กระบวนการขายสั้นแบบสั้น

ขั้นตอนการขายสั้น ๆ ยังคงเป็นปริศนาสำหรับคนจำนวนมากแม้จะเป็นเวลาหลายปีแล้วก็ตามดังนั้นจึงไม่มีเหตุอันควรให้สัญญาณเตือนหากคุณไม่ทราบว่ากระบวนการขายสั้นทำงานอย่างไร ตัวแทนของผู้ซื้อจำนวนมากสับสน; ผู้ซื้องงงวยกำลังมองหาทิศทางและไม่ใช่ตัวแทนขายรายชื่อที่สั้น ๆ ทุกคนทราบวิธีการขายสั้น ๆ คุณจะหวังว่าคนที่อยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะได้เรียนรู้สิ่งหนึ่งหรือสองเรื่องเกี่ยวกับกระบวนการขายสั้น ๆ แต่น่าเสียดายที่การขายสั้น ๆ ไม่ใช่ถ้วยชาของทุกคน

พื้นฐานของการขายแบบสั้น

ธนาคารให้การขายสั้น ๆ ด้วยเหตุผลพื้นฐาน 2 ประการคือผู้ขายมีความยากลำบาก และ ไม่มีเงินทุนเพียงพอในการจ่ายค่าบ้าน ปิดการจำนองหลังจากจ่ายค่าใช้จ่ายในการขาย

การว่างงาน / รายได้ลดลง

• การหย่าร้าง
• กรณีฉุกเฉินทางการแพทย์
• การย้ายงานออกจากเมือง
• การล้มละลาย
• ความตาย

ผู้ขายจะต้องจัดเตรียมแพคเกจทางการเงินเพื่อนำส่งไปยังธนาคารเพื่อการขายระยะสั้น ธนาคารแต่ละแห่งมีแนวทางของตนเอง แต่ - ยกเว้น Wachovia ซึ่งถือเป็นขายที่สั้นที่สุดในโลก - ขั้นตอนพื้นฐานคล้ายคลึงกันจากธนาคารถึงธนาคาร แพคเกจการขายสั้นของผู้ขายน่าจะประกอบด้วย:

หนังสือรับรองซึ่งทำให้ตัวแทนของคุณสามารถพูดคุยกับธนาคารได้

• งบการเงินที่สมบูรณ์หรือ RMA
• จดหมายความยากลำบากของผู้ขาย
• 2 ปีภาษีเงินได้
• 2 ปีของ W-2s
• 30 วันนับจากวันจ่ายเงินเดือน
• ครั้งสุดท้าย 2 เดือนของงบการเงินธนาคาร
• การวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบหรือรายการยอดขายที่เปรียบเทียบได้ล่าสุด
• การเขียนข้อเสนอการเสนอขายสั้น ๆ และการนำเสนอต่อธนาคาร

ก่อนที่ผู้ซื้อจะเขียนข้อเสนอการขายสั้น ๆ ผู้ซื้อควรสอบถามตัวแทนจำหน่ายของตนเพื่อดูยอดขายที่เทียบเคียงได้ ธนาคารไม่ได้อยู่ในธุรกิจของการปล่อยภาระผูกพันในการจำนองการกำหนดราคาหินด้านล่าง ธนาคารต้องการรับใกล้เคียงกับราคาตลาด

ราคาขายในระยะสั้นอาจไม่ค่อยมีผลต่อมูลค่าตลาดและอาจมีราคาต่ำกว่ายอดขายที่เทียบเคียงได้เพื่อสนับสนุนข้อเสนอพิเศษหลายรายการ

การขายสั้นบางอย่างสามารถเริ่มได้ก่อนข้อเสนอพิเศษ แต่โดยส่วนใหญ่ธนาคารจะเริ่มขั้นตอนเมื่อได้รับข้อเสนอซื้อที่ยอมรับ หลังจากที่ผู้ขายยอมรับข้อเสนอตัวแทนจำหน่ายรายย่อยจะส่งรายการต่อไปนี้ไปที่ธนาคาร

ข้อตกลงการทำรายการ

ข้อเสนอซื้อที่ดำเนินการ

• จดหมายอนุมัติล่วงหน้าของผู้ซื้อสำเนาเช็คเอาเงินที่มีการตรวจสอบและหลักฐานการโอนเงิน
• แพคเกจการขายสั้น
• หากแพคเกจไม่สมบูรณ์ขั้นตอนการขายสั้นจะล่าช้า ในกรณีนี้ธนาคารอาจฉีกแพคเกจ พนักงานธนาคารบางรายแสดงความอดทนน้อยสำหรับขอบของข้อผิดพลาด
• ขั้นตอนการขายสั้นที่ธนาคาร

ผู้ซื้ออาจรอนานมากเพื่อรับการตอบกลับจากธนาคารมีความจำเป็นสำหรับตัวแทนรายชื่อประจำเรียกธนาคารและเก็บบันทึกย่อของขั้นตอนการขายสั้น ๆ ผู้ซื้ออาจรู้สึกเบื่อกับการรอการอนุมัติการขายสั้น ๆ ที่อาจรู้สึกว่าต้องขู่ว่าจะยกเลิกหากไม่ได้รับคำตอบภายในระยะเวลาที่กำหนด

ทัศนคติแบบนั้นจะเอาชนะตัวเองและจะไม่เร่งกระบวนการขายสั้น ๆ หากผู้ซื้อเป็นประเภทที่มีความอดทนน้อย ๆ การขายสั้น ๆ อาจไม่ใช่ทางเลือกที่ดีที่สุดสำหรับพวกเขา

นอกจากนี้ตัวแทนของผู้ซื้อไม่ได้รับอนุญาตให้พูดกับผู้ให้กู้โดยไม่ได้รับอนุญาตจึงไม่ขอให้ตัวแทนของคุณโทรไปที่ธนาคาร มันจะไม่ทำงาน

ต่อไปนี้เป็นขั้นตอนการขายสั้น ๆ ทั่วไปที่ธนาคาร

ธนาคารยอมรับการรับไฟล์ อาจใช้เวลา 10 วันถึงหนึ่งเดือน

มีการกำหนดผู้เจรจา การดำเนินการนี้อาจใช้เวลา 2 หรือ 3 ถึง 30 วัน

• มีการสั่งซื้อ BPO ธนาคารอาจปฏิเสธที่จะแบ่งปันผลของ BPO
• อาจมีการมอบหมายผู้เจรจารายที่สอง อาจใช้เวลาอีก 30 วัน
• ไฟล์จะถูกส่งเพื่อตรวจสอบตาม PSA อาจใช้เวลา 2 สัปดาห์ถึง 30 วัน
• ธนาคารอาจร้องขอให้ทุกฝ่ายลงนามในหนังสือรับรองระยะยาวของ ArmAs-Length
• ธนาคารออกหนังสืออนุมัติการขายสั้น ๆ
• ผู้ซื้อยกเลิก
• ฉันได้โยนบรรทัดสุดท้ายเพราะบางครั้งฉันต้องขายแซคราเมนโตในช่วงเวลาสั้น ๆ 3 หรือ 4 ครั้งก่อนที่ผู้ซื้อจะทำธุรกรรม
• ผู้ซื้อโกรธและรำคาญเนื่องจากขั้นตอนการขายสั้น ๆ อาจมีความยาวมากจนบางครั้งพวกเขายกเลิกได้โดยไม่ต้องบอกใครและตัวแทนของพวกเขามากน้อยเพียงใด ยอดขายสั้น ๆ บางแห่งได้รับการอนุมัติภายใน 2 ถึง 8 สัปดาห์ คนอื่น ๆ อาจใช้เวลา 90 ถึง 120 วันโดยเฉลี่ย ความยาวของการขายสั้น ๆ โดยทั่วไปขึ้นอยู่กับนักลงทุนไม่ใช่ธนาคาร

ตัวแทนขายระยะสั้นยอดนิยมสามารถช่วยเร่งกระบวนการขายสั้น ๆ โดยอยู่ด้านบนของไฟล์และถือบัญชีธนาคาร การเช็คอินกับธนาคารอย่างน้อยหนึ่งครั้งหรือสองครั้งต่อสัปดาห์เป็นสิ่งจำเป็น การตระหนักถึงพฤติกรรมของผู้เจรจาต่อรองไร้ความสามารถและการขอเปลี่ยนเป็นสิ่งจำเป็นเช่นกัน ไม่ต้องกลัวที่จะบานปลาย

ข้ามนิ้วมือของคุณผู้เจรจาต้องการให้ไฟล์นั้นสิ้นสุดลงมากเท่าที่คุณทำ การส่งชุดสมบูรณ์ก่อนที่จะสามารถช่วยในการเร่งกระบวนการได้เช่นกัน

เคล็ดลับ: ในช่วงเวลาดังกล่าวตัวแทนของรายชื่อจะมีความคิดบางอย่างเมื่ออนุมัติจะมาหลังจากที่ไฟล์ถูกส่งไปเพื่อตรวจทานขั้นสุดท้าย ณ จุดที่ผู้ซื้ออาจต้องการที่จะเริ่มต้นกระบวนการเงินกู้เพื่อให้พวกเขาได้มีการเริ่มต้นในกรณีที่ธนาคารจะช่วยให้เพียง 2 สัปดาห์ที่จะปิด

ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย