เมื่อคุณเช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่คุณจ่ายเกินกว่าเพียงแค่ตารางฟุตที่เกิดขึ้นจริงคุณจะครอบครอง ในสัญญาเช่าทางพาณิชย์จำนวนมากและในสัญญาเช่าพื้นที่ค้าปลีกและอุตสาหกรรมโดยเฉพาะค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมมักเรียกว่าค่าธรรมเนียมการบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง (Common Area Maintenance - CAM) ในพื้นที่ที่ไม่ใช่งานด้านอุตสาหกรรมคุณอาจได้ยินค่าใช้จ่ายนี้เรียกว่า "Load Factor" ซึ่งรวมถึงค่าธรรมเนียม CAM
มีการคำนวณพื้นฐานสำหรับค่าธรรมเนียม CAM สองแบบคือค่าธรรมเนียม CAM ตัวแปรซึ่งจำนวนเงินที่ผู้เช่าต้องจ่ายเพิ่มขึ้นตามปัจจัยหลายประการ และค่าธรรมเนียม CAM แบนที่ค่าธรรมเนียมเป็นจำนวนเงินคงที่
ค่าธรรมเนียม CAM อาจจ่ายเป็นรายเดือนรายไตรมาสรายปีหรือแม้กระทั่งค่าบริการเป็นรายปีเนื่องจากต้องมีการซ่อมแซมที่สำคัญในอาคารหรือทั้งธุรกิจ / สวนอุตสาหกรรม
ค่าธรรมเนียม CAM อาจเพิ่มขึ้นในอัตราที่แตกต่างจากอัตราค่าเช่ารายเดือนเนื่องจากมีแนวโน้มที่จะเปลี่ยนแปลงได้มากขึ้น ดังนั้นจึงเป็นสิ่งสำคัญที่คุณต้องจ่ายค่าเช่า CAM ระหว่างค่าใช้จ่าย CAM แบบ "ตัวแปร" และ "คงที่" และรวมการจัดเรียงบางส่วนหรือสูงสุดค่า CAM ของคุณจะเพิ่มขึ้นในแต่ละปี อัตราการเพิ่มขึ้นนี้ควรพิจารณาแยกจากค่าเช่าขั้นพื้นฐานที่เพิ่มขึ้นในแต่ละปี
คำจำกัดความของ CAM ส่วนใหญ่มีความเข้าใจผิดและแคบเกินไป
คำจำกัดความของ CAM ค่าธรรมเนียมต่างๆที่กำหนดค่าแคมเป็นค่าเช่าที่แบ่งเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายโดยตรงในการรักษาพื้นที่ส่วนกลางที่เฉพาะเจาะจงมาก . ข้อกำหนดเหล่านี้ไม่ถูกต้องทั้งหมดและผู้ให้เช่าอาจรวมค่าใช้จ่ายทางอ้อมเป็นค่า CAM ที่ไม่ชัดเจน
การปฏิบัตินี้ได้รับการถกเถียงอย่างกระตือรือร้นในหมู่ผู้เชี่ยวชาญด้านอุตสาหกรรมว่าไม่ว่าจะเป็นด้านจริยธรรมหรือตามกฎหมาย ในระยะสั้นคุณไม่ควรเซ็นสัญญาเช่าโดยไม่เข้าใจว่าค่าธรรมเนียม CAM ครอบคลุมใน สัญญาเช่าทางการเงินที่ไม่ซ้ำกันของคุณ
วัตถุประสงค์ของค่าธรรมเนียม CAM: ค่า CAM คืออะไร?
ค่าธรรมเนียม CAM และ Load Factor มีจุดประสงค์เดียวกันเช่นเดียวกัน: กำหนดให้ผู้เช่าต้องชำระค่าใช้จ่ายโดยตรงของเจ้าของบ้านสำหรับ "พื้นที่ส่วนกลาง" "พื้นที่ส่วนกลางสามารถรวมทั้งภายใน (ทางเดิน, ลิฟท์, ล็อบบี้, ห้องน้ำสาธารณะ ฯลฯ ) และค่าใช้จ่ายภายนอก (ที่จอดรถพื้นที่ภูมิทัศน์ ฯลฯ )
ตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้ระบุไว้ในสัญญาเช่าแล้วว่า CAM จะครอบคลุมค่าใช้จ่ายของคุณอย่างไรความถี่ที่พวกเขาจะได้รับและจำนวนที่สามารถเพิ่มได้ในแต่ละปี ถ้าคุณจะต้องช่วยค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงที่สำคัญเช่นการซ่อมที่จอดรถหรือการซ่อมแซมโครงสร้างใด ๆ ก็ตามจะได้รับการเขียนเป็นลายลักษณ์อักษร มีรายชื่อเจ้าของบ้านเมื่อทำการซ่อมแซมครั้งล่าสุดและเมื่อมีกำหนดหรือคาดว่าจะทำในอนาคต
ไม่ทั้งหมดเจ้าของบ้านจะต้องใช้ผู้เช่าเพื่อช่วยให้ค่าใช้จ่ายเช่นหลังคาการบำรุงรักษาที่จอดรถและการซ่อมแซมโครงสร้างและไม่มีจริงๆ "มาตรฐาน" ที่ใช้กับสัญญาเช่าจึงไม่พึ่งพาเพียงแค่เห็น "ค่า CAM" ในสัญญาเช่าของคุณ - ตรวจสอบให้แน่ใจว่ามีการอธิบายค่าธรรมเนียม CAM
เจ้าของบ้านอาจรวมถึงค่าใช้จ่ายต่างๆที่ระบุไว้เป็น "ค่าธรรมเนียม CAM" หรือ "ค่าธรรมเนียมการบริหาร" โดยถือว่าเป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้ให้เช่าจ่ายเพื่อประโยชน์ของผู้เช่าทั้งหมด หากค่า CAM ไม่ได้ระบุไว้อย่างชัดแจ้งหรือระบุไว้ในสัญญาเช่าโปรดแน่ใจว่าได้ถามว่าคุณจ่ายเงินสำหรับสิ่งต่อไปนี้หรือไม่:
- ระบบรักษาความปลอดภัยหรือเงินเดือนหรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยในสถานที่
- ใบอนุญาตภาษีประกันภัยหรือค่าใช้จ่ายทางกฎหมายใด ๆ
- การโฆษณาป้ายหรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกิดขึ้นโดยเจ้าของเพื่อดำเนินการหรือส่งเสริมอาคาร (เช่นเงินเดือนหรือผลประโยชน์สำหรับพนักงานในสถานที่หรือแม้แต่นอกสถานที่)
- การซ่อมแซมและปรับปรุงการบำรุงรักษาสถานที่ให้บริการรวมถึงการจัดสวนหรือการออกแบบใหม่การทาสีภายนอกการติดตั้งภายนอกหรือที่จอดรถแสงการปูผิวหรือการทำผิวใหม่มุงหลังคาหรือซ่อมแซมและอัพเกรดระบบประปาส่วนกลางท่อระบายน้ำและระบบ HVAC ระบบ
- สาธารณูปโภคค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ในการรักษาพื้นที่สำนักงานให้เช่าแยกต่างหากทั้งในหรือนอกสถานที่
ทำไมต้องมีความสำคัญในการทำความเข้าใจกับ ค่าเช่า CAM ที่ระบุในสัญญาเช่าทางพาณิชย์ของคุณ ในปี 1989 ฉันเช่าพื้นที่อุตสาหกรรมเพื่อเปิดร้านขายของชำและเก็บงานอดิเรก สวนสาธารณะดูเหมือนจะอยู่ในสภาพดีและเจ้าของบ้านเป็นเพื่อนของครอบครัวและตัดค่าเช่าโดยที่สามเป็นมารยาท นี่เป็นสัญญาเช่าทางอุตสาหกรรมครั้งแรกที่ผมเซ็นสัญญาและไม่ได้รับรู้ถึงพลังของค่าธรรมเนียม CAM กล่าวอีกนัยหนึ่งผมได้ลงนามในเอกสารทางกฎหมายที่มีผลผูกพันโดยไม่มีเงื่อนงำว่าผมเซ็นชื่ออะไร
ฉันไม่รู้ว่า Triple Net Lease คืออะไร แต่ฉันควรหลีกเลี่ยงการเซ็นสัญญา ฉันถามเจ้าของบ้านว่าฉันต้องการจะเซ็นสัญญาเช่าประเภทใดและไม่เคยได้ยินคำว่า "ทริปเปิลเน็ต" สักครั้ง แต่ฉันได้รับแจ้งว่าสัญญาเช่าของฉันมี CAM และค่าธรรมเนียมการจัดการ สิ่งที่ฉันไม่ได้ตระหนักในตอนนั้นก็คือค่าธรรมเนียมการจัดการรวมถึงภาษีประกันภัยและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่มีราคาแพงมาก
ภายในระยะเวลาเช่าเพียง 1 เดือนเจ้าของอุทยานได้เริ่มบูรณะสวนที่กว้างขวางรวมทั้งการออกแบบหน่วยด้านหน้าให้ปรากฏเป็นพื้นที่ค้าปลีกมากขึ้น สัญญาณมีการเปลี่ยนแปลงอาคารทาสีและมีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างบางอย่างที่ด้านหน้าสวนอุตสาหกรรม
บิลถูกแบ่งระหว่างผู้เช่าทั้งหมดและถึงแม้ว่าฉันมีหน่วยที่เล็กมากฉันก็ติดอยู่กับใบเสร็จ $ 5,000 ซึ่งเป็นส่วนของการอัพเกรดของอุทยานถึงแม้ว่าหน่วยของฉันอยู่ฝั่งตรงข้ามและไม่มีทางได้รับประโยชน์โดยตรง จากการปรับปรุงใด ๆ ผู้เช่ารายอื่น ๆ ถูกตีด้วยค่าซ่อมแซมเกือบ 20,000 เหรียญ ถ้าฉันอ่านสัญญาเช่าอย่างละเอียดมากขึ้นฉันก็จะรู้ได้อย่างน้อยก็พอจะถามว่ามีการปรับรุ่นใดในอนาคตอันใกล้หรือไม่และเห็นว่าสิ่งที่ฉันคิดว่าเป็นการเช่าแบบง่ายๆ
สรุป CAM ค่าธรรมเนียม
CAM เป็นคำย่อสำหรับ "การบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง"
- ค่าใช้จ่าย CAM จะได้รับการจัดสรรให้กับผู้เช่าตามสัดส่วนรายได้: พื้นที่เช่าเพิ่มเติมสำหรับผู้เช่าเพิ่มขึ้น มันต้องจ่าย
- ค่าเช่า CAM จ่ายโดยผู้เช่า (ผู้เช่า) ให้กับเจ้าของ (ผู้ให้เช่า) เพื่อช่วยชดเชยค่าใช้จ่ายและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและเจ้าของบ้านอาจพยายามรวมค่าใช้จ่ายต่างๆไว้เป็นค่าบริการ CAM
- พื้นที่ทั่วไปโดยทั่วไปจะรวมถึงพื้นที่ที่เข้าถึงใช้ประโยชน์โดยหรือใช้ร่วมกันโดยผู้เช่าทั้งหมดและเกือบจะรวมถึงโถงทางเดินบันไดลิฟต์และบันไดล็อบบี้และห้องน้ำสาธารณะ
- ค่าธรรมเนียม CAM อาจถูกเรียกเก็บเงินสำหรับพื้นที่ภายนอกเช่นทางเท้าและลานจอดรถและในบางกรณีแม้จะอยู่นอกสถานที่
- ค่าธรรมเนียมการจัดการอาจถูกคิดค่าบริการขึ้นอยู่กับอัตราร้อยละของอัตราค่าบริการ CAM สำหรับค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและบำรุงรักษาที่เกี่ยวเนื่องกับพื้นที่หรือค่าใช้จ่ายที่ไม่เป็นที่รู้จักซึ่งเป็นสิ่งที่ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายและค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริง
- ไม่ทั้งหมดเจ้าของบ้านคิดค่าธรรมเนียม CAM แต่ส่วนใหญ่ยังคงทำโดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่อุตสาหกรรมเชิงพาณิชย์และสัญญาเช่าซื้อรายย่อย
- ไม่ว่าเจ้าของบ้านจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมใด ๆ หากคุณจ่ายค่าบำรุงรักษาภาษีและประกันค่าเช่าของคุณจะเป็นค่าเช่า Triple Net Lease ซึ่งเป็นสัญญาเช่าที่น้อยที่สุดสำหรับผู้เช่า
