วิธีการประเมินค่าทรัพย์สินและประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์

วิธีการนี้ใช้สำหรับคุณสมบัติของรายได้

หากการใช้งานของทรัพย์สินเป็นไปในการสร้างรายได้จากค่าเช่าหรือสัญญาเช่าให้ใช้วิธีการประเมินรายได้หรือการประเมินค่าโดยทั่วไป รายได้สุทธิที่สร้างขึ้นโดยสถานที่ให้บริการจะถูกนำมาใช้ร่วมกับปัจจัยบางอย่างในการคำนวณมูลค่าในตลาดปัจจุบันหากขาย

ไม่ใช่แค่นักลงทุนในทรัพย์สินที่สนใจในรายได้สุทธิที่เกิดจากการดำเนินงาน

เกือบตลอดเวลาจะหาทางการเงินและผู้ให้กู้จะตรวจสอบอย่างละเอียดรายละเอียดรายได้และค่าใช้จ่ายให้มากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ว่าการลงทุนของพวกเขาได้รับการคุ้มครอง ผู้ให้กู้ต้องการที่จะเห็นค่าเช่าพื้นที่ปกติที่เกินค่าใช้จ่ายเพียงพอที่จะทำให้การชำระเงินจำนองมีกำไรที่เหลือสำหรับเจ้าของ

การใช้อัตราการใช้ทุน (Cap Rate) เพื่อประมาณมูลค่า

เมื่อใช้อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ในการกำหนดมูลค่าทรัพย์สินรายได้จะใช้รายได้จากการดำเนินงานสุทธิของทรัพย์สินและมีความสัมพันธ์ผกผันระหว่าง ถามราคาและอัตราสูงสุด ในคำอื่น ๆ ที่สูงกว่าอัตราการลดราคาที่ต่ำกว่าราคาที่ขอ

การใช้ตัวคูณค่าเช่าโดยประมาณสำหรับค่าประมาณ

คูณค่าเช่าหรือค่าการกลั่น (GRM) ใช้ค่าเช่าขั้นต้นของทรัพย์สินมากกว่ารายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่ใช้กับอัตราการเสียเงิน มีสองวิธีในการคำนวณนี้เนื่องจากมี Gross Privential Income (GPI) และ Gross Operating Income (GOI)

จากการคำนวณของแต่ละค่าการประเมินค่าจะดีกว่ามากเมื่อใช้รายได้จากการดำเนินงานรวมเนื่องจากถือว่าเป็นการสูญเสียสำหรับการเข้าพักและการไม่ชำระเงิน

ต้องคำนึงถึงสภาพและค่าใช้จ่ายในอนาคต

เพิ่มเติม แต่สิ่งที่สำคัญมากคือคำนึงถึงสภาพทรัพย์สิน

เนื่องจากวิธีการประเมินรายได้ไม่พิจารณาสภาพทรัพย์สินและค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุงที่คาดว่าจะเป็นรายจ่ายในอนาคตจะต้องพิจารณาถึงการประมาณมูลค่าขั้นสุดท้าย

เมื่อซื้อทรัพย์สินที่มีอยู่อาจทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพหรืออาจมีปัญหาด้านการดำเนินงานที่กดดันกำไรสุทธิ เมื่อนักลงทุนประเมินโครงการอพาร์ทเมนต์เป็นตัวอย่างค่าเช่าอาจไม่ใช่ค่าเช่าและค่าใช้จ่ายอาจสูงหรือต่ำกว่าที่ควร

สมมุติว่าเจ้าของบ้านได้ให้สัมปทานเช่าแก่ผู้เช่าบางรายเพื่อแลกกับบริการหรือเพราะพวกเขามีปัญหาและเจ้าของบ้านไม่ต้องการขับไล่พวกเขา หรือค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและบำรุงรักษาต่ำกว่าเกณฑ์สำหรับคุณสมบัติที่คล้ายคลึงกัน เจ้าของบ้านอาจเหนื่อยกับการบริหารจัดการหรือไม่สนใจเรื่องปัญหาที่เกิดขึ้นจากการบำรุงรักษาที่ไม่ดี

นักลงทุนที่ตรวจสอบทุกแง่มุมของการดำเนินการอาจเห็นโอกาสเนื่องจากตัวเลขค่าเช่าไม่เป็นจริงพวกเขาเห็นว่าการได้รับผู้เช่าเข้ามาในหน่วยงานเหล่านี้ด้วยค่าเช่าเต็มรูปแบบจะทำให้ผลกำไรสุทธิแตกต่างกันมากดังนั้นพวกเขาจึงต้องการซื้อ พวกเขาอาจเห็นว่าค่าใช้จ่ายของสถานที่ให้บริการไม่เป็นไปตามที่ควรและสถานที่ให้บริการตกลงไปในสภาพทรุดโทรมดังนั้นพวกเขาอาจจะผ่านการซื้อ

นักลงทุนรายใหญ่และผู้ให้กู้ที่แน่นอนจะดึงข้อมูลทางการเงินของโครงการออกมาอย่างระมัดระวังเพื่อให้มั่นใจว่าตัวเลขจริงเป็นสิ่งที่พวกเขากำลังทำงานด้วย น่าแปลกใจว่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ขนาดเล็กจำนวนมากมีขนาดเท่าไร ค่าเช่าต่ำเกินไปค่าใช้จ่ายสูงเกินไปหรือทั้งสองอย่างรวมกัน นักลงทุนที่หยุดการคำนวณมูลค่าขั้นพื้นฐานโดยไม่ต้องขุดค่าเช่าและค่าใช้จ่ายมักจะผ่านข้อเสนอที่ดีที่สุดหรือค่าจ้างมากสำหรับคุณสมบัติ

หากคุณวางแผนที่จะทำงานร่วมกับลูกค้านักลงทุนให้ใช้เวลาที่มีนัยสำคัญหากจำเป็นเพื่อเรียนรู้วิธีการประเมินรายได้ คุณไม่ต้องการให้ผู้ซื้อนักลงทุนหรือผู้ขายของคุณใช้คำศัพท์ที่คุณไม่รู้จักหรือขอคำนวณที่คุณไม่สามารถทำได้

การทำงานร่วมกับนักลงทุนอาจเป็นเรื่องน่าสนใจเนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์แห่งนี้มีการใช้งานค่อนข้างมาก

นอกจากนี้คุณยังจะได้สร้างธุรกิจที่ทำซ้ำได้ดีอีกทั้งยังเป็นการแนะนำจากลูกค้าผู้ลงทุนที่พึงพอใจ

** Update:

ฉันกำลังปรับปรุงบทความนี้หลังจากเกิดความผิดพลาดของตลาดอสังหาริมทรัพย์และในช่วงที่ดูเหมือนจะเป็นจุดเริ่มต้นของการฟื้นตัว ผู้ประเมินราคากลายเป็นพรรคอนุรักษ์นิยมมากหลังจากปัญหาตลาดและได้รับการตำหนิสำหรับการชะลอการกู้คืนโดยคุณสมบัติ undervaluing และการใช้ foreclosures สำหรับ comparables อย่างไรก็ตามดูเหมือนว่าพวกเขาจะกลับมาที่กระดูกงูในขณะนี้