ผู้ให้กู้เชิงพาณิชย์ค่อนข้างระมัดระวังในการจัดจำหน่ายของพวกเขา เนื่องจากประวัติเครดิตของผู้ซื้อส่วนบุคคลไม่ค่อยมีความสำคัญในการให้กู้ยืมเพื่อการพาณิชย์จึงใช้เกณฑ์อื่นในการตัดสินใจในการให้กู้ยืม ทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ถูกซื้อเพื่อสร้างรายได้ดังนั้นเกณฑ์ที่นิยมอย่างหนึ่งคือการดูรายได้เพื่อดูว่าเพียงพอหรือไม่ที่จะต้องจ่ายค่าจดจำนองและปล่อยให้เกิดผลกำไรแก่ผู้กู้อย่างเพียงพอ
เมื่อผู้ให้กู้มองไปที่อพาร์ตเมนต์หรือสถานที่ให้เช่าหลายแห่งไม่ว่าจะได้รับการจดจำนองหรือไม่และเท่าใดก็สามารถกำหนดได้โดยใช้ DSCR หรืออัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ (Debt Service Coverage Ratio) เป็นการคำนวณง่ายๆ แต่สำคัญมาก ผู้ให้กู้ไม่ได้กังวลมากกับคะแนนเครดิตของแต่ละบุคคลหรือประวัติของเจ้าของ วัตถุประสงค์ในการลงทุนคือ ROI ผลตอบแทนจากการลงทุนและกระแสเงินสดดังนั้นกระแสเงินสดจึงเป็นข้อพิจารณาเบื้องต้น
ในขณะที่มีหลายสถานที่เพื่อดูวิธีการคำนวณ DSCR กับโครงการและจำนวนเงินที่จำนองอยู่ในสถานที่นั้นมีแนวโน้มที่ผู้ซื้อจะต้องการทราบว่าพวกเขาสามารถยืมเงินในโครงการที่พวกเขา กำลังพิจารณาซื้อ นักลงทุนทำการคำนวณด้วยตัวเองและมองหาผู้ให้กู้ที่ได้รับเลือกเพื่อตรวจสอบความถูกต้องของจำนวนที่พวกเขาได้รับ
ทั้งนักลงทุนและผู้ให้กู้มีเป้าหมายร่วมกันในส่วนนี้ โครงการจะมีกำไรเพียงพอที่จะให้บริการกับหนี้ที่มีกำไรเพียงพอที่เหลืออยู่หรือไม่?เราจะดูที่นี่จากสองทิศทางการรับ DSCR ปัจจุบันและประเมินทรัพย์สินด้วย DSCR ที่ผู้ให้กู้ต้อง การคำนวณนี้ย้อนกลับไปเป็นจำนวนเงินดังกล่าวโดยใช้ DSCR ขั้นต่ำที่ยอมรับได้ของผู้ให้กู้ 1 ราย 20. จากนั้นเราจะดำเนินการในทิศทางอื่นด้วยการรับ DSCR
เวลา: 20 นาที
ต่อไปนี้เป็นวิธี:
ตรวจสอบกระแสเงินสดหรือรายได้จากการดำเนินงานขั้นต้นหลังจากหักตำแหน่งงานว่างและความสูญเสียเครดิตแล้ว ค่าเช่ารวม 187,000 เหรียญ / ปี - 9% ว่างงานและการสูญเสียเครดิต (16, 830) = 170, 170
จากนั้นไปที่ NOI หรือรายได้จากการดำเนินงานสุทธิโดยหักค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ทั้งหมดสำหรับการดำเนินงานและการจัดการรวมทั้ง ภาษีและการประกันภัย รายได้จากการดำเนินงานทั้งหมด - ค่าใช้จ่ายทั้งหมด = NOI หรือรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ
170 เหรียญ, 170 - 72, 470 (ค่าใช้จ่าย) = 97 เหรียญ 700 NOI 97 เหรียญ 700/12 เดือน = 8142 เหรียญ / เดือน NOI > หากผู้ให้กู้ใช้ DSCR ขั้นต่ำที่ยอมรับได้คือ 120 แล้วที่ $ 8142 / month จะต้องเป็น 1 2 ครั้งการชำระเงินจำนองรายเดือน เพื่อให้ได้รับการชำระเงินสูงสุดนั้นจำเป็นต้องแบ่งรายรับเป็นจำนวน 8142 เหรียญโดย 1. 2.
- 8142 ดอลลาร์ต่อเดือนต่อรายได้สุทธิ / 1. 20 DSCR ต่ำสุด = 6785 เหรียญ / เดือน
ตอนนี้จำเป็นต้องกำหนดเท่าใดก็จะยืมในอัตราปัจจุบัน หากผู้ซื้อรายนี้สามารถคาดหวังอัตราดอกเบี้ย 6.875% สำหรับเงินกู้ 30 ปีเครื่องคิดเลขจำนองจะบอกเราว่าผู้ให้กู้อาจยินดีที่จะกู้ยืมเงินประมาณ
- $ 1, 032, 836 ในทรัพย์สินนี้
เนื่องจาก เงินกู้และอัตราดอกเบี้ยจะส่งผลให้เงินต้นและดอกเบี้ยจ่ายเป็นเงิน 6785 เหรียญต่อเดือนและขั้นต่ำ 1. DSCR 20
เครื่องคิดเลขจำนองส่วนใหญ่จะแจ้งให้คุณป้อนการชำระเงินอัตราดอกเบี้ยและเวลาในการคำนวณจำนวนเงินกู้
เมื่อเราเริ่มต้นเรารู้ว่าเรากำลังสนับสนุนจำนวนเงินจำนองโดยใช้ DSCR ที่ระบุเนื่องจากเราเป็นผู้ซื้อที่ต้องการประมาณว่าจะสามารถยืมเงินเพื่อจดจำนองทรัพย์สินที่เรากำลังประเมินเพื่อซื้อได้ แต่ขอคำนวณ DSCR ที่เราทราบค่าใช้จ่ายและการชำระเงินของโครงการในปัจจุบัน
- $ 223,000 NOI / $ 172, 000 การชำระเงินจำนองรายปี = 1. 30 DSCR
1. 3 ดีกว่า 1. 2 ในกรณีนี้อาจเป็น DSCR ที่ยอมรับได้ อย่างไรก็ตามหากมีการขอกู้เงินใหม่ในโครงการปฏิบัติการ NOI ปัจจุบันจะใช้ตามที่เราได้ทำไว้ในตอนแรกเพื่อดูว่าอาจมีจำนวนใดบ้างที่สามารถใช้เป็นเงินจำนองได้
- เมื่อตัวเลขมีผลนักลงทุนและผู้ให้กู้สามารถรู้สึกดีกับการระดมทุนของโครงการและผลกำไรในอนาคต สิ่งที่คุณต้องการ: รายได้และรายจ่ายค่าใช้จ่ายสำหรับสถานที่ให้บริการ
เครื่องคิดเลขจำนอง