุณ แต่ฉันต้องการจะเพิ่มความระมัดระวัง

ความจริงก็คือเจ้าของบ้านนับล้าน ๆ รายได้รับการยึดสังหาริมทรัพย์แล้ว หลายคนเหล่านี้เคยรู้สึกว่ามีความสุขและมองโลกในแง่ดีเกี่ยวกับการซื้อของพวกเขาในขณะที่คุณทำ

หลังจากที่ทุกอย่างเมื่อคุณซื้อบ้านความคิดที่ว่าบ้านอาจอยู่มาวันหนึ่งอาจถูกยึดสังหาริมทรัพย์อาจเป็นสิ่งสุดท้ายในใจของคุณ

คุณจะหลีกเลี่ยงความเสี่ยงนี้ได้อย่างไร? อ่านต่อ. ทำไมเจ้าของบ้านสูญเสียบ้านของพวกเขา?

บ้านส่วนใหญ่ตกอยู่ในการยึดสังหาริมทรัพย์หลังจากเจ้าของเริ่มต้น - หรือหยุดการชำระเงินเต็มจำนวน - ในสินเชื่อจำนองของพวกเขา เหตุการณ์นี้เกิดขึ้นได้อย่างไร?

บางครั้งสิ่งนี้เกิดขึ้นเนื่องจากเจ้าของเกินกำลังซื้อบ้านมากกว่าที่พวกเขาสมควรจะซื้อได้ ในทำนองเดียวกันผู้ให้กู้ยังเสนอเงินกู้ให้กับผู้ซื้อที่ไม่เหมาะสม; คนที่ไม่ควรได้รับรางวัลสินเชื่อบ้านของขนาดที่ (ก่อนที่ภาวะเศรษฐกิจถดถอยผู้ให้กู้จำนวนมากไม่ได้ตรวจสอบรายได้ของบุคคลก่อนที่จะได้รับรางวัลเงินกู้ไม่น่าแปลกใจที่ผู้สมัครกู้เงินจำนวนมากแสร้งทำเป็นว่าพวกเขาได้รับเงินมากขึ้นกว่าที่พวกเขาทำจริง)

อีกครั้งเจ้าของเริ่มต้นหลังจากที่พวกเขาถูกตีด้วยชุดของเหตุการณ์ในชีวิตที่ไม่คาดคิดเช่นการสูญเสียงานของพวกเขาหรือหันค่ารักษาพยาบาลที่สำคัญซึ่งมีผลต่อความสามารถในการชำระเงินจำนองรายเดือนของพวกเขาในบางกรณีเจ้าของเอาจำนองที่สองออกไปและใช้เงินจากหนี้สิน (มากกว่าสินทรัพย์ที่สร้างรายได้) ซึ่งลดมูลค่าสุทธิโดยรวมลงและทำให้ความสามารถในการชำระคืน

ในกรณีอื่น ๆ เจ้าของยอมรับการจำนองอัตราปรับได้โดยสมมติว่าพวกเขาจะสามารถปฏิบัติตามข้อผูกพันในการชำระเงินได้หากอัตราดังกล่าวเพิ่มขึ้น

(กฎหมายของรัฐบาลกลางกำหนดให้ผู้ให้ยืมเปิดเผยอัตราดอกเบี้ยสูงสุดที่เจ้าของอาจจ่ายภายใต้เงื่อนไขของการจดจำนองอัตราปรับได้) เจ้าของชอบอัตราดอกเบี้ยเบื้องต้นต่ำสักครู่ แต่เมื่ออัตราดังกล่าวสูงขึ้นเจ้าของ พบว่าการประชุมการชำระเงินเหล่านั้นยากกว่าที่พวกเขาคาดไว้และตกอยู่ในงานค้างชำระ

ในหลาย ๆ กรณีเจ้าของบ้านตระหนักดีว่าตนอยู่ใต้น้ำในการจำนองของพวกเขา (แนวคิดที่เราจะพูดถึงด้านล่าง) และสรุปได้ว่าการเดินออกไปเป็นทางเลือกที่เหมาะสมที่สุด

ที่คุณเห็นมีสาเหตุหลายประการที่ทำให้เจ้าของตกอยู่ในการชำระเงิน

คุณสามารถป้องกันตัวเองได้อย่างไร?

ไม่มีใครชอบที่จะคิดถึงกระบวนการที่อาจต้องเผชิญกับการยึดสังหาริมทรัพย์ แต่เราต้องดูอย่างหนักที่ปัจจัยเสี่ยงที่อาจนำเราไปสู่การคุกคามของการยึดสังหาริมทรัพย์ถ้าเราต้องการที่จะพัฒนาวิธีการที่แข็งแกร่งและมีความรับผิดชอบต่อการเงินส่วนบุคคลของเรา

นอกจากนี้เราต้องเข้าใจว่ากระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์ทำงานได้อย่างไรดังนั้นหากอนาคตของเราเปลี่ยนไปในทางที่เลวร้ายยิ่งกว่านั้นเราคงจะมีความคิดที่จะทำอย่างไรต่อไป ซึ่งจะช่วยให้เราทราบว่ามีตัวเลือกอะไรบ้างที่เราสามารถเลือกได้

ในบทความนี้เราจะกล่าวถึงปัจจัยเสี่ยงหลัก ๆ ที่อาจนำไปสู่การยึดสังหาริมทรัพย์และจากนั้นก็ดำน้ำในกระบวนการที่เกิดขึ้นจริง

ความเสี่ยงที่นำไปสู่การยึดสังหาริมทรัพย์

ประมาณ 7 ล้านคนสูญเสียบ้านของพวกเขาในช่วงภาวะถดถอยครั้งใหญ่ตามข่าวซีบีเอส

ในขณะที่จำนวนการยึดสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลงนับ แต่นั้นเจ้าของบ้านจำนวนมากยังคงประสบปัญหาอยู่ ณ สิ้นปี 2015 ประมาณ 4 3 ล้านเจ้าของบ้านอยู่ใต้น้ำซึ่งหมายความว่าเจ้าของบ้านเป็นเจ้าของบ้านที่มีมูลค่าน้อยกว่าจำนวนเงินที่พวกเขาเป็นหนี้ที่จำนองของพวกเขา

การอยู่ใต้น้ำในบ้านของคุณเป็นหนึ่งในปัจจัยเสี่ยงที่ใหญ่ที่สุดที่ระบุว่าการยึดสังหาริมทรัพย์ เพราะหากบ้านมีมูลค่าน้อยกว่าความสมดุลที่ค้างชำระคุณอาจสรุปได้ว่ามันก็ทำให้รู้สึกมากขึ้นที่จะเดินออกไป

ก่อนที่คุณจะตัดสินใจ แต่นี่คือคำเตือน: การเดินหนีถือเป็นนัยสำคัญสำหรับเครดิตของคุณ อาจเป็นอุปสรรคต่อความสามารถในการซื้อบ้านใหม่ในอนาคตรวมทั้งความสามารถในการเช่าบ้านบัตรเครดิตเปิดสินเชื่อกู้ยืมเงินประเภทอื่น ๆ และมีคุณสมบัติสำหรับงานบางอย่าง

คุณควรทำอย่างไรถ้าบ้านของคุณอยู่ใต้น้ำ? คุณอาจต้องการถือครองบ้านและรอให้ทรัพย์สินคืนค่าได้ หากคุณต้องการย้ายคุณสามารถเช่าบ้านกับผู้เช่าได้ อีกทางหนึ่งหากคุณต้องขายบ้านคุณอาจขอให้ผู้ให้กู้ของคุณได้รับการอนุมัติการขายสั้น ๆ (เราจะพูดถึงเรื่องนี้ด้านล่าง) หรือนำเงินสดเข้าสู่ตารางปิด

จะทำอย่างไรถ้าคุณไม่ได้อยู่ใต้น้ำ แต่คุณกำลังดิ้นรนเพื่อชำระเงิน?

ก่อนอื่นคุณต้องซื้อบ้านที่มีราคาแพงกว่าบ้านที่คุณมีคุณสมบัติ คุณไม่จำเป็นต้องซื้อบ้านที่มีราคาเท่ากับจำนวนเงินกู้สูงสุดที่คุณมีสิทธิ์ได้รับ

หลายคนในวงการอสังหาริมทรัพย์บอกว่าการจำนองของคุณเองควรจะควักหนึ่งในสามของค่าใช้จ่ายในบ้านของคุณ ตัวเลขนี้ไม่รวมถึงการซ่อมแซมบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อย่างไรก็ตามตัวเลขดังกล่าวอาจสูงเกินไป ลองใช้วิธีนี้แทนโดยใช้กฎทั่วไปเพื่อมุ่งไปที่การชำระเงินที่เกี่ยวข้องกับบ้านทั้งหมดของคุณรวมถึงสาธารณูปโภคการซ่อมแซมและการบำรุงรักษาโดยคิดเป็นประมาณ 25 ถึง 30 เปอร์เซ็นต์ของค่าใช้จ่ายในบ้านของคุณ

จากนั้นให้รักษาเงินทุนฉุกเฉินซึ่งจะครอบคลุมค่าใช้จ่ายอย่างน้อย 6 เดือน เก็บเงินทุนฉุกเฉินนี้ไว้ในบัญชีออมทรัพย์ที่เป็นเงินสดแทนที่จะเป็นเงินลงทุนประเภทใด ๆ (เช่นหุ้น) อย่าแตะที่นี่สำหรับวันหยุดวันเกิดหรือค่าใช้จ่ายรายปี รักษาสิ่งนี้ไว้เฉพาะกรณีฉุกเฉินที่แท้จริงเท่านั้น

หากคุณพบว่าตัวเองกำลังดิ้นรนเพื่อชำระเงินให้เริ่มลดค่าใช้จ่ายอย่างมากในหลาย ๆ ด้านในชีวิตของคุณ คุณอยู่ท่ามกลางวิกฤติการเงิน ใช้จ่ายเช่นนั้น อย่าเพิ่งตัดสายเคเบิลของคุณ ขายทีวีทั้งหมด ไม่เพียง แต่เป็นสีน้ำตาลถุงอาหารกลางวันของคุณ; เปลี่ยนเป็นนักศึกษาวิทยาลัยข้าวและถั่วอาหารจนกว่าคุณจะกลับมาที่เท้าของคุณหารายได้พิเศษในทุกวินาทีที่ว่างในช่วงเย็นและวันหยุดสุดสัปดาห์พร้อมด้วยการทำงานอิสระซึ่งคุณสามารถใช้งานออนไลน์ได้จากบ้านในขณะที่เด็ก ๆ กำลังนอนหลับอยู่ ดูว่าคุณมีสิทธิ์ที่จะรีไฟแนนซ์ในการจดจำนองอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า

หากคุณตกอยู่เบื้องหลังการชำระเงินของคุณและคุณไม่คิดว่าคุณจะสามารถติดต่อได้ถึงเวลาที่จะขายบ้านของคุณ ขายบ้านของคุณเป็นที่นิยมมากขึ้นเพื่อยึดสังหาริมทรัพย์

ถ้าบ้านของคุณมีค่าน้อยกว่าจำนวนเงินที่คุณค้างชำระคุณจะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ให้ยืมสำหรับการขายสั้น ๆ ขายสั้นคือการขายบ้านที่ผู้กู้ได้รับน้อยกว่าที่พวกเขากำลังค้างชำระ ผู้ให้กู้จะสูญเสียความแตกต่าง

หากผู้ให้กู้ตระหนักว่าพวกเขามีแนวโน้มที่จะชดใช้ความสูญเสียของพวกเขาผ่านการขายสั้น ๆ มากกว่ากระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิมพวกเขาจะอนุญาตให้ผู้กู้ดำเนินการจดทะเบียนทรัพย์สินของตนเป็นการขายสั้น ๆ

การขายแบบสั้นเป็นวิธีหนึ่งในการหลีกเลี่ยงผลกระทบด้านเครดิตของการยึดสังหาริมทรัพย์เต็มรูปแบบ แต่ไม่เหมาะ เก็บไว้ในกระเป๋าหลังของคุณเป็นทางเลือกสุดท้าย

ด้วยสิ่งที่กล่าวมาเรามาพูดถึงขั้นตอนการยึดสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริง ในขณะที่คุณกำลังจะเห็นขั้นตอนการยึดสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างยาวและมีโอกาสหลายอย่างในกระบวนการนี้ซึ่งคุณสามารถพยายามที่จะปล่อยบ้านของคุณผ่านการขายสั้น ๆ แทนที่จะยึดสังหาริมทรัพย์

ลองดูขั้นตอนนี้เพื่อให้คุณเข้าใจสิ่งที่เกิดขึ้นในแต่ละขั้นตอน

ขั้นตอนการยึดสังหาริมทรัพย์

ขั้นแรกคำปฏิเสธ: กระบวนการจะแตกต่างกันไปในแต่ละรัฐ ในบางรัฐผู้ให้กู้ถืออำนาจในการขายและสามารถติดตามการยึดสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ด้านตุลาการได้ ขั้นตอนต่อไปนี้อธิบายไว้ด้านล่างเป็นคำอธิบายโดยละเอียดเกี่ยวกับขั้นตอนการยึดสังหาริมทรัพย์ของศาลในบางรัฐ หากคุณพบว่าตัวเองกำลังเผชิญกับการยึดสังหาริมทรัพย์ที่เป็นไปได้พูดคุยกับทนายความ

เมื่อผู้กู้ผิดนัดชำระเงินจำนองของตนผู้ให้กู้สามารถยื่นคำบอกกล่าวค่าเริ่มต้นของสาธารณะหรือที่เรียกว่า Notice of Default หรือ Lis Pendens ประกาศแจ้งเตือนการผิดนัดแจ้งต่อสาธารณชนนี้แจ้งเตือนผู้ยืมว่ามีการละเมิดข้อตกลง

หลังจากที่ผู้กู้ได้รับหนังสือแจ้งการผิดนัดหนี้แล้วพวกเขามีระยะเวลาผ่อนผันซึ่งกำหนดโดยกฎหมายของรัฐซึ่งสามารถกู้คืนเงินกู้ได้โดยการชำระยอดค้างชำระที่ค้างชำระและรับเงินคืน ช่วงเวลาผ่อนผันนี้เรียกว่าการยึดสังหาริมทรัพย์ก่อน

การยึดสังหาริมทรัพย์ล่วงหน้าคือช่วงเวลาระหว่าง Notice of Default และเมื่อทรัพย์สินอาจถูกยึดหรือขายในการประมูลสาธารณะ ในระหว่างช่วงเวลาผ่อนผันนี้ผู้ยืมมีทางเลือกไม่มากนักที่จะได้รับเงินกู้ยืมล่าสุด:

ผู้กู้สามารถชำระเงินได้ทันทีและกู้คืนเงินกู้โดยชำระยอดค้างชำระ

พวกเขาสามารถขอปรับเปลี่ยนเงินกู้เพื่อลดการชำระเงินจำนองได้

พวกเขาสามารถพยายามขายทรัพย์สินให้แก่บุคคลที่สามเพื่อหลีกเลี่ยงการยึดสังหาริมทรัพย์

1. พวกเขาสามารถอนุญาตให้พร็อพเพอร์ตี้ขายได้ในการประมูลสาธารณะก่อนการยึดสังหาริมทรัพย์
2. หากผู้ยืมไม่สามารถกู้คืนเงินกู้ได้ผู้ให้ยืมมีสิทธิที่จะไถ่ถอนทรัพย์ดังกล่าวและรับกรรมสิทธิ์โดยมีเจตนาที่จะขายทรัพย์สินอีกครั้ง(โดยปกติธนาคาร) ได้รับการเรียกคืนโดย Real Estate Owned (REO)
3. บรรทัดด้านล่าง
4. ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์บางประการเพื่อลดความเสี่ยงที่จะเผชิญกับวิกฤตสินเชื่อส่วนบุคคล: ซื้อบ้านน้อยกว่าที่คุณสามารถจ่ายได้ เก็บเงินทุนฉุกเฉินไว้ด้วยค่าใช้จ่ายอย่างน้อย 6 เดือน

สร้างรายได้หลายสตรีมเพื่อที่ว่าหากแหล่งที่มาหนึ่งแห้งขึ้นรายได้ของคุณจะไม่ลดลงเป็นศูนย์ หลีกเลี่ยงหนี้ผู้บริโภคที่ไม่ได้เป็นหลักประกันเช่นสินเชื่อรถยนต์หรือหนี้บัตรเครดิต ทำความเข้าใจกับวิธีการทำงานของกระบวนการเพื่อที่คุณจะไม่ตกอยู่ในความประหลาดใจใด ๆ

กับที่กล่าวว่าสนุกกับบ้านของคุณ เจ้าของบ้านส่วนใหญ่ไม่พบการยึดสังหาริมทรัพย์ คุณเข้าใจมากพอที่จะมองไปที่ปัจจัยเสี่ยงหลักที่นำไปสู่ประสบการณ์ที่ไม่เอื้ออำนวยเหล่านี้เพื่อที่คุณจะสามารถป้องกันสิ่งเหล่านี้ได้ และการป้องกันเหล่านี้โดยส่วนใหญ่จะหมุนไปรอบ ๆ หลักการทางการเงินส่วนบุคคลที่ไร้กาลเวลาของการใช้ชีวิตใต้วิธีการของคุณ