California Short Sale

คำถาม: วิธีการทำยอดขายสั้นในแคลิฟอร์เนีย

ผู้อ่านถาม: "ฉันได้รับแจ้งว่าการขายสั้นในรัฐแคลิฟอร์เนียแตกต่างจากยอดขายอื่น ๆ ฉันไม่ทราบว่าทำไมฉันคิดว่ามันมีบางอย่างที่เกี่ยวข้องกับวิธีการที่ธนาคารไม่สามารถไปหลังจากที่คุณและที่พวกเขาต้องยกโทษให้ทั้งหมดของเงินที่คุณเป็นหนี้พวกเขาไม่ว่าจะหมดอายุในช่วงปลายปีหรือไม่เรามี บ้านใน Napa Valley ที่เราต้องปลดในการขายสั้น ๆ แต่ฉันไม่ต้องการที่จะจบลงเนื่องจากใครหลังจากสิ่งที่ทั้งถูกกล่าวและทำฉันจำเป็นต้องมีทนายความหรือไม่ฉันจะทำขายสั้นในรัฐแคลิฟอร์เนียได้อย่างไร ? "

คำตอบ: การทำขายในแคลิฟอร์เนียสั้น ๆ มีความคล้ายคลึงกับวิธีการขายสั้น ๆ ในรัฐอื่น ๆ โดยมีข้อยกเว้นบางประการ นี่เป็นข้อยกเว้นที่ใหญ่มากสำหรับแคลิฟอร์เนีย การขายระยะสั้นในแคลิฟอร์เนีย จำกัด จำนวนเงินที่ผู้ขายสามารถถูกบังคับให้จ่ายเป็นเงื่อนไขในการอนุมัติและดำเนินการได้รับการยกเว้นจากภาษีเงินได้ของรัฐในบางกรณี

ขั้นตอนแรกในการขายสั้นในแคลิฟอร์เนีย

ในการเริ่มต้นคุณต้องวางแผนกลยุทธ์และตอบคำถามสองสามข้อ มีการขายสั้น ๆ หลายประเภท คุณไม่จำเป็นต้องรู้ทุกประเภทของการขายสั้น ๆ ตราบเท่าที่คุณสามารถตอบคำถามต่อไปนี้:

ผู้ให้กู้ของคุณคือใคร?

• ไม่เพียง แต่ผู้ให้กู้ของคุณมีความสำคัญเนื่องจากจะกำหนดวิธีการดำเนินการขายสั้น ๆ ของคุณ แต่คุณต้องดูว่าผู้ให้กู้เป็นผู้ให้บริการหรือผู้ลงทุนหรือไม่ เป็นผู้ลงทุนซึ่งในท้ายที่สุดจะอนุมัติการขายสั้น ๆ ของคุณเว้นแต่ผู้ให้กู้ของคุณมีอำนาจกำหนด

คุณมีความลำบากทางการเงินหรือไม่?

• ถ้าเป็นเช่นนั้นคุณจะต้องเขียนจดหมายความยากลำบาก หากคุณไม่มีความยากลำบากทางการเงินคุณควรหวังว่าผู้ให้กู้ของคุณจะเป็นธนาคารแห่งอเมริกาและคุณจะมีสิทธิ์ได้รับการส่งเสริมการขายแบบสหกรณ์หรือ HIN Incentive ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่ในแคลิฟอร์เนียต้องการเห็นผู้ขายสามารถจัดทำเอกสารเรื่องความยากลำบากทางการเงินได้ ข้อยกเว้นมักทำกับ Fannie Mae หากผู้ขายทำผิดจำนวนวันรวมทั้งมีคะแนน FICO ต่ำ เงินกู้ของคุณเป็นเงินกู้ของรัฐบาลหรือไม่?
• เงินให้กู้ยืมของรัฐบาลประกอบด้วยเงินกู้ซึ่งเป็นของรัฐบาลที่ได้รับการสนับสนุน (GSE) เช่น Fannie Mae หรือ Freddie Mac กฎเกณฑ์ต่างกันสำหรับเงินกู้ GSE หากเงินกู้ของคุณคือ FHA หรือ VA เงินให้กู้ยืมประเภทนี้ใช้เวลาดำเนินการนานกว่าและได้รับอนุมัติในกระบวนการสองขั้นตอน คุณมีคุณสมบัติสำหรับการขายสั้น ๆ ของ HAFA หรือไม่?
• การขายระยะสั้นบางประเภทเช่น HAFA ผ่าน Bank of America อาจใช้เวลานานมาก กรอบเวลาที่ส่งมอบโดยรัฐบาลแทบไม่ได้ทำตาม ฉันมีการขายระยะสั้นของ Bank of America HAFA ใช้เวลาโดยเฉลี่ยตั้งแต่ 6 เดือนถึง 12 เดือนในการดำเนินการ ข้อได้เปรียบเฉพาะสำหรับการขายสั้น ๆ ของ HAFA ในแคลิฟอร์เนียคือ 3 000 เหรียญสหรัฐที่ผู้ขายจะได้รับเมื่อปิด แต่ผู้ขายจะได้รับเงินดังกล่าวเท่านั้นหากผู้ขายอาศัยอยู่ในสถานที่นี้ หากคุณต้องการขายสั้นใน HAFA ให้ตระหนักว่าขั้นตอนนี้แตกต่างกันสำหรับการขายระยะสั้นของ Fannie Mae HAFA และการขายสั้น ๆ ของ Freddie Mac HAFA ในการขายสั้น ๆ เป็นครั้งคราวเนื่องจากอีกครั้งเป็นหน่วยงานที่รัฐบาลสนับสนุน ไม่มี ARASS สำหรับการขายสั้น Freddie Mac HAFA ซึ่งหมายความว่าคุณต้องได้รับการอนุมัติล่วงหน้าก่อนส่งข้อเสนอพิเศษ

  ไม่มีตัวแทนใดสามารถจัดการการขายสั้นของ HAFA ได้ คุณควรทำงานเฉพาะกับตัวแทนฝ่ายขายระยะสั้นของ HAFA ที่ได้รับการรับรองและมีประสบการณ์หากคุณตัดสินใจที่จะดำเนินการขายระยะสั้นของ HAFA

  มีข้อบกพร่องและแง่มุมที่ดีในการผ่านไปในเดือนกรกฎาคม 2011 ของ California SB 458 ในบางวิธีข้อ จำกัด ได้ทำให้ผู้ให้กู้บางส่วนมากขึ้นไม่เต็มใจที่จะอนุมัติสั้น การขาย อย่างไรก็ตามในด้านบวกกฎหมายจะป้องกันไม่ให้ธนาคารเรียกร้องให้ผู้ขายทำเงินได้เป็นเงื่อนไขในการอนุมัติการขายในระยะสั้น

SB 458 แก้ไขประมวลกฎหมายแพ่งแคลิฟอร์เนีย 580 โดยการเพิ่มย่อหน้า e. California Civil Code 580e กล่าวว่าธนาคารต้องปล่อยผู้ขายออกจากหนี้สินส่วนบุคคลถ้าธนาคารอนุมัติการขายสั้น ๆ ไม่สำคัญว่า:

บ้านเป็นที่อยู่อาศัยส่วนตัวหรือเช่า

เงินกู้เป็นเงินที่ยากหรือซื้อเงิน

• เงินกู้อยู่ในอันดับแรกที่สองหรือสาม
• ไม่มีความแตกต่างเลย ผู้ให้กู้ที่อนุมัติการขายสั้น ๆ สำหรับ 1 ถึง 4 หน่วยในรัฐแคลิฟอร์เนียต้องปล่อยให้ผู้ขายรับผิดและไม่สามารถดำเนินการตามคำพิพากษาบกพร่องได้
• แน่นอนว่ากฎหมายสามารถเปลี่ยนแปลงได้ ดังนั้นจึงเป็นที่ชาญฉลาดที่จะได้รับหนังสืออนุมัติการขายสั้น ๆ ที่มีการใช้คำฟุ่มเฟือยที่เฉพาะเจาะจงยกเว้นหรือปล่อยผู้ขาย

ภาษีที่เกี่ยวกับการขายสั้นในแคลิฟอร์เนีย

หากเงินกู้เป็นการรีไฟแนนซ์ผู้ขายควรขอรับคำแนะนำด้านภาษีจากผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีที่ผ่านการรับรอง นั่นเป็นเพราะการรีไฟแนนซ์สำหรับอัตราและระยะเวลาจะได้รับการจัดการที่แตกต่างกันสำหรับวัตถุประสงค์ด้านภาษีมากกว่าการรีไฟแนนซ์ที่เป็นการรีไฟแนนซ์เงินสดออก เงินฟรีในขณะที่มีการรีไฟแนนซ์อาจกลายเป็นต้องเสียภาษีเมื่อมีการขายแม้จะขายสั้น ๆ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขบางประการ

พระราชบัญญัติการให้อภัยหนี้สูญสินเชื่อที่อยู่อาศัยของปีพ. ศ. 2550 เป็นกฎหมายของรัฐบาลกลาง ยกเว้นที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลถึงจำนวนสูงสุดที่แน่นอนจากการเก็บภาษี ไม่ใช่กฎหมายแคลิฟอร์เนีย เป็นเวลาหลายปีกฎหมายของรัฐแคลิฟอร์เนียได้สะท้อนกฎหมายของรัฐบาลกลาง กฎหมายของรัฐแคลิฟอร์เนียจะยกเว้นผู้ขายจากภาษีเงินได้ของรัฐสำหรับการบรรเทาหนี้จำนองเป็นคำตอบที่ดีที่สุดที่ได้รับจากนักบัญชีภาษี นั่นเป็นเพราะแม้ว่าผู้ขายจะถูกตัดสิทธิมีข้อยกเว้นอื่น ๆ ที่อาจใช้

นอกจากนี้จดหมายจำนองที่ออกจำหน่ายในปี 2013 มีจำนวน 1 ถึง 4 หน่วยในรัฐแคลิฟอร์เนียจากการเก็บภาษีทั้งในระดับรัฐบาลกลางและรัฐ

หากคุณต้องการคำแนะนำด้านกฎหมายและด้านภาษีสำหรับการขายระยะสั้นในแคลิฟอร์เนียโปรดปรึกษา บริษัท ที่ได้รับอนุญาตและมีคุณสมบัติที่จะให้คำแนะนำแก่คุณ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถให้คำแนะนำทางกฎหมายและภาษีได้