พร้อมที่จะลงนามในสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์สำหรับอาคารสำนักงานพื้นที่ค้าปลีกหรือธุรกิจอื่น ๆ หรือไม่? ใช้เวลาสองสามนาทีแรกและอ่านรายการนี้ หลังจากหมึกแห้งในสัญญาเช่าแล้วก็สายเกินไปที่จะทำการเปลี่ยนแปลง Susan Dawson หุ้นส่วนของ Waltz, Palmer and Dawson, LLC กล่าวถึงคำถามที่คุณควรถามตัวเองก่อนลงนามในสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์
1 ฉันอ่านและเข้าใจสัญญาเช่าฉบับนี้แล้วหรือยัง?
ฉันรู้ว่าเอกสารนี้ยาวมาก (และหน้าไม่น่าสนใจ) แต่คุณต้องรู้ว่ามีอะไรอยู่บ้าง
ตรวจสอบข้อกำหนด อย่าคิดว่าพวกเขาทำถูกต้อง ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณได้ตรวจสอบวันที่เริ่มต้น, วันที่สิ้นสุด, เช่า, การเพิ่มค่าเช่าและข้อตกลงพิเศษอื่นใดที่คุณเจรจาไว้ นอกจากนี้ให้แน่ใจว่าคุณรู้สิ่งที่คุณจำเป็นต้องทำ
2 ฉันได้เจรจาข้อตกลงที่ดีที่สุดแล้วหรือยัง?
เพียงเพราะพวกเขาให้สัญญาเช่าคุณไม่ได้หมายความว่าการเจรจาของคุณสิ้นสุดลง หลายข้อในสัญญาเช่ายังคงสามารถต่อรองได้ เมื่อคุณอ่านหนังสือเล่มนี้คุณควรจัดทำรายการของบทบัญญัติทั้งหมดที่คุณไม่ชอบและส่งไปให้เจ้าของบ้าน คุณอาจจะประหลาดใจกับจำนวนที่พวกเขายินดีที่จะเปลี่ยนแปลง
ถ้าคุณต้องการได้รับการปกป้องโดยเชลล์ของ บริษัท ให้แน่ใจว่ามันอยู่ในสถานที่ก่อน
ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณได้ยื่นเรื่องจดทะเบียนนิติบุคคลหรือข้อบังคับของ บริษัท (บางรัฐเรียกเอกสารเหล่านี้ว่าเป็นใบรับรอง) สำหรับ LLC ที่กลับมาจากเลขาธิการแห่งรัฐก่อนที่คุณจะเซ็นชื่อ
4 ฉันเข้าใจคำศัพท์เกี่ยวกับสัญญาเช่าหรือไม่?
ตัวอย่างเช่นสัญญาเช่าส่วนใหญ่ใช้คำว่า "CAM" ซึ่งหมายถึง "การบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง"
คุณควรจัดสรรเปอร์เซ็นต์ของ CAM ที่คุณต้องรับผิดชอบตามเปอร์เซ็นต์ของอาคารที่คุณเช่า
ตรวจสอบให้แน่ใจว่าเปอร์เซ็นต์ขึ้นอยู่กับขนาดของอาคารและไม่แตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับจำนวนของอาคารที่เช่า
5 ฉันได้พิจารณาการขอเช่า CAM หยุด?
ส่วนใหญ่สัญญาเช่าวันนี้เป็น "สุทธิสามครั้ง" (หมายความว่าคุณต้องจ่ายค่าเช่าบวกส่วนแบ่งสัดส่วนของ CAM และภาษีทรัพย์สินสำหรับทรัพย์สิน)
คุณสามารถขอให้เจ้าของเช่า CAM หยุดเช่าซึ่งหมายความว่าคุณจะจ่ายเฉพาะค่า CAM และภาษีทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นเหนือปีที่เช่าเริ่มต้นของคุณ (โดยปกติจะเรียกว่า "ปีฐาน")
ในขณะที่เจ้าของบ้านอาจเพิ่มอัตราค่าเช่าพื้นฐานของคุณ แต่จะต้องใช้ "ค่าเล่าลึกลับ" จำนวนมากจากค่าเช่า หรือขอหมวกสำหรับ CAM เพื่อไม่ให้เพิ่มขึ้นได้มากกว่าเปอร์เซ็นต์ที่ทำการเจรจาไว้
6 ฉันอ่านคำจำกัดความ CAM แล้วหรือยัง?
นี่อาจเป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้เกิดความสับสนที่สุดในสัญญาเช่าและคุณจะประหลาดใจกับจำนวนเงินที่คุณจ่าย ตรวจสอบเพื่อให้แน่ใจว่าคุณไม่ได้จ่ายเงินสำหรับสิ่งที่เกี่ยวข้องกับความพยายามทางการตลาดของเจ้าของบ้านหรือค่าธรรมเนียมทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการเจรจาต่อรองสัญญาเช่าอื่น ๆ
สิ่งอื่น ๆ ที่คุณอาจต้องการตีคือค่าบริหารใด ๆ ที่มากกว่า 3% การจ่ายเงินเพื่อผลประโยชน์ให้กับพนักงานของเจ้าของบ้านค่าใช้จ่ายในการสร้างบ้านให้กับหน่วยงานเช่าอื่น ๆ
อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับการเจรจาเงื่อนไข CAM
7 อะไรคือความรับผิดชอบของฉันสำหรับการลงทุน?
"รายจ่ายฝ่ายทุน" เมื่อใช้ในสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์โดยทั่วไปหมายถึงค่าใช้จ่ายที่สำคัญของโครงสร้าง อี หลังคา, มูลนิธิ, HVAC (ความร้อน, การระบายอากาศ, เครื่องปรับอากาศ) และการซ่อมแซมที่สำคัญอื่น ๆ / เปลี่ยน
อะไรคือ "มาตรฐาน" แตกต่างกันไปในแต่ละเมืองและเมืองและสถานที่ให้บริการ แต่ฉันมักแนะนำลูกค้าให้เซ็นสัญญาใด ๆ ที่จะช่วยลดภาระค่าซ่อมหรือค่าทดแทนเหล่านี้ให้กับผู้เช่า หากเจ้าของบ้านของคุณต้องการให้คุณจ่ายค่าใช้จ่ายเหล่านี้มีการประนีประนอม
ตัวอย่างเช่นถ้าสัญญาเช่าระบุว่าคุณมีหน้าที่รับผิดชอบในการซ่อมแซมและเปลี่ยนทดแทน HVAC แนะนำให้เจ้าของบ้านทราบว่าเขาได้ "ทดแทน" และภาระผูกพันในการซ่อมแซมของคุณ จำกัด อยู่ที่สัญญาการบำรุงรักษาอาจจะสองครั้งต่อปีและคุณ รับผิดชอบการซ่อมแซมทั่วไปทั้งหมดจนถึงจำนวนเงินสูงสุดที่กำหนดประจำปี
8 เป็นสัญญาเช่าหรือไม่?
ตรวจสอบเพื่อดูว่าเจ้าของบ้านมีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาเช่าในกรณีที่คุณขอมอบหมายงานหรือไม่ นั่นคือสำหรับคนอื่นในการทำสัญญาเช่าหากคุณขายธุรกิจ สำหรับธุรกิจจำนวนมากสถานที่ตั้งของคุณมีมูลค่ามหาศาล
ถ้าเจ้าของบ้านมีสิทธิ์ที่จะบอกเลิกสัญญาเช่าเมื่อคุณขอโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งอาจทำลายการขายของคุณได้ ขอให้เจ้าของนำบทบัญญัตินี้ออกหรืออนุญาตให้แก้ไขเพื่อไม่ให้ใช้ในกรณีที่มีการขายธุรกิจของคุณ ทำความเข้าใจว่าเจ้าของบ้านจะยังคงต้องการสิทธิ์ในการปฏิเสธงานหากผู้เช่าใหม่ไม่ได้รับการยอมรับทางการเงิน
9 ฉันจะต้องได้รับการค้ำประกันส่วนบุคคลหรือไม่?
ถ้าคุณสามารถลงนามสัญญาเช่าโดยไม่มีการรับประกันส่วนบุคคลคุณโชคดีมาก เจ้าของบ้านส่วนใหญ่ในวันนี้จะไม่เซ็นชื่อจนกว่าคุณจะได้รับการค้ำประกันการเช่า แต่การค้ำประกันสามารถเจรจาต่อรองได้
พิจารณาให้การรับประกันเพียงระยะเวลาเช่าเพียงครึ่งหนึ่งเท่านั้น หรือเจรจาเพื่อการค้ำประกันที่มีระยะเวลาเพียง 6 ถึง 12 เดือนหลังจากที่คุณยุติการเช่ามากกว่าระยะเวลาที่เหลือของสัญญาเช่า
10 ฉันเป็นจริงหรือไม่?
หากสัญญาเช่าของคุณคิดเป็น 3% ของทรัพย์สินขนาดใหญ่เจ้าของบ้านจะไม่สามารถเจรจากับคุณได้มากกว่าที่คุณมีพื้นที่ 25% ขึ้นไป เพื่อให้เข้าใจอย่างแท้จริงว่ารายการใดมีความสำคัญในการต่อรองให้พิจารณาจ้างทนายความเพื่อทบทวนเอกสารและช่วยในการเจรจาต่อรอง
สัญญาเช่าของคุณอาจดูเหมือนอย่างไม่น่าเชื่อด้านเดียวและเป็นภาระหนัก แต่มีเหตุผลที่ดีมากสำหรับหลายบทบัญญัติเหล่านั้นและทนายความสามารถช่วยคุณตัดสินใจเมื่อจะตัดและเรียกใช้และเมื่อความเสี่ยงเป็นมูลค่ามัน
สำหรับข้อมูลเพิ่มเติม
การค้นหาและการเช่าที่ตั้งของธุรกิจ