สำหรับ Flipping Houses: สิ่งที่ทำงานและสิ่งที่ไม่

ธุรกิจบ้านพลิกสามารถให้รายได้ที่ดีต่อสุขภาพและโอกาสในการเปลี่ยนอาชีพ จากรายการโทรทัศน์ที่เป็นที่นิยมดูเหมือนว่าจะทำได้ง่ายและคุณไม่จำเป็นต้องใช้เวลาหลายปีในโครงการการศึกษาที่มีราคาแพงจึงจะประสบความสำเร็จได้

น่าเสียดายที่มันไม่ง่ายอย่างที่เห็น การวางแผนที่เหมาะสมและความรู้ทางเทคนิคมีความสำคัญ แต่สิ่งกีดขวางบนถนนที่ยิ่งใหญ่ที่สุดน่าจะเป็นแหล่งเงินทุน - ต้องใช้เงินเพื่อหาเงิน

ดังนั้นคุณจะได้รับเงินได้อย่างไร?

นักลงทุนภาคเอกชนรวมถึงคนที่คุณรู้จักและผู้ให้กู้เงินแข็งเป็นแหล่งเงินกู้ที่ดีที่สุดสำหรับการพลิกบ้านเรือน ผู้ให้กู้เหล่านั้นไม่จำเป็นต้องใช้เวลาและเอกสารเหมือนกับธนาคารแบบเดิม (ทั้งก่อนและหลังการปรับปรุง) และความสามารถในการทำให้โครงการเสร็จสมบูรณ์

เราจะพูดถึงผู้ให้กู้เอกชนด้านล่าง แต่อาจช่วยให้เข้าใจถึงความท้าทายที่เฉพาะเจาะจงสำหรับสินเชื่อบ้านพลิกก่อนที่จะไปขอเงิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากที่ได้รับการอนุมัติสำหรับการจำนองเพื่อซื้อบ้านที่คุณอาศัยอยู่ในคุณอาจถือว่าคุณเพียงแค่ต้องได้รับการจดจำนองอีก

สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับการพลิกบ้าน?

สินเชื่อบ้านแบบดั้งเดิมอาจจะ ไม่ใช่ เป็นตัวเลือกในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน - อย่างน้อยก็เมื่อคุณเริ่มต้น

ข่าวดีก็คือเงินกู้ยืมจากธนาคารและผู้ให้กู้แบบเดิมมีราคาไม่แพงนัก: อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำสุดที่คุณจะได้รับจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (แต่คุณจะต้องจ่ายเงิน ค่าใช้จ่าย)

แต่น่าเสียดายที่เงินกู้เหล่านี้ไม่ได้เป็นประโยชน์เสมอไป ช้าที่จะปิด:

ความท้าทายหลักประการหนึ่งในการใช้ผู้ให้กู้แบบเดิมคือเวลาที่ต้องปิดเงินกู้ ผู้ให้กู้ต้องการให้คุณกรอกใบสมัครที่ครอบคลุมและพวกเขาจะผ่านการเงินของคุณด้วยหวีละเอียด หากพวกเขาเห็นสิ่งใดที่ทำให้เกิดคำถามพวกเขาจะขอเอกสารเพิ่มเติมและพวกเขาจะใช้เวลาตรวจทานใบสมัครของคุณนานขึ้น

กระบวนการนี้ใช้เวลาน้อยกว่า 30 วัน (45 หรือ 90 วันอาจสมจริงมากขึ้น) และโอกาสในการลงทุนมักจะเคลื่อนที่เร็วเกินไปสำหรับช่วงเวลาดังกล่าว โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากการยึดสังหาริมทรัพย์หรือการขายสั้นเป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์ของคุณคุณอาจจะผิดหวังกับความเร็วของผู้ให้กู้แบบเดิม การประเมินรายได้:

ผู้ให้กู้แบบดั้งเดิมจะให้การตัดสินใจในการให้กู้ยืมแก่ความสามารถในการชำระคืนเงินกู้ พวกเขาจะดูจำนวนเงินที่คุณได้รับในแต่ละเดือนเมื่อเทียบกับการชำระคืนเงินกู้รายเดือนที่จำเป็นในการคำนวณอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ หากคุณเป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์หรือทำงานด้วยตัวคุณเองคุณอาจไม่มีประเภทของรายได้ที่พวกเขาต้องการ (ผู้ให้กู้ต้องการดู W-2 แบบฟอร์มและค่าจ้าง)

ทรัพย์สินมูลค่าเท่าไหร่? ผู้ให้กู้ยังเปรียบเทียบมูลค่าของทรัพย์สินที่คุณกำลังซื้อกับเงินกู้ที่คุณต้องการ หรือที่เรียกว่าอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าผู้ให้กู้แบบเดิมมักชอบเก็บตัวเลขไว้ที่ต่ำกว่า 80 เปอร์เซ็นต์แม้ว่าจะเป็นไปได้ที่จะได้รับเงินกู้ FHA โดยมีเพียง 3. ลดลง 5 เปอร์เซ็นต์ เมื่อคุณซื้อบ้านเพื่อพลิกมันอาจไม่คุ้มค่ามากในสถานะปัจจุบันของ - แต่คุณต้องมีเงินเพียงพอที่จะซื้อทรัพย์สิน

และ จ่ายสำหรับการปรับปรุงซึ่งอาจเป็นจำนวนมากกว่าบ้านแม้จะ คุ้มค่า ค่าซ่อมหลังบ้าน (ARV) อาจเป็นตัววัดที่ดีกว่า แต่ผู้ให้กู้แบบดั้งเดิมพิจารณาเฉพาะมูลค่าปัจจุบันของทรัพย์สิน เครดิตคลาสสิก:

ธนาคารส่วนใหญ่และผู้ให้กู้จำนองต้องการให้คุณมีเครดิตที่เข้มงวดในการขออนุมัติเงินกู้ คุณอาจไม่มีประวัติกู้ยืมหรืออาจมีรายการไม่เอื้ออำนวยในรายงานเครดิตของคุณ แต่ไม่ได้หมายความว่าคุณจะไม่สามารถพลิกบ้านได้ ผู้ให้กู้รายอื่นให้ความสนใจในโครงการก่อนหน้าของคุณมากกว่าคะแนนเครดิตของคุณ

ปัญหาเกี่ยวกับบ้าน: ผู้ให้กู้รายเดิมต้องการให้กู้ยืมเงินในบ้านที่อยู่ในสภาพดีพอสมควร หากมีเรื่องด้านสุขภาพหรือความปลอดภัยเงินกู้จะไม่มีผล คุณอาจตั้งใจที่จะแก้ไขปัญหาเหล่านี้อย่างมากเพิ่มมูลค่าของบ้านสำหรับกำไร แต่ผู้ให้กู้มีความสนใจมากที่สุดในการให้กู้ยืมเงินสำหรับบ้านที่มีการย้ายในพร้อม

เป็นไปไม่ได้? คุณสามารถใช้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแบบดั้งเดิมในการพลิกแพลงบ้านได้โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสถานการณ์ต่อไปนี้

คุณมีสินทรัพย์ที่มีนัยสำคัญ ซึ่งจะช่วยให้คุณมีคุณสมบัติ - ไม่ว่าจะเป็นหลักประกันหรือส่วนใดส่วนหนึ่ง การชำระเงิน

คุณไม่ได้ "พลิก" บ้านอย่างเคร่งครัด เมื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลัก (ซึ่งคุณเป็นเจ้าของ / ผู้ครอบครอง) คุณอาจจะได้รับเงินจากการซื้อ
และ โดยใช้เงินกู้ FHA 203k อย่างไรก็ตามกระบวนการนี้ช้าและมีข้อ จำกัด มากมาย คุณมีส่วนของผู้ถือหุ้นที่มีนัยสำคัญ ในทรัพย์สินอื่นที่สามารถใช้สำหรับวงเงินเครดิตในบ้าน (หรือทรัพย์สินอื่นรวมถึงอสังหาริมทรัพย์ซึ่งสามารถใช้เป็นหลักประกัน) ได้ โปรดจำไว้ว่าคุณอาจสูญเสียทรัพย์สินนั้นในการยึดสังหาริมทรัพย์หากไม่สามารถติดตามการชำระเงินได้ดังนั้นตัวเลือกนี้จึงมีความเสี่ยง (โดยเฉพาะถ้าครอบครัวของคุณอาศัยอยู่ในทรัพย์สินนั้น)
คุณมีประสบการณ์ กับโครงการที่ประสบความสำเร็จในอดีต คุณอาจได้รับสินเชื่อเพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์จากธนาคารและสหภาพเครดิตหากคุณมั่นใจว่าคุณเป็นธุรกิจจริงกับคู่ค้าที่มีความรู้กระบวนการที่มั่นคงและแหล่งเงินทุน
คุณจะได้รับเงินกู้ที่ไม่มีหลักประกัน หากคุณสามารถยืมได้โดยไม่ต้องวางหลักประกันคุณอาจสามารถใช้เงินกู้เช่นบัตรเครดิตเพื่อปรับปรุงกองทุน คุณยังคงต้องการเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่เงินเพิ่มเติมอาจมาจากเงินกู้ที่ไม่มีหลักประกัน กลยุทธ์นี้มีความเสี่ยงเนื่องจากบัตรเครดิตมีราคาแพงอย่างฉาวโฉ่และโครงการของคุณจะหยุดชะงักหากสายเครดิตของคุณถูกตัดหรือแช่แข็งโดยไม่คาดคิด (รวมถึงคุณต้องมีวงเงินเครดิตที่สูงมาก)
เงินกู้ภาคเอกชนเพื่อการพลิกสินทรัพย์ เงินกู้จากผู้ให้กู้เอกชนช่วยลดความท้าทายข้างต้นได้มากที่สุด ข้อเสียเปรียบหลักคือค่าใช้จ่าย แต่เป้าหมายก็คือการใช้เงินกู้เหล่านี้อย่างมีกลยุทธ์ สินเชื่อภาคเอกชนอาจมาจากเกือบทุกแห่ง แต่เงินให้กู้ยืมพลิกส่วนใหญ่จะแบ่งออกเป็น 2 ประเภทใหญ่ ๆ คือ

เงินกู้จากคนที่คุณรู้จัก

เงินให้กู้ยืมที่ยาก

เมื่อเริ่มออกจะหายากกว่าใคร

ยินดีที่จะให้เงินแก่คุณ - คนที่รู้จักคุณ (และผู้ที่อาจไม่มีเงินหรือไม่ยอมเสี่ยง) อาจเป็นทางเลือกเดียวของคุณ อีกทางเลือกหนึ่งคุณอาจต้องจัดหาข้อเสนอพิเศษไม่กี่ข้อแรกด้วยตัวคุณเอง สร้างเครือข่าย: มีส่วนร่วมในชุมชนการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่น เมื่อเวลาผ่านไปคุณจะพบปะผู้คนและคุณจะได้เรียนรู้ว่าใครสามารถให้ยืมเงินได้บ้าง นอกจากนี้คนจะรู้จักคุณ นักลงทุนอื่น ๆ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และผู้ให้กู้เอกชนจะเห็นว่าคุณมุ่งมั่นที่จะดำเนินธุรกิจที่ประสบความสำเร็จ (ไม่พูดถึงความสามารถ) และอัตราเดิมพันของคุณในการกู้จะดีขึ้น

ในที่สุดคุณควรจะเริ่มยืมเงินจากผู้ให้กู้เงินได้ยาก ผู้ให้กู้เหล่านี้เชี่ยวชาญในการกู้ยืมเงินสำหรับการพลิกและการลงทุนอื่น ๆ และพวกเขาจะแตกต่างจากธนาคารแบบดั้งเดิม การปิดบัญชีอย่างรวดเร็ว:

กับผู้ให้กู้เอกชนกระบวนการนี้แตกต่างกันไปและเงินกู้ยืมของคุณสามารถได้รับเงินสนับสนุนได้เร็วขึ้น (ประมาณหนึ่งสัปดาห์หรือมีความสมเหตุสมผลเมื่อคุณมีความสัมพันธ์ที่ดีกับผู้ให้กู้มืออาชีพ) การย้ายอย่างรวดเร็วอาจเป็นข้อได้เปรียบในการแข่งขันเมื่อมีใครกำลังมองหาเพื่อให้ได้ทรัพย์สินออกจากมือของพวกเขา

การให้กู้ยืมตามสินทรัพย์: แทนที่จะมองผ่านรายงานเครดิตและคำนวณอัตราส่วนรายได้ผู้ให้กู้เอกชนมักจะมุ่งเน้นไปที่มูลค่าของสินทรัพย์ที่คุณกำลังซื้อ หากคุณกำลังพลิกบ้านผู้ให้ยืมต้องการทราบว่าพวกเขาสามารถขายบ้านได้อย่างรวดเร็วเพื่อกู้คืนเงินของพวกเขา (เช่นผู้ให้กู้รายอื่น ๆ ผู้ให้กู้เอกชนจะมีภาระผูกพันในทรัพย์สินทำให้พวกเขาครอบครองทรัพย์สินและขายได้ถ้า คุณไม่ต้องชำระคืนเงินกู้)

การซื้อและการปรับปรุง: ผู้ให้กู้ภาคเอกชนอยู่ในธุรกิจเพื่อรองรับนักลงทุนและใช้เงินทุนของคุณในโครงการ ARV แต่อาจจะไม่ให้ทุกอย่างในเวลาเดียวกันคุณอาจต้องดึงออกจากบัญชีสัญญาการเป็นโครงการของคุณดำเนินไปเรื่อย ๆ

พลิกไม่มีเงิน? จนกว่าคุณจะมีโครงการที่ประสบความสำเร็จเพียงไม่กี่โครงการภายใต้เข็มขัดของคุณผู้ให้กู้จะกำหนดให้คุณมีส่วนได้เสียในโครงการ ในบางช่วงเวลาคุณอาจจะสามารถกู้เงินได้ 100 เปอร์เซ็นต์สำหรับโครงการและมีหลายโครงการทำงานในเวลาเดียวกัน

ค่าใช้จ่ายเงินกู้ เงินกู้ยืมสำหรับโครงการพลิกมีราคาแพงกว่าการซื้อบ้าน

การซื้อเงินกู้

ภายในบ้าน อัตราดอกเบี้ยสูงกว่าและคุณมักจะต้องจ่ายเงินหลายจุดหรือค่าธรรมเนียมการปฐมนิเทศ (หนึ่งจุดคือหนึ่งเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าเงินกู้ของคุณ) โครงการพลิกเป็นโครงการระยะสั้น คุณจะไม่ได้อาศัยอยู่ในบ้านมานานหลายทศวรรษดังนั้นการจดจำนองมาตรฐาน 15 ปีหรือ 30 ปีมาตรฐานจึงไม่ใช่เงินกู้ที่เหมาะสมสำหรับงาน นักลงทุนมักต้องการซื้อปรับปรุงและขายทรัพย์สินภายในหนึ่งปีหรือน้อยกว่าและนั่นคือวิธีการที่สินเชื่อส่วนบุคคลส่วนใหญ่ทำงานเงินให้กู้ยืมเหล่านั้นมีราคาแพงหากคุณถือครองเป็นเวลานานและนั่นเป็นเหตุผลเพราะความเสี่ยงของผู้ให้กู้เพิ่มขึ้นเมื่อคุณชำระหนี้ล่าช้า ค่าใช้จ่ายในการยืมเงินสำหรับการพลิกราคาเท่าไหร่ ค่าใช้จ่ายทั้งหมดอยู่ในบอร์ดและทุกอย่างสามารถต่อรองได้ อัตราดอกเบี้ยอาจอยู่ระหว่าง 8 ถึง 20 เปอร์เซ็นต์ต่อปีและคุณจะต้องจ่ายล่วงหน้า 1 ถึง 10 เปอร์เซ็นต์ ยิ่งคุณทำธุรกิจได้นานเท่าไหร่และความสัมพันธ์ระหว่างคุณกับผู้ให้กู้ก็จะยิ่งน้อยลงเท่านั้น

ในการเพิ่มจำนวนเงินสำหรับโครงการของคุณผู้ให้กู้มักอนุญาตให้มีการชำระดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียวและไม่ควรมีการเบิกจ่ายล่วงหน้าเพื่อให้คุณสามารถขายและชำระเงินกู้ได้เมื่อใดก็ตามที่คุณพร้อม