HARP Refinance หรือ Short Sale

คำถาม: เราควรจะรีไฟแนนซ์ HARP หรือขายสั้นหน้าแรกใต้น้ำของเราหรือไม่?

"สามีและฉันกำลังพยายามที่จะคิดออกว่าเราควรจะพยายามที่จะขายบ้านของเราเป็นขายสั้นหรือแขวนบนไปและใช้สำหรับโปรแกรมการรีไฟแนนซ์ HARP รัฐบาลตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของเราจริง จะบอกให้เราขาย แต่เราชอบความคิดในการลดการชำระเงินจำนองของเราเราเป็นหนี้เกือบ $ 300,000 และในขณะที่มูลค่าบ้านของเราเป็นเรื่องเกี่ยวกับ $ 165,000 คนจำนองของเราบอกว่าเราสามารถประหยัด $ 635 ต่อเดือนถ้าเรามีคุณสมบัติ สำหรับการรีไฟแนนซ์ HARP สิ่งที่คุณแนะนำหรือไม่เราควรจะรีไฟแนนซ์ HARP หรือการขายสั้น ๆ หรือไม่ "

คำตอบ:

ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของบ้านควรขายสั้น ๆ กับการรีไฟแนนซ์ของ HARP ไม่ใช่ว่าจะตัดและแห้ง แน่นอนในกรณีส่วนใหญ่ตรรกะจะบอกว่าเจ้าของบ้านอาจจะดีขึ้นในสองปีหลังจากการขายสั้นกว่าหลังจากการรีไฟแนนซ์ HARP แต่มีหลายสิ่งที่ควรพิจารณาก่อนที่จะตัดสินใจว่า

สิ่งแรกและสำคัญที่สุดคือคุณจะมีคุณสมบัติสำหรับโปรแกรมใด ธนาคารเพื่อการขายระยะสั้นจำนวนมากมีข้อกำหนดในการผ่อนปรนสำหรับการขายระยะสั้นและไม่ใช่ผู้ให้กู้ทุกรายต้องใช้ความยากลำบากทางการเงินโดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากปี 2012 อย่างไรก็ตามหากธนาคารของคุณต้องการความยากลำบากทางการเงินและคุณไม่สามารถจัดทำเอกสารความยากลำบากคุณอาจไม่มีสิทธิ์ได้รับการขายสั้น ที่ทั้งหมด ซึ่งจะทำให้คำถามเป็นประเด็นที่น่าสงสัยใช่มั้ย?

ดังนั้นสิ่งแรกที่ฉันขอแนะนำให้คุณทำคือพูดคุยกับตัวแทนขายสั้น ๆ เพื่อดูว่าคุณจะมีสิทธิ์ได้รับการขายสั้นหรือไม่ พิจารณาโครงการการขายสั้นของรัฐบาล HAFA หากการขายสั้นตามปกติเป็นข้อ จำกัด เกินไป

แต่ถ้าคุณไปเส้นทาง HAFA ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณต้องการทำการขายสั้น ๆ ก่อนที่จะสมัคร HAFA ผู้ให้กู้บางรายไม่อนุญาตให้คุณสมัครใหม่เมื่อคุณได้รับการคัดเลือกล่วงหน้าหากคุณควรเปลี่ยนใจเมื่อได้รับการอนุมัติ

เป็นสิ่งสำคัญที่คุณควรทราบว่าคุณไม่สามารถทำทั้งสองอย่างได้ คุณต้องเลือกโปรแกรมหนึ่งโปรแกรม ทั้ง Refinance HARP หรือการขายสั้น ๆ

มีคุณสมบัติตาม HARP Refinance

จำกัด ให้ Fannie Mae และ Freddie Mac loans

• โปรแกรมรีไฟแนนซ์ของ HARP ใช้กับสินเชื่อ Fannie Mae หรือ Freddie Mac เท่านั้น หากเงินกู้ของคุณไม่ใช่ Fannie Mae หรือ Freddie Mac คุณจะไม่มีคุณสมบัติ คุณสามารถตรวจสอบได้ว่าเงินกู้ของคุณคือ Fannie Mae หรือ Freddie Mac โดยไปที่ Fannie Mae Loan Look Up หรือ Freddie Mac Loan Look Up คุณจำเป็นต้องทราบหลักสี่หลักสุดท้ายของหมายเลขประกันสังคม

  การปันส่วนเงินกู้ 1 มิถุนายน 2009 หรือก่อนหน้านี้

• หากคุณนำออกจำนองในวันที่ 2 มิถุนายน 2009 หรือหลังจากนั้นคุณอาจจะไม่มีสิทธิ์ได้รับ HARP Refinance ขณะนี้ไม่มีข้อยกเว้น แต่อาจมีการเปลี่ยนแปลงได้

  มากกว่า 80% LTV

• ถ้าบ้านของคุณอยู่ใต้น้ำ LTV (อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าของคุณ) จะเกิน 80% ของมูลค่าตลาด - เนื่องจากมูลค่าตลาดโดยทั่วไปต่ำกว่ายอดเงินกู้ของคุณคนส่วนใหญ่ไม่มีปัญหากับปัจจัยที่มีคุณสมบัตินี้

  ไม่มีการชำระเงินล่าช้า

• แม้ว่าโปรแกรม Refinance ของ HARP จะอนุญาตให้มีการชำระเงินล่าช้าในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา แต่ผู้ให้กู้หลายรายจะไม่ให้เงินกู้แก่ผู้ยืมที่เคยกระทำโดยไม่คำนึงถึงหลักเกณฑ์ HARP ข้อกำหนดเพิ่มเติมสำหรับผู้ให้ยืมเหล่านี้อาจแตกต่างจากที่วางในโปรแกรมจะเรียกว่าการซ้อนทับ

  การรีไฟแนนซ์ HARP ครั้งแรก

• ยกเว้นกรณีที่กฎมีการเปลี่ยนแปลงและมีข้อยกเว้นเพียงเล็กน้อยหนึ่งข้อคุณสามารถดำเนินการรีไฟแนนซ์ HARP เพียงครั้งเดียวและเมื่อได้รับแล้วคุณจะไม่สามารถรีไฟแนนซ์ผ่าน HARP ได้อีก อย่างไรก็ตามหากหลังจาก Refinance HARP คุณมีปัญหาในการชำระเงินคุณสามารถยื่นขอการขายระยะสั้นได้ในภายหลัง

HARP Refinance Vs. การขายสั้น

แนวทางการขายสั้น ๆ สำหรับการซื้อบ้านหลังหลังการขายแบบสั้น ๆ มักใช้เวลา 5 ปีสำหรับเงินกู้ทั่วไปและ 3 ปีสำหรับเงินกู้ FHA สมมติว่าคุณขายสั้นแทนและขายบ้านของคุณ ข้อเสียในการขายสั้น ๆ คือ:

คุณไม่ได้เป็นเจ้าของบ้านอีกแล้ว

• คุณต้องย้ายไปที่อื่นและกลายเป็นผู้เช่า
• คุณอาจต้องย้ายออกจากละแวกบ้านของคุณ
• คุณจะสูญเสียการหักภาษีสำหรับการเป็นเจ้าของบ้าน
• ไม่มีการรับประกันว่าคุณจะมีคุณสมบัติภายใน 3 ปีแม้จะซื้อบ้านใหม่เนื่องจากสถานการณ์ส่วนตัวเปลี่ยนไปและกฎหมายเปลี่ยนแปลงไป
• หากคุณเลือกตัวเลือกการรีไฟแนนซ์ HARP ใน 2 ปีคุณจะได้รับเงิน $ 15, 240 (การชำระเงิน 635 เหรียญแตกต่าง x 24 เดือน) ใน 3 ปีคุณจะได้รับเงินมากขึ้น $ 22, 860 มูลค่าตลาดของบ้านคุณจะเพิ่มขึ้นเพื่อชดเชยความจริงที่คุณยังคงเป็นหนี้อยู่ที่ 300,000 เหรียญในบ้านที่มีมูลค่า 165,000 เหรียญหรือไม่?

มันอาจไม่สำคัญ เหตุผลที่มันไม่สำคัญคือเพราะคุณอาจไม่เคยต้องการที่จะขาย ซึ่งหมายความว่าคุณจะยังคงจ่ายเงินที่บ้านจนกว่าคุณจะได้จ่ายเงินออกจำนอง $ 300,000

ถ้าคุณเลือกการขายสั้น ๆ แต่เมื่อครบ 3 ปีคุณอาจมีสิทธิ์ซื้อบ้านใหม่ หากคุณเชื่อว่าราคาบ้านจะยังคงทรงตัวอยู่ในช่วงเวลานี้นั่นหมายความว่าคุณสามารถซื้อบ้านได้เช่นเดียวกับบ้านที่คุณขายยกเว้นมูลค่าตลาดปัจจุบันที่ 165,000 เหรียญแม้ว่าจะมีอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นเท่าตัว แต่การชำระเงินของคุณจะยังคงลดลง กว่าการชำระเงินที่คุณจ่ายในวันนี้

สำหรับบางคนไม่ใช่เหตุผลหรือเหตุผลทางการเงิน และไม่เป็นไรตกลงอย่างแน่นอน คนมักจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยอารมณ์และพวกเขาก็อยู่ในบ้านนั้นตามอารมณ์ ไม่เคยรู้สึกไม่ดีถ้าคุณเลือกรีไฟแนนซ์ HARP ผ่านการขายสั้น ๆ การตัดสินใจที่คุณทำคือการตัดสินใจที่ถูกต้องสำหรับคุณ

ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย