วิธีการซื้อ Foreclosures หรือ REOs ของธนาคารที่เป็นเจ้าของ

คุณกำลังคิดเกี่ยวกับการยึดสังหาริมทรัพย์หรือไม่? จะช่วยให้การเรียนรู้เล็กน้อยเกี่ยวกับวิธีการที่บ้านสิ้นสุดการยึดสังหาริมทรัพย์

ธนาคารเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากธนาคารได้ซื้อบ้านผ่านการยึดสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัยในหนังสือของธนาคารเรียกว่า REO ซึ่งเป็นคำย่อสำหรับ "อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของ" ตระหนักดีว่าเมื่อธนาคารได้รับกรรมสิทธิ์ในบ้านผ่านการยึดสังหาริมทรัพย์ก็มักจะเป็นเพราะไม่มีใครปรากฏตัวขึ้นในขั้นตอนศาลเพื่อเสนอราคาต่ำสุดของการจำนองที่มีอยู่ (s) หรือธนาคารจงใจการเสนอราคาต่ำสุดเพื่อให้ไม่มีใครสูงจะสัมผัส

บนพื้นผิวอาจดูเหมือนว่าการยึดสังหาริมทรัพย์จะไม่เกิดผลกำไรโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากธนาคารต้องการขายสินค้าคงคลังในตลาดเปิดสำหรับจำนวนเงินที่เคยค้างชำระกับธนาคารโดยผู้ค้ำประกันก่อนหน้านี้ . อย่างไรก็ตามอย่างน้อยสองเหตุผลที่ REO สามารถทำกำไรให้คุณได้:

หากเงินกู้สองตัวถูกยึดกับทรัพย์สิน (ซึ่งเป็นเรื่องธรรมดาในปัจจุบัน) ผู้ให้กู้รายที่สองบางครั้งอาจไม่ยึดครอง หากผู้ให้กู้รายที่สองไม่ได้ชำระเงินคืนให้กับผู้ให้ยืมรายแรกและเริ่มดำเนินการยึดสังหาริมทรัพย์ของตนเองผู้ให้กู้รายที่สองจะได้รับการเช็ดออกจากการยึดสังหาริมทรัพย์ การจำนองที่สองจำนวนมากประกอบด้วยมูลค่าตลาดเดิม 20% หรือมากกว่า

• ธนาคารมักไม่ต้องการที่จะนั่งบนพื้นที่โฆษณา เนื่องจากมันไม่ได้รับการเสนอราคาต่ำสุดจากนักลงทุนหรือผู้ซื้อบ้านในระหว่างการขายยึดสังหาริมทรัพย์ที่ศาลธนาคารอาจจะมีราคาที่ REO บ้านสำหรับน้อยเพียงเพื่อกำจัดมัน ขึ้นอยู่กับการบัญชีภายใน
• 
  การค้นหาตัวแทนการขาย REO

มีหลายแห่งที่พร้อมใช้งานออนไลน์เพื่อค้นหาการยึดสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตามคุณสามารถหาได้จาก MLS หากคุณขอให้ตัวแทนของผู้ซื้อค้นหา MLS สำหรับ "REOs" คุณอาจพบว่าตัวแทนอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากมีความเชี่ยวชาญในการแสดง REO สำหรับขายในละแวกของคุณ

ต่อไปนี้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับตัวแทนใน REO:

ตัวแทน REO ส่วนใหญ่แสดงรายชื่อ REO เท่านั้นไม่ใช่ทรัพย์สินประเภทอื่น ๆ

• ตัวแทน REO มักให้ส่วนลดแก่ธนาคารเพื่อแลกกับธุรกิจเนื่องจากตัวแทนเหล่านี้จัดการเรื่องปริมาณและบางครั้งผู้จัดการสินทรัพย์จะได้รับการตัดบัญชี

• ตัวแทน REO ทำรายได้ด้วยการขาย REO จำนวนมากหรือใช้งานเป็นตัวแทนคู่ ภายใต้หน่วยงานคู่ตัวแทน REO รายชื่อจะได้รับรายได้จากค่านายหน้าและค่าคอมมิชชั่นของตัวแทนผู้ซื้อ

• เพื่อดึงดูดตัวแทนของผู้ซื้อธนาคารหลายแห่งเสนอเปอร์เซ็นต์ที่สูงขึ้นของค่าคอมมิชชั่นให้กับตัวแทนของผู้ซื้อในขณะที่ลดค่าคอมมิชชั่นของตัวแทนรายชื่อ

• ตัวแทน REO โดยทั่วไปเป็นตัวแทนของผู้ขายไม่ใช่ผู้ซื้อ พิจารณาว่าคุณต้องการเป็นตัวแทนของคุณเองหรือไม่

• ตัวแทน REO มักเป็นตัวแทนด้านการผลิตชั้นยอดเนื่องจากปริมาณธุรกิจที่ดำเนินการโดยปกติแล้วพวกเขาไม่ได้ใช้เวลากับผู้ซื้อเป็นอย่างมาก

• ตัวแทน REO บางแห่งยุ่งมากจนจ้างผู้ช่วยในการโทรติดต่อภาคสนาม หลายคนไม่ให้หมายเลขโทรศัพท์มือถือส่วนตัวของพวกเขาซึ่งสามารถทำให้การสื่อสารเป็นเรื่องยาก

• 
  การจ้างตัวแทนของผู้ซื้อ

หากคุณไม่มีประสบการณ์โดยตรงในการเจรจากับธนาคารคุณอาจได้รับการเป็นตัวแทนที่ดีขึ้นโดยการจ้างตัวแทนของผู้ซื้อของคุณเอง

ก่อนที่คุณจะเลือกตัวแทนคนหนึ่งให้เลือกหลายรายการและสัมภาษณ์นายหน้าอสังหาริมทรัพย์เพื่อค้นหาว่าเหมาะสมหรือไม่

ตัวแทนของผู้ซื้อมีความไว้วางใจในการปกป้องผลประโยชน์ของคุณ

• ตัวแทนของผู้ซื้อไม่ได้เป็นตัวแทนผู้ขาย แม้ว่าผู้ขายจะจ่ายค่าคอมมิชชั่นก็ตาม

• ตัวแทนผู้ซื้อจะได้รับเงินจากผู้ขายโดยทั่วไป ซึ่งหมายความว่าไม่เสียค่าใช้จ่ายในการจ้างตัวแทนของผู้ซื้อ

• ตัวแทนผู้ซื้ออาจขอให้คุณเซ็นสัญญาซื้อขายหลักทรัพย์กับผู้ซื้อซึ่งจะกำหนดหน้าที่ของตัวแทนให้กับคุณและระบุว่าใครจ่ายค่าคอมมิชชั่น

• พิจารณาร่วมงานกับตัวแทนผู้ซื้อที่มีประสบการณ์ในการทำงานกับ REO

• 
  การเจรจาต่อรองกับ REO

หากรายชื่อค่อนข้างใหม่ในตลาดเป็นไปได้ว่าธนาคารจะไม่เบี่ยงเบนไปมากจากราคาที่ขอ คุณจะมีอำนาจในการต่อรองมากขึ้นหากคุณเสนอข้อเสนอในบ้านที่มีการเข้าสู่ตลาดนานกว่า 30 วัน

ต่อไปนี้เป็นเคล็ดลับเพิ่มเติม:

ธนาคารเจรจาต่อรองส่วนลดจำนวนมากกับ บริษัท ชื่อและสัญญา หากคุณเลือกที่จะใช้ชื่อ บริษัท / บริษัท หลักทรัพย์ของธนาคารตรวจสอบค่าธรรมเนียมที่ บริษัท เหล่านั้นจะเรียกเก็บเงินจากคุณ โดยทั่วไปค่าธรรมเนียมที่ธนาคารไม่จ่าย แต่จ่ายโดยผู้ซื้อจะสูงกว่าเนื่องจากชื่อและสัญญามักจะทำขึ้นโดยการเรียกเก็บเงินจากผู้ซื้อมากขึ้น

• ธนาคารหลายแห่งย้ายออกจากการจ่ายค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีโดยทั่วไปสำหรับผู้ซื้อ ค่าธรรมเนียมบางอย่างเช่นภาษีการโอนค่าธรรมเนียมมณฑลและรัฐจะตกเป็นภาระของผู้ซื้อและไม่ใช่ธนาคาร ธนาคารมักจะไม่จ่ายค่ารายงานการซ่อมแซมหรือแผนประกันบ้าน

• ธนาคารบางแห่งจะไม่เซ็นข้อเสนอการเรียกเก็บเงินจนกว่าข้อตกลงทั้งหมดจะได้รับการตกลงร่วมกันระหว่างคู่สัญญาด้วยวาจา

• คาดหวังให้ธนาคารวาดสัญญาการซื้อหรือข้อตกลงเพิ่มเติมกับสัญญาซื้อขายมาตรฐานของคุณเอง อ่านอย่างละเอียดและขอคำแนะนำจากทนายความอสังหาริมทรัพย์หากคุณไม่เข้าใจ คุณสามารถเดิมพันทนายความของธนาคารดึงสัญญาฉบับนั้นและมันไม่ได้อยู่ในความโปรดปรานของคุณ

• หากธนาคารไม่รีเซ็ตและคุณได้รับการปฏิเสธข้อเสนอโปรดรออีก 30 วันจากนั้นส่งใบเสนอราคาเดิมอีกครั้งโดยหักล้างวันที่เดิมและใส่วันที่ใหม่ของคุณ

• คุณอาจต้องรอ 10 วันเพื่อรับข้อเสนอพิเศษจากธนาคาร อดทน ฉันรู้ว่ามันฟังดูบ้า ๆ บอ ๆ ที่ธนาคารบางแห่งใช้เวลานานในการตอบสนอง แต่ก็สามารถทำได้

• ธนาคารอาจขอให้คุณยื่นใบสมัครเงินกู้เพื่อให้คุณสามารถสอบผ่านก่อนได้ อย่างไรก็ตามคุณไม่จำเป็นต้องได้รับเงินกู้จากธนาคารนั้น

• หากคุณไม่สามารถปิดได้ตามวันที่กำหนดไว้ล่วงหน้าธนาคารอาจเรียกเก็บค่าปรับสำหรับแต่ละวันที่คุณผ่านวันดังกล่าวตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณมีจดหมายอนุมัติเงินกู้จากผู้ให้กู้ของคุณเองก่อนที่จะยื่นข้อเสนอและได้รับความเชื่อมั่นว่าคุณจะได้รับเงินจากผู้ให้กู้ของคุณโดยไม่ต้องเผชิญกับความล่าช้าที่คาดไม่ถึง

• คุณอาจจะถูกขอให้ซื้อบ้าน "ตามสภาพ" มีข้อบกพร่องในการซื้อยึดสังหาริมทรัพย์ ทำให้ข้อเสนอพิเศษของคุณขึ้นอยู่กับการตรวจสอบภายในบ้าน ผู้ขายบางรายในสินทรัพย์ลอกเลียนแบบเริ่มต้นจากบ้านที่ยึดสังหาริมทรัพย์

• ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย