ผู้เช่าในศูนย์แลกเปลี่ยนทั่วไป 1031

โดย C. Grant Conness, President, 1031 Alternatives Group

คุณเบื่อกับการเรียกร้องค่าบำรุงรักษายามเที่ยงคืนเหล่านั้นและเสื่อมสภาพจากผู้เช่าของคุณหรือไม่? บางทีคุณอาจผิดหวังเพราะคุณกำลังไล่เช็คเอาท์และช่างซ่อม? บางทีคุณอาจต้องการขายอาคารเช่าหรืออาคารขนาดเล็กของคุณ แต่คุณกลัวผลภาษี ในความเป็นจริงคุณอาจเคยคิดเกี่ยวกับการซื้อชิ้นส่วนของห้างสรรพสินค้าใหม่ ๆ แต่คุณไม่สามารถแกว่งการซื้อโดยการจ่ายเงินสดและไม่เคยมีในความเป็นจริงแม้จ่ายเงินสดสำหรับบ้าน

ถ้าเป็นเช่นคุณนี่เป็นข่าวดี คุณสามารถขายอาคารเช่าหรืออพาร์ตเมนต์ได้โดยใช้ 1031 Tenants on Common Exchange หลีกเลี่ยงภาษีกำไรจากเงินทุนและยังคงให้เงินของคุณทำงานให้กับคุณ ผู้เช่าทั่วไปหรือที่เรียกว่า TIC เป็นหนึ่งในวิธีที่ดีที่สุดที่นักลงทุนสามารถมีส่วนร่วมในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพสูงหนึ่งหรือหลายแห่งในขณะเดียวกันก็รักษาความมั่งคั่งและหลีกเลี่ยงความปวดหัวในการบริหารจัดการทรัพย์สิน

ผู้เช่าใน Exchange 1031 ทั่วไปอนุญาตให้มีการกระจาย

ตัวอย่างเช่นสมมติว่าคุณขาย fourplex ที่คุณเป็นเจ้าของเป็นเวลา 15 ปีและคุณมีส่วนของทุน 400,000 เหรียญขึ้นอยู่กับจำนวนเงิน หนี้สินที่คุณยังคงดำเนินอยู่ราคาซื้อของการลงทุนใหม่ของคุณอาจอยู่ที่ประมาณหนึ่งล้านเหรียญ แม้ว่าคุณจะมีเงินเป็นจำนวนมาก แต่คุณอาจยังไม่สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ด้านบนได้ด้วยตัวเอง อย่างไรก็ตามหากคุณตัดสินใจแทนการลงทุนใน TIC ผู้มีส่วนได้เสีย 400,000 ดอลลาร์สามารถซื้อดอกเบี้ยหลายล้านดอลลาร์ในทรัพย์สินเกรดสถาบันมูลค่า 30,000 เหรียญสหรัฐฯ

ผู้เช่าใน Common Exchange 1031 Exchange ช่วยกระจายความหลากหลายในหลายคุณสมบัติที่แตกต่างกันในสถานที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ต่างๆ คุณสามารถลงทุนในคลังสินค้าหรือหน่วยจัดเก็บข้อมูลโรงแรมระดับไฮเอนด์หรือออฟฟิศคอมเพล็กซ์โรงพยาบาลหรืออาคารที่ให้ความช่วยเหลือหรืออาคารอพาร์ตเมนต์ที่มีมูลค่านับล้าน

การกระจายความเสี่ยงนี้อาจลดความเสี่ยงของพอร์ตการลงทุนของคุณและอาจเพิ่มมูลค่าได้

สอบถามที่ปรึกษาด้านการลงทุนที่เชื่อถือได้และไม่ใช่บุคคลที่ขายเงินลงทุนให้คุณ

เคล็ดลับ: ก่อนที่คุณจะลงทุนในผู้เช่า 1031 คนในตลาดหลักทรัพย์ร่วมกันโปรดตรวจสอบให้แน่ใจว่าทนายความที่เชื่อถือได้จะตรวจสอบเอกสารและทำ Due Diligence ของคุณ รวมถึงการตรวจสอบว่านิติบุคคลได้รับอนุญาตอย่างถูกต้องหรือไม่ มีโจรหลายคนเป็นคนเก่งนักการตลาดที่เต็มไปด้วยมั่งคั่งทำงานในตอนท้ายของธุรกิจนี้

กฎของ IRS สำหรับผู้เช่าทั่วไปใน Exchange 1031 Exchange กฎของ IRS สำหรับ Exchange 1031 ต้องปฏิบัติตามอย่างรอบคอบเพื่อเลื่อนการรับเงินทุนและหักภาษีหัก ณ ที่จ่าย ทรัพย์สินที่ถูกเพิกถอนต้องได้รับการถือครองไว้เพื่อการลงทุนหรือใช้ในการค้าหรือธุรกิจของเจ้าของ

ห้าข้อกำหนดทั่วไปสำหรับการแลกเปลี่ยน TIC 1031 ที่อาจประสบความสำเร็จได้คือ:

100% ของเงินที่ได้จากการขายจะต้องนำกลับมาลงทุนอีกครั้งและมูลค่าของทรัพย์สินทดแทนเชิงพาณิชย์ต้องมีค่าเท่ากับหรือสูงกว่าสถานที่พินาศ

ผู้ที่ได้รับการรับรองที่ผ่านการรับรองจะกลายเป็นผู้ขายที่ได้รับมอบหมายและเก็บเงินทั้งหมดจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกเพิกถอน

มีระยะเวลาการระบุตัวตน 45 วันในระหว่างที่ต้องมีการระบุคุณสมบัติการแทนที่อย่างน้อยสามประเภทเป็นลายลักษณ์อักษร
กฎ 200% ระบุว่าสามารถเปลี่ยนคุณสมบัติการแทนที่ได้หลายค่า แต่มูลค่ารวมของพวกเขาต้องไม่เกิน 200% ของมูลค่าทรัพย์สินที่ถูกทิ้งคืน
ถ้ากฎสามสมบัติและกฎ 200% ไม่ใช้บังคับมูลค่าตลาดรวมของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่จะได้มาในการแลกเปลี่ยนต้องประกอบด้วยอย่างน้อย 95% ของมูลค่าตลาดยุติธรรมทั้งหมดของทั้งหมด คุณสมบัติที่ระบุ
แก้ไขโดย Elizabeth Weintraub ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย
โดย C. Grant Conness ประธาน บริษัท 1031 Alternatives Group
เมื่อเลือกคุณสมบัติการทดแทนผู้ลงทุนจะมีเวลา 180 วันนับจากวันโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินคืนให้กับผู้ซื้อเพื่อปิดทรัพย์สินใหม่ หากวันที่ครบกำหนดในการคืนภาษีของผู้ลงทุนโดยมีส่วนขยายใด ๆ สำหรับปีภาษีที่มีการขายทรัพย์สินที่ถูกเพิกถอนมีระยะเวลาก่อนหน้า 180 วันแล้วการแลกเปลี่ยน 1031 จะต้องเสร็จสิ้นภายในวันดังกล่าว

นักลงทุนควรจำไว้ว่าส่วนหนึ่งของช่วงเวลา 180 วันนี้อาจมีการใช้งานอยู่แล้วในช่วงระยะเวลาระบุตัวตน 45 วัน ไม่มีส่วนขยายและไม่มีข้อยกเว้นสำหรับกฎ 45 วันซึ่งรวมถึงวันหยุดสุดสัปดาห์และวันหยุด หากเกินระยะเวลาการแลกเปลี่ยนทั้งหมดจะถูกตัดสิทธิและจะมีบทลงโทษและภาษีต่างๆ

หากนักลงทุนซื้อเศษส่วนในมากกว่าหนึ่งพร็อพเพอร์ตี้ขอแนะนำให้ตรวจสอบให้แน่ใจว่าวันที่ปิดตามกำหนดเป็นวันก่อนวันครบกำหนด

ผู้เช่าในโฉนดโฉนดและประกันชื่อร่วมกัน

ในฐานะเจ้าของ TIC คุณจะได้รับโฉนดเป็นผู้เช่าร่วมกันและเป็นเจ้าของนโยบายด้านการรับประกันเพื่อให้แน่ใจเปอร์เซ็นต์เปอร์เซ็นต์ของคุณที่น่าสนใจในทรัพย์สิน คุณมีสิทธิ์เช่นเดียวกับเจ้าของคนอื่น ๆ

กระแสเงินสดและศักยภาพในการยอมรับจากผู้เช่าในตลาดหลักทรัพย์ทั่วไป 1031

อาจมีรายได้เป็นสัดส่วนตามสัดส่วนการเป็นเจ้าของเศษซึ่งอาจมากกว่ากระแสเงินสดที่คุณได้รับจากการลงทุนในอดีตของคุณ

กระแสเงินสดอาจชดเชยด้วยค่าเสื่อมราคาของคุณในการซื้อใหม่

นอกจากนี้คุณยังมีส่วนร่วมในการชื่นชมในสัดส่วนมากถ้ามีในกรณีที่ทรัพย์สินนั้นขายได้ในที่สุด TIC ถือเป็นเครื่องมือในการวางแผนอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเนื่องจากทายาทของคุณควรได้รับพื้นฐานที่ก้าวล้ำขึ้นเมื่อคุณสิ้นพระชนม์

แก้ไขโดย Elizabeth Weintraub ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย

โดย C. Grant Conness, ประธาน, 1031 Alternatives Group

ในช่วงกลางถึงปลายทศวรรษที่ 1990 นักลงทุนได้ยื่นคำร้องขอ IRS จำนวนมากเพื่อขอคำวินิจฉัยล่วงหน้าว่าจะมีการแบ่งแยก (เศษ) ผู้เช่าที่อยู่ในความสนใจร่วมกัน ในอสังหาริมทรัพย์เป็นนิติบุคคลที่มีสิทธิ์ได้รับการเลื่อนการชำระภาษีตามมาตรา 1031

ในการตอบสนองในเดือนตุลาคม 2543 IRS ได้ออกขั้นตอนรายได้ 2543-46 ขั้นตอนนี้แสดงความกังวลว่าผู้เช่าบางรายในความสัมพันธ์ร่วมกันอาจถูกมองว่าเป็นพันธมิตรเพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษีของรัฐบาลกลางและไม่มีสิทธิ์เข้าร่วมการพิจารณาดังกล่าวในปี พ.ศ. 2531

กรมสรรพากรชี้แจงชัดเจนว่าจะไม่ออกคำวินิจฉัยล่วงหน้าใด ๆ อีกต่อไป การตัดสินใจนี้ถูกยกเลิกเมื่อเดือนมีนาคม 2545 ตามขั้นตอนรายได้ปี 2545-22

หรือที่เรียกว่า "Rev. Proc." ขั้นตอนรายได้ 2002-22 ระบุ 15 คะแนนซึ่งจะได้รับการตรวจสอบโดย IRS เมื่อ

"พิจารณาคำร้องขอให้มีการแยกเศษส่วนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ไม่ใช่ความสนใจในธุรกิจ "

- ความหมายของการเป็นหุ้นส่วนที่ไม่มีคุณสมบัติจะทำให้การแลกเปลี่ยนมีความเสี่ยงต่อการตรวจสอบและผลกระทบทางภาษี

อย่างไรก็ตามการได้รับคำวินิจฉัยล่วงหน้าจะยังคงเป็นไปไม่ได้เลย ข้อมูลที่จำเป็นสำหรับการตรวจสอบของกรมสรรพากรไม่สามารถใช้งานได้จนกว่าผู้สนับสนุนจะพร้อมที่จะซื้อทรัพย์สินปิดเงินกู้และขายผลประโยชน์ให้กับผู้เช่าทั่วไป เหตุผลที่สภาผู้ให้การสนับสนุนส่วนใหญ่ได้ออกความเห็นเกี่ยวกับภาษี "ควร" หรือ "จะ" อยู่ในบันทึกข้อตกลงเอกชน หลักเกณฑ์ขั้นตอนรายได้สำหรับผู้เช่าในเอทีเอ็มทั่วไป 1031 Rev. Proc. กำหนดแนวทางที่ชัดเจนสำหรับโครงสร้างการจัดหาเงินทุนและการจัดการของผู้เช่าในกรรมสิทธิ์ร่วมกัน สามารถให้เจ้าของร่วมได้ตั้งแต่ 2 ถึง 35 คนแม้ว่าผู้ให้การสนับสนุนและผู้ให้กู้อาจกำหนดวงเงินต่ำกว่าสำหรับคุณสมบัติบางอย่างซึ่งโดยปกติจะมีระหว่างนักลงทุน 10 ถึง 25 ราย

สามีและภรรยาบางครั้งได้รับการปฏิบัติเป็นนิติบุคคลเพียงแห่งเดียว (ขึ้นอยู่กับกฎหมายของรัฐ) และไม่มีเจ้าของร่วมรายใดได้รับการยื่นแบบแสดงรายการภาษีเป็นหุ้นส่วน เจ้าของร่วมแต่ละรายมีสิทธิ์ที่จะขายหรือแบ่งแยกการเป็นเจ้าของเศษของตน แต่เพียงอย่างเดียวเมื่อเสนอขายเพื่อขายให้แก่ผู้อื่น มีสัดส่วนการแบ่งปันผลกำไรและหนี้สิน (จำนอง)

ด้วยหลักเกณฑ์ที่ชัดเจนเหล่านี้อุตสาหกรรม TIC เริ่มต้นอย่างจริงจังและดึงดูดผู้สนับสนุนใหม่โบรกเกอร์ / ดีลเลอร์และตัวแทนที่จดทะเบียนใหม่จำนวนมากไปยังตลาด นับตั้งแต่ช่วงทศวรรษที่ 1990 เป็นต้นมามีความสนใจอย่างมากในผู้เช่าในเอทีเอ็มทั่วไป 1031 ในความเป็นจริงการเติบโตของส่วนของผู้ถือหุ้นมีมูลค่าเพิ่มขึ้นถึง 550% ใน TICs ตั้งแต่ปีพ. ศ. 2545 ถึง 2547 โดยมูลค่ารวมของการลงทุนใน TIC ที่ปิดในปี 2550 อยู่ที่ประมาณ 8 ดอลลาร์ 5 พันล้าน บางคนบอกว่าจำนวนนี้สูงกว่ามากถึง 10 พันล้านเหรียญ (เมื่อรวมถึงการใช้ประโยชน์)

ผู้เช่าในการเสนอขายหุ้นสามัญให้แก่นักลงทุนที่ได้รับการรับรอง

การเสนอขายหุ้น TIC ส่วนใหญ่เป็นการลงทุนเฉพาะกับนักลงทุนที่ได้รับการรับรองเท่านั้นซึ่งหมายความว่าต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินบางประการ

นักลงทุนรายเดียว (หรือร่วมกับคู่สมรส) ต้องมีมูลค่าสุทธิมากกว่า 1 ล้านดอลลาร์

รายได้ต่อปี 200,000 เหรียญในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาโดยคาดว่าจะดำเนินต่อไป

รายได้ร่วมกับคู่สมรส $ 300,000 ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาโดยที่คาดว่าจะไม่มีการเปลี่ยนแปลง

นิติบุคคลเช่น LLC ห้างหุ้นส่วนหรือ บริษัท ต้องมีสินทรัพย์อย่างน้อย 5 ล้านเหรียญหรือหากสินทรัพย์มีมูลค่าต่ำกว่า 5 ล้านเหรียญนักลงทุนแต่ละรายจะต้องได้รับการรับรองเป็นรายบุคคล
แก้ไขโดย Elizabeth Weintraub ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย
โดย C. Grant Conness ประธาน 1031 Alternatives Group
นักลงทุนสามารถได้รับความช่วยเหลือที่มีคุณค่าในการค้นหา Property Replacement จาก บริษัท หลายแห่งที่เชี่ยวชาญในการจัดการแลกเปลี่ยนและผู้เช่า 1031 ในเอ็กซ์เพรสสามัญ 1031 ผู้เชี่ยวชาญด้าน TIC เหล่านี้สามารถเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเป็นจำนวนมากและมักมีระดับความรอบคอบหลายระดับรวมถึงการเปรียบเทียบราคาการเปิดเผยข้อมูลรายได้สุทธิรายงานตำแหน่งงานว่าง ฯลฯ

โดยปกติ บริษัท ผู้ให้การสนับสนุนได้ใช้จ่ายเงินเป็นจำนวนมหาศาล การจัดโครงสร้างการเสนอขายอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้เพื่อให้มั่นใจว่ามีคุณสมบัติตรงตามข้อกำหนดของ IRS สำหรับการแลกเปลี่ยน TIC 1031 บางครั้งผู้สนับสนุนสานต่อทรัพย์สินที่มีข้อตกลงซื้อและเตรียมเอกสารเสนอขายซึ่งมักเรียกว่า Private Placement Memorandum (PPM) ซึ่งจะทำการตลาดผ่านตัวแทนจำหน่าย ผู้ให้การสนับสนุนบางรายปิดกิจการก่อนทำการตลาด แต่อาจมีราคาแพงกว่าเนื่องจากต้องแบกรับค่าใช้จ่าย

การประเมินผู้แทนการลงทุนที่ลงทะเบียน

เลือกตัวแทนการลงทุนที่ลงทะเบียนซึ่งเชี่ยวชาญด้านการลงทุนใน TIC ควรทำก่อนขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของคุณ

ประเมินคุณสมบัติทดแทนที่เป็นไปได้บางอย่าง เมื่อทำเช่นนี้กับตัวแทนการลงทุนที่ลงทะเบียนแล้วคุณควรกลั่นกรองผู้สนับสนุนของแต่ละข้อเสนอ บันทึกการติดตามของพวกเขาคืออะไร? โครงสร้างพื้นฐานขององค์กรธุรกิจเพียงพอหรือไม่? พนักงานและผู้บริหารของพวกเขามีคุณสมบัติครบถ้วนหรือไม่?

ตรวจสอบให้แน่ใจว่าตัวแทนการลงทุนของคุณมีใบอนุญาตแบบ 7 หรือแบบ 22 พร้อมกับใบอนุญาตแบบ 63 หรือแบบ 66 เขา / เธอควรจะมีประสบการณ์ในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และมีประวัติที่พิสูจน์แล้วของการแลกเปลี่ยน TIC ที่ประสบความสำเร็จ

คำถามที่ถาม บริษัท ผู้ให้การสนับสนุน
โปรแกรมสปอนเซอร์มีโครงสร้างและเป็นธรรมแก่นักลงทุนหรือไม่?
ถวายเป็นของถวายด้วยความรอบคอบถูกต้องตามกฎหมายและมีกลไกด้วยการเปิดเผยข้อมูลที่ถูกต้องหรือไม่?

มีวัตถุประสงค์ที่ระบุไว้ในเอกสารหรือไม่?

มีความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนหรือไม่?
โปรแกรมนี้มีสินทรัพย์ที่มีความเป็นไปได้สูงที่จะบรรลุวัตถุประสงค์ได้หรือไม่?
วัตถุประสงค์ที่คาดการณ์ไว้มีความสมเหตุสมผลในมุมมองของข้อเท็จจริงหรือไม่?
มีการป้องกันและเงินสำรองอะไรบ้าง?
ผู้เช่าใน Common 1031 Exchange ช่วยให้นักลงทุนเลือกได้หลายทางเมื่อมองหาอสังหาริมทรัพย์ทดแทน
โดยปกติจะต้องมีการลงทุนในตราสารทุนอย่างน้อย $ 100,000 แต่การเสนอขายทรัพย์สินแต่ละประเภทจะมีจำนวนขั้นต่ำที่กำหนดโดยการหารจำนวนหุ้นทั้งหมดด้วยจำนวนผลประโยชน์ที่เป็นไปได้ของ TIC
การเสนอ PPM แต่ละรายการควรได้รับการประเมินวิเคราะห์และเปรียบเทียบกับข้อเสนอการแข่งขันอื่น ๆ ค่าใช้จ่ายที่คาดว่าจะได้รับในอดีตและในอนาคตข้อมูลทางการเงินของผู้เช่าสถานที่และประเด็นด้านสิ่งแวดล้อมควรได้รับการศึกษาและรวมถึงการศึกษาเกี่ยวกับพื้นที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของอสังหาริมทรัพย์

โดย C. Grant Conness, President, 1031 Alternatives Group

บาง บริษัท ที่จัดการ TIC ได้ดำเนินการตรวจสอบความถูกต้องครบถ้วนเกี่ยวกับคุณสมบัติการลงทุนที่หลากหลาย การทำเช่นนี้ผู้แทนการลงทุนที่จดทะเบียนเสร็จสมบูรณ์เนื่องจากความขยันภายใน บริษัท ของพวกเขามักจะผ่านแผนกความขยันของพวกเขา; ขณะที่คนอื่น ๆ แสวงหาบริการภายนอกของ "ที่ปรึกษาความขยันเนื่องจาก" และทนายความ

ประเภทของผู้เช่าในเอทีเอ็มทั่วไป 1031

1031 ผู้เช่าในการแลกเปลี่ยนสินค้าทั่วไปสามารถสร้างโครงสร้างได้หลายวิธีและโอกาสเหล่านี้มักมาพร้อมกับการจัดการและการจัดหาเงินทุนในสถานที่

มีการเสนอเงินกู้บางประเภทซึ่งจะช่วยป้องกันผู้ให้กู้ไม่ให้ไปใช้สินทรัพย์อื่นของผู้ยืมในกรณีผิดนัด ความปลอดภัยของผู้ให้ยืมในวงเงินกู้ จำกัด อยู่ที่มูลค่าของทรัพย์สิน

อย่างไรก็ตามผู้ให้กู้บางรายเพิ่งเริ่มบังคับให้นิติบุคคลที่รับผิดชอบต้องลงนามในความรับผิดในกรณีที่ค่าเช่าที่ได้รับจากทรัพย์สินดังกล่าวไม่ได้ใช้เพื่อชำระคืนเงินกู้ แต่ถูกนำไปใช้ในการซ่อมแซม ฯลฯ ผู้ให้กู้รายอื่น ๆ ระบุว่า TIC และบางครั้งผู้ซื้อแต่ละรายจะต้องรับประกันว่าผู้ให้กู้กับปัญหาสิ่งแวดล้อมในอนาคต นักลงทุนได้รับการสนับสนุนให้ตรวจสอบเอกสารการกู้ยืมและ PPM อย่างรอบคอบเพื่อหลีกเลี่ยงความเป็นไปได้ที่จะต้องรับผิดเกินกว่าเงินลงทุนเดิม

เมื่อดำเนินการในเรื่องของโครงการ TIC อย่างรอบคอบนักลงทุนควรเปรียบเทียบโครงสร้างและความสอดคล้องกับ 15 Rev. Proc อย่างละเอียด แนวทาง การทำธุรกรรมที่เบี่ยงเบนไปอย่างมากอาจส่งผลให้ IRS ไม่อนุญาตให้ทำดังนั้นจึงทำให้นักลงทุนเกิดผลเสียภาษีในอนาคต

การเสนอซื้อมีโครงสร้างประกอบด้วยเอกสารที่ลงนามโดยเจ้าของแต่ละรายโดยให้ผู้สนับสนุนเป็นผู้มีอำนาจในการจัดการการบริหารจัดการรายวันของทรัพย์สิน อาจมีสัญญาเช่าหลักหรือข้อตกลงในการจัดการที่มีผลต่างในทางที่ค่าเช่าและเงินที่เก็บรวบรวมได้กระจายไปยังเจ้าของร่วม TIC

การเสนอขายอาจมีผู้เช่าอยู่ในข้อตกลงร่วมกันซึ่งอธิบายถึงความสัมพันธ์ระหว่างนักลงทุนรายย่อยกับเจ้าของร่วม TIC รายอื่น TIC อาจมีโครงสร้างเป็นนิติบุคคลเฉพาะกิจ (Special Purpose Entity - SPE) โดยที่บุคคลใดไม่ได้ระบุว่าเป็นเจ้าของ ภายใต้ SPE บริษัทจำกัดเดียวที่ซื้อและเป็นเจ้าของผลประโยชน์ TIC โครงสร้างนี้จะให้การคุ้มครองความรับผิดเป็นพิเศษสำหรับเจ้าของร่วมและผู้ให้กู้ โดยปกติผู้สนับสนุน TIC จะไม่รับผิดชอบต่อการบริหารจัดการการลงทุนและต้องมีการจัดการที่เป็นอิสระ

เป็นผู้เช่าในหลักทรัพย์หรือตลาดหลักทรัพย์ทั่วไปหรือไม่?

ผู้ให้การสนับสนุนส่วนใหญ่ถือว่าการลงทุน TIC เป็นหลักทรัพย์เพราะสอดคล้องกับคำจำกัดความของการรักษาความปลอดภัยในรัฐที่ทรัพย์สินอยู่ในรัฐต่างๆหรือที่ผู้สนับสนุนประสงค์จะเสนอขาย หมายความว่าเฉพาะตัวแทนจำหน่ายหลักทรัพย์ที่ได้รับอนุญาตเท่านั้นที่สามารถทำการตลาดได้ด้วยการกำกับดูแลของสำนักงาน ก.ล.ต. อย่างไรก็ตามผลประโยชน์ของ TIC ทั้งหมดรวมทั้งหลักทรัพย์ที่เป็นหลักทรัพย์จะถูกส่งโดยโฉนดและรัฐส่วนใหญ่จัดเป็นอสังหาริมทรัพย์

คำถามเกี่ยวกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันอาจซับซ้อนหรือไม่และประเด็นที่ทำให้เกิดความตกตะลึงมาก

ในขณะที่การซื้อดอกเบี้ย TIC เป็นการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อวัตถุประสงค์ 1031 ส่วนใหญ่จะขายเป็นหลักทรัพย์ อย่างไรก็ตามไม่น่าแปลกใจที่ผู้สนับสนุนบางรายยังคงขายผลประโยชน์ TIC เป็นอสังหาริมทรัพย์และไม่ได้ทำการตลาดเป็นหลักทรัพย์

เนื่องจากโบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์มักจะเกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกทิ้งร้างการนำเสนอการตลาด TIC ผ่านทางโบรกเกอร์เดียวกันนี้ดูเหมือนจะเป็นเหตุผลเท่านั้นเนื่องจากสามารถระบุผู้ลงทุนที่คาดหวังได้ ความขัดแย้งเกิดขึ้นในกฎของ FINRA (Financial Industry Regulatory Authority) และสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ซึ่งห้ามไม่ให้มีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมหรือค่าคอมมิชชั่นแก่ผู้ที่ไม่มีใบอนุญาตเป็นหลักทรัพย์

การดำเนินการนี้มีผลบังคับใช้กับการจ่ายค่าธรรมเนียมการแนะนำหรือค่าคอมมิชชั่นให้กับโบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์ โชคร้ายที่กฎเหล่านี้มีจุดมุ่งหมายเพื่อปกป้องนักลงทุนไม่สนับสนุนให้ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เสนอข้อได้เปรียบของการทำธุรกรรม TIC กับลูกค้าแลกเปลี่ยนของพวกเขาในปีพ. ศ.

ความต้องการผู้เช่าในตลาดหุ้นทั่วไป 1031 มีความแข็งแกร่ง

นักลงทุนควรดู TIC เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่จะถือเป็นเงินลงทุนระยะปานกลางถึงระยะยาว หากสภาพคล่องเป็นสิ่งสำคัญควรพิจารณาทางเลือกอื่น ๆ

ความต้องการผู้เช่าในทรัพย์สินส่วนกลางยังคงเติบโตต่อเนื่องในแต่ละปี เพียงพอที่จะพูดความเร็วที่แท้จริงของตลาด TIC และกระบวนการแลกเปลี่ยน 1031 สามารถ daunting ให้กับนักลงทุนที่ไม่คุ้นเคยกับ TIC แต่โอกาสสำหรับกำไรและการประหยัดภาษีเป็นอย่างมาก

หลักทรัพย์ที่เสนอผ่าน บริษัท หลักทรัพย์ใด ๆ ควรนำเสนอข้อความที่คล้ายกันดังต่อไปนี้ซึ่งคุณไม่สามารถพึ่งพาได้

เนื้อหานี้ไม่ใช่ข้อเสนอที่จะขายหรือชักชวนให้ซื้อหลักทรัพย์ใด ๆ ข้อมูลนี้ใช้เพื่อการอภิปรายและข้อมูลเท่านั้น ไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่อแทนที่คำแนะนำในการวางแผนด้านกฎหมายภาษีหรือทางการเงินที่มีอำนาจ รหัสภาษีที่ใช้บังคับใช้และเกี่ยวข้องกับกฎหมายของรัฐบาลกลางเท่านั้น รัฐส่วนบุคคลอาจมีรหัสภาษีเพิ่มเติมของตนเอง โปรดติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีและกฎหมายที่เกี่ยวข้องในรัฐของคุณ ข้อมูลนี้มาจากแหล่งที่เชื่อถือได้ แต่ควรใช้ร่วมกับคำแนะนำอย่างมืออาชีพที่สอดคล้องกับสถานการณ์ส่วนบุคคลของคุณ

ผู้เช่าในศูนย์แลกเปลี่ยนทั่วไป 1031

รายได้ต่อปี 200,000 เหรียญในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาโดยคาดว่าจะดำเนินต่อไป

มีวัตถุประสงค์ที่ระบุไว้ในเอกสารหรือไม่?

ตัวเลือกของบรรณาธิการ