ฉันมักได้ยินเรื่องราวของผู้เกษียณอายุที่จะมาถึงที่วางแผนที่จะย้ายหลังจากเกษียณอายุหาที่อยู่อาศัยใหม่และนำออกจำนองก่อนเกษียณอายุเพราะพวกเขาคิดว่าเมื่อเกษียณแล้วพวกเขาจะไม่สามารถ รับจำนอง
คุณไม่ต้องทำแบบนี้ คุณจะได้รับการจดจำนองเมื่อคุณเกษียณ
เพื่อหาข้อกำหนดเฉพาะผมได้สัมภาษณ์ Patrick Gavin ผู้จัดการสาขาและรองประธานฝ่ายสินเชื่อจำนองที่อัตราการค้ำประกันซึ่งเป็นธนาคารเพื่อการจำนองเอกชนรายใหญ่อันดับที่ 8 ในอัตรา U. S
Patrick เป็นผู้ให้กู้ตั้งแต่ปีพ. ศ. 2517
ลองมาดูสิ่งที่ได้เรียนรู้จากแพทริคเกี่ยวกับสิ่งที่จะได้รับเมื่อคุณเกษียณ ฉันแบ่งสิ่งต่างๆออกเป็น 6 ประเภทหลัก ๆ ด้านล่าง
การกำหนดรายได้สำหรับผู้เกษียณอายุเกษียณอายุ
ผู้เกษียณอายุจะถือว่าว่าถ้าไม่มีเงินเดือน
ในความเป็นจริงผู้ให้กู้มีสองวิธีที่อธิบายไว้ด้านล่างนี้ว่าพวกเขาสามารถใช้เพื่อคำนวณรายได้สำหรับผู้เกษียณที่กำลังใช้สินทรัพย์ของตนเบิกถอนจากวิธีการเกษียณอายุ
สำหรับผู้ที่เกษียณอายุที่ติดตามแผนงานที่เกษียณอายุแล้ว แต่อาจทำให้เกิดการล่าช้าในการเริ่มต้นของรายได้ประกันสังคมหรือรายได้บำเหน็จบำนาญวิธีที่ดีที่สุดคือการใช้ "การเบิกถอนเงินจากสินทรัพย์" ในการคำนวณรายได้ นี่เป็นวิธีการทำงาน
$ 4,500 นี้จะถือเป็นรายได้ต่อเดือน บางครั้งผู้ให้กู้จะต้องมีจดหมายจากผู้วางแผนการเงินหรือสถาบันการเงินยืนยันจำนวนเงินที่ถอนเหล่านี้
วิธีการลดการใช้สินทรัพย์
สำหรับผู้เกษียณที่มีสินทรัพย์ที่ลงทุนจำนวนมากวิธีการลดค่าทรัพย์สินในการคำนวณรายได้อาจทำงานได้ดี ด้วยวิธีนี้ผู้ให้กู้จะเริ่มต้นด้วยมูลค่าปัจจุบันของสินทรัพย์ทางการเงิน จากนั้นจะลบส่วนที่จะใช้สำหรับการชำระเงินดาวน์และการปิดบัญชี พวกเขาใช้เวลา 70% ของส่วนที่เหลือและหารด้วย 360 เดือน
ตัวอย่างเช่นสมมติว่าใครบางคนมีสินทรัพย์ทางการเงินมูลค่า 1 ล้านเหรียญ พวกเขาจะใช้เงิน 50,000 เหรียญสำหรับการชำระเงินดาวน์ ที่เหลือ $ 950,000 ใช้เวลา 70% ของจำนวนนั้นซึ่งเป็น $ 665,000 และหารด้วย 360 ผลลัพธ์ $ 1, 847 เป็นรายได้ต่อเดือนที่ใช้เพื่อให้มีคุณสมบัติเป็นผู้กู้
หรือรายได้อื่น ๆ เช่นรายได้บำนาญสวัสดิการสังคมหรือรายได้รายปีจะคำนวณนอกเหนือจากรายได้โดยใช้วิธีการข้างต้น
อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้และการเคหะ
เมื่อพิจารณารายได้อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้และอัตราส่วนค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยจะต้องเป็นไปตามข้อกำหนดของผู้ให้กู้
อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้
สำหรับการจำนองจำนองที่ผ่านการรับรอง (QM) ซึ่งอยู่ในข้อกำหนดด้านความปลอดภัยของท่าเรือไม่เกิน 43% ของรายได้ของคุณสามารถไปถึงการชำระหนี้ได้ อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้นี้เรียกว่าอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ หนี้สินรวมถึงการชำระเงินที่จำเป็นเช่นค่าเลี้ยงดูบุตรและค่าเลี้ยงดูบุตรรวมถึงการชำระเงินค่าพาหนะการชำระเงินกู้นักเรียนการชำระเงินขั้นต่ำของบัตรเครดิตและการชำระเงินรวมของบ้านที่คาดว่าจะรวมถึงเงินต้นดอกเบี้ยภาษีทรัพย์สินและประกัน
สิ่งหนึ่งที่ทำให้ผู้เกษียณอายุประสบปัญหาในพื้นที่นี้คือการเซ็นสัญญากู้ยืมเงินสำหรับเด็กที่โตเป็นผู้ใหญ่ แม้ว่าคุณจะเป็นผู้ลงนามร่วมการชำระเงินเหล่านั้นสามารถนับเป็นการชำระหนี้ที่จำเป็นและอาจลดความสามารถในการมีสิทธิ์ได้รับการจดจำนอง
อัตราส่วนค่าใช้จ่ายด้านที่พักอาศัย
ค่าใช้จ่ายที่อยู่อาศัยของคุณรวมถึงเงินต้นและดอกเบี้ยของการจดจำนองรวมทั้งภาษีและประกัน (เรียกว่า PITI) อัตราส่วนนี้ต้องต่ำกว่า 36% ซึ่งหมายความว่าค่าใช้จ่ายที่อยู่อาศัยของคุณต้องไม่เกิน 36% ของรายได้ของคุณ ข้อกำหนดเกี่ยวกับคะแนนเครดิต
ผู้ให้กู้แต่ละรายจะมีหลักเกณฑ์ในการจัดทำคะแนนเครดิต แต่สิ่งหนึ่งที่แน่นอนก็คือคะแนนเครดิตของคุณจะต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยของคุณสูงกว่า ถ้าคุณต้องการอัตราที่ดีที่สุดให้คะแนนเครดิตของคุณเท่ากับ 780 หรือมากกว่า
คะแนนเครดิตที่ดียิ่งขึ้นสามารถทำให้คุณมีห้องเลื้อยได้มากกว่าในพื้นที่ที่มีคุณสมบัติอื่น ๆ
ตัวอย่างเช่น Patrick กำลังทำงานกับผู้ยืมที่มีคะแนนเครดิตมากกว่า 780 คนและผู้ให้กู้ทำเงินให้กู้ยืมถึงแม้ว่าอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้อยู่ที่ 48%
สถานะการเข้าพัก
ปัจจัยอื่นที่ใช้ในการกำหนดอัตราดอกเบี้ยของคุณในการจำนองคืออัตราการเข้าพักที่คุณต้องการ นี่เป็นบ้านหลังแรกหรือที่สอง? บ้านหลักได้รับอัตราที่ดีกว่า
การชำระเงินดาวน์
ในฐานะผู้เกษียณเงินดาวน์ที่คุณต้องชำระอาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับวิธีการรายได้ที่ใช้ สำหรับการเบิกใช้วิธีการเกษียณอายุคุณสามารถลดลงได้เพียง 5% สำหรับแผนการลดการใช้สินทรัพย์ลดลง 30%
และถ้าคุณกำลังคิดที่จะชำระเงินดาวน์โดยการรับเงินจำนวนมากจาก IRA หรือแผนการเกษียณอายุอื่นที่รอการตัดบัญชีภาษีผมแนะนำให้คุณลองคิดใหม่ การเบิกถอนทั้งหมดจะเป็นรายได้ที่ต้องเสียภาษีและการรับช่วงที่ใหญ่ขึ้นในหนึ่งปีอาจทำให้คุณชนกับวงเล็บภาษีที่สูงขึ้นได้
ปิดบัญชีสิ้นสภาพคล่อง
ข้อกำหนดอีกประการหนึ่งคือปริมาณสินทรัพย์สภาพคล่องที่ปิดบัญชีหลังการขายที่คุณมีอยู่ ผู้ให้กู้ต้องการทราบว่าคุณจะมีค่าใช้จ่ายที่อยู่อาศัยอย่างน้อยหกเดือน (PITI) เป็นเงินสำรองที่เหลือต่ำสุดหลังจากที่คุณซื้อบ้านแล้ว ในการคำนวณนี้ผู้ให้กู้จะเพิ่มสินทรัพย์ทางการเงินทั้งหมดที่สามารถตรวจสอบได้ (หมายความว่าคุณต้องการใบแจ้งยอดบัญชี) จากนั้นใช้ 60-70% ของจำนวนเงินนั้น
ตัวเลือกการให้ยืมอื่น ๆ
หากคุณมีคุณสมบัติเป็นทหารผ่านศึกคุณอาจต้องการดูเงินกู้ VA ด้วยเงินกู้ VA คุณสามารถวางศูนย์ลง แต่แทนการชำระเงินดาวน์คุณจะจ่ายค่าธรรมเนียมการระดมทุนซึ่งสามารถ 2. 15% ของเงินกู้สำหรับผู้ใช้ครั้งแรกของโปรแกรมและ 3. 3% ถ้าคุณ ได้รับเงินกู้ VA ก่อนค่าธรรมเนียมการระดมทุนนี้สามารถใช้เป็นเงินกู้ยืมได้
เงินให้กู้ยืมเวอร์จิเนียต้องมีอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้อยู่ที่ 43% หรือน้อยกว่าและพวกเขาต้องการให้คุณมีรายได้ต่อเดือนบางส่วน หากคุณมีรายได้จากการลงทุนจำนวนมากรายได้คงเหลือสามารถคำนวณโดยพิจารณาจากรายได้เงินปันผลและรายได้ดอกเบี้ยของคุณจากตาราง B ในการคืนภาษีของคุณเป็นเวลา 2 ปี
การขอสินเชื่อ
วิธีที่ดีที่สุดในการหาชนิดของสินเชื่อจำนองที่คุณสามารถมีสิทธิ์ได้รับคือการพูดคุยกับนายหน้าจำนอง Guaranteed Rate เสนอสินเชื่อในทุกรัฐและยังมีโปรแกรมออนไลน์ที่พวกเขาเรียกสินเชื่อที่อยู่อาศัยดิจิตอลที่คุณสามารถผ่านกระบวนการทั้งหมดออนไลน์ พวกเขาให้เครดิต $ 250 สำหรับผู้ที่ใช้โปรแกรมนี้
คุณยังต้องการที่จะทำเนื่องจากความขยันของคุณในบ้านที่คุณกำลังซื้อ ขอแนะนำให้คุณตรวจสอบ HouseFax เหมือนกับCarFax® แต่สำหรับบ้านของคุณ ฉันใช้ HouseFax เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ของตัวเองและโชคดีที่ไม่ได้เจอกับความประหลาดใจใด ๆ แต่ฉันได้ยินจากหลาย ๆ คนที่ได้เรียนรู้ทุกสิ่งที่น่าสนใจเกี่ยวกับอดีตของสถานที่ให้บริการผ่านทาง HouseFax
คุณควรจะมีสินเชื่อจำนองเพื่อการเกษียณอายุหรือไม่?
ขณะที่เราเสร็จสิ้นการสัมภาษณ์ของเราแพทริคกล่าวว่า "ในตอนท้ายของวันคนถามฉันว่าจำนองที่ดีที่สุดคืออะไร? คำตอบของฉันคือไม่มี แพทริคมีสิทธิ์ การวิจัยแสดงให้เห็นว่าผู้เกษียณส่วนใหญ่จะดีกว่าการจ่ายเงินออกจากการจำนองก่อนเกษียณอายุ
ข้อยกเว้นที่น่าสังเกตก็คือคนที่มีรายได้สุทธิสูงกว่าซึ่งอาจจะสามารถใช้หนี้เพื่อประโยชน์ของตนได้ตลอดทั้งการเกษียณอายุ