ในฐานะที่เป็นมืออาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ให้บริการลูกค้าด้านการลงทุนคุณจะต้องมีความคุ้นเคยกับวิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินรายได้ทั้งหมด หนึ่งในนั้นคือการคำนวณรายได้สุทธิจากการดำเนินงานเนื่องจากมีการใช้อัตราการแลกเปลี่ยนเพื่อกำหนดมูลค่าของทรัพย์สิน
ง่าย เวลาที่ต้องการ:
5 นาที ต่อไปนี้เป็นวิธี:
กำหนดรายได้จากการดำเนินงานขั้นต้น (GOI) ของอสังหาริมทรัพย์:
- รายได้ที่อาจเกิดขึ้น - ว่างและ การสูญเสียเครดิต = รายได้จากการดำเนินงาน
- หักค่าใช้จ่ายจากรายได้จากการดำเนินงานทั้งหมดเพื่อให้ได้รายได้สุทธิ การใช้ตัวอย่างของทรัพย์สินที่มีรายได้จากการดำเนินงานรวม 52,000 เหรียญสหรัฐและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานเท่ากับ 37,000 เหรียญสหรัฐรายได้จากการดำเนินงานสุทธิของเราจะอยู่ที่
- $ 52,000 - $ 37,000 = 15,000 เหรียญสหรัฐรายรับการดำเนินงานสุทธิ
ความจริงก็คือผู้ซื้อบ้านจะอาศัยอยู่ในบ้านที่พวกเขากำลังซื้อดังนั้นผู้ให้กู้ประเมินความสามารถในการจ่ายเงินจำนองและประวัติการชำระหนี้
รายได้
แรงจูงใจในการซื้อคือรายได้ดังนั้นผู้ให้กู้ต้องการประเมินทรัพย์สินโดยส่วนใหญ่จะเป็นรายได้ที่เกิดขึ้น
แน่นอนว่าสภาพทรัพย์สินและปัจจัยอื่น ๆ เข้าสู่คุณสมบัติการจำนอง แต่รายได้เป็นปัจจัยใหญ่ หากทรัพย์สินสามารถให้บริการหนี้ (จ่ายค่าจดจำนอง) และยังมีกระแสเงินสดรายได้ที่ยอมรับได้เป็นรายเดือนจากนั้นการจดจำนองน่าจะเริ่มต้นขึ้น
ค่าใช้จ่าย
แน่นอนค่าใช้จ่ายเป็นเพียงครึ่งเดียวของการพิจารณาที่สำคัญในการคำนวณ NOI เป็นสิ่งสำคัญในการจับภาพทั้งหมดของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของทรัพย์สิน เหล่านี้สามารถทำได้โดยทั่วไป ได้แก่
การตลาดและการโฆษณา - ประเภทค่าใช้จ่ายนี้อาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับประเภทของที่พักอาศัย สำหรับค่าเช่าอพาร์ทเมนท์ส่วนใหญ่ค่าใช้จ่ายนี้จะเป็นการโฆษณาเพื่อสร้างผู้ขอเช่า สำหรับสถานที่ขายปลีกหรือสำนักงานจะมีผลเหมือนกัน แต่อาจมีค่าใช้จ่ายทางการตลาดเพื่อนำเสนอทรัพย์สินแก่ผู้บริโภคหรือลูกค้าสำหรับผู้เช่า
- การจัดการ - การจัดการมืออาชีพเป็นบรรทัดฐานสำหรับคุณสมบัติเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ ค่าใช้จ่ายนี้มีความสำคัญ แต่ก็สามารถชดเชยได้เป็นจำนวนมากโดยการจัดการด้านการเงินที่เป็นมืออาชีพสามารถสร้างรายได้จากการดำเนินงานและการบำรุงรักษาอสังหาริมทรัพย์
- สาธารณูปโภค - ผู้ที่ไม่ผ่านไปพร้อมกับผู้เช่าจะอยู่ในหมวดนี้
- การซ่อมแซมและบำรุงรักษา - ทุกอย่างตั้งแต่การจัดสวนไปจนถึงการซ่อมเครื่องปรับอากาศที่ร่วนหรือการทาสีของห้องอยู่ในถังนี้
- การประกันภัย - นี่เป็นค่าใช้จ่ายที่สำคัญเช่นกัน
- เป็นประเภทหลักและมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ขึ้นอยู่กับการใช้อสังหาริมทรัพย์และผู้เช่า
หากอัตราส่วนที่ต้องการโดยผู้ให้กู้ตามรายได้ไม่ได้ชี้ไปที่การอนุมัติผู้กู้สามารถหาเงินเพิ่มขึ้นสำหรับการชำระเงินดาวน์เพื่อให้อัตราส่วนดังกล่าวเป็นบรรทัด รายได้จากการดำเนินงานสุทธิมีความสำคัญมากในการให้กู้ยืมเพื่อการพาณิชย์
เคล็ดลับ:
ระมัดระวังในการคำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการคำนวณ ค่าใช้จ่ายที่หายไปจะเพิ่มรายได้จากการดำเนินงานสุทธิและทำให้ลูกค้าของคุณจ่ายเงินเกินจริงสำหรับทรัพย์สินโดยอ้างอิงจากการประเมินมูลค่าโดยใช้อัตราค่าบริการ
- สำหรับการคำนวณของนักลงทุนที่ใช้งานมากที่สุดและสเปรดชีตเพื่อคำนวณให้ใช้บรรทัดนี้สำหรับการคำนวณ 10 อันดับแรก
- สิ่งที่คุณต้องการ:
เครื่องคิดเลข
- รายละเอียดค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่ครอบคลุม
- ไม่มีการคำนวณเหล่านี้เป็นวิทยาศาสตร์ทางจรวด คุณจะรีบลุกขึ้นเร็วและสามารถทำหรืออภิปรายได้อย่างชาญฉลาดกับลูกค้านักลงทุนในเชิงพาณิชย์