คุณคงเคยได้ยินมาว่าการเป็นเจ้าของบ้านของตัวเองมาพร้อมกับสิทธิทางภาษีที่ดีเพียงเล็กน้อย หนึ่งในนั้นคือดอกเบี้ยที่คุณจ่ายให้กับสินเชื่อจำนองของคุณคือหักลดหย่อนภาษีได้
การเรียกร้องดอกเบี้ยบ้าน
คุณต้องระบุการหักเงินของคุณในแบบฟอร์ม 1040 ตาราง A เพื่อเรียกร้องดอกเบี้ยจำนอง ตาราง A ยังรวมถึงค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่นำไปหักลดหย่อนรวมถึงภาษีอสังหาริมทรัพย์ค่ารักษาพยาบาลและเงินสมทบการกุศล
บางครั้งอาจเพิ่มขึ้นมากกว่าการหักล้างแบบมาตรฐานสำหรับสถานะการจัดเก็บของคุณซึ่งทำให้การจดรายละเอียดเป็นไปอย่างคุ้มค่า มิเช่นนั้นคุณจะประหยัดเงินภาษีมากขึ้นโดยการตัดสิทธิในการหักดอกเบี้ยบ้านและอ้างสิทธิ์ในการหักล้างมาตรฐานแทน ทำตารางเรียน A ให้เสร็จสมบูรณ์และเปรียบเทียบผลรวมหักล้างรายการของคุณกับการหักล้างตามมาตรฐานของคุณเพื่อหาวิธีที่เป็นประโยชน์มากที่สุดสำหรับคุณ
ต่อไปนี้เป็นข้อเสนออื่น ๆ เกี่ยวกับการหักเงินนี้ที่คุณต้องการทราบ
มีคุณสมบัติในการหักดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย
ดอกเบี้ยจำนองรวมถึงสิ่งที่คุณต้องจ่ายในการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยในบ้านและสินเชื่อก่อสร้าง การหักเงินจะ จำกัด อยู่ที่ดอกเบี้ยจ่ายในบ้านหลักและ / หรือบ้านหลังที่สอง ดอกเบี้ยที่จ่ายในบ้านที่สามหรือสี่ไม่สามารถหักลดหย่อนภาษีได้
คุณต้องเบิกเงินกู้ด้วยเช่นกัน - หนี้ต้องอยู่ในชื่อของบุคคลอื่นเว้นเสียแต่ว่าเป็นคู่สมรสของคุณและคุณกำลังยื่นเรื่องร่วมกัน
ต้องเป็นเงินกู้ที่สุจริตโดยที่คุณมีภาระผูกพันในสัญญาที่จะต้องจ่ายเงินคืน สุดท้ายบ้านของคุณต้องทำหน้าที่เป็นหลักประกันสำหรับเงินกู้และเอกสารการจดจำนองของคุณต้องระบุอย่างชัดเจนนี้
บ้านของคุณอาจเป็นที่อยู่อาศัยของครอบครัวเดียวคอนโดบ้านเคลื่อนที่สหกรณ์หรือแม้กระทั่งเรือซึ่งเป็นทรัพย์สินที่มี "ห้องนอนทำอาหารและห้องสุขา" ตามสรรพากรภายใน
การกำหนดจำนวนเงินที่คุณจะได้รับเงิน
คุณควรได้รับแบบฟอร์ม 1098 คำชี้แจงสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากผู้ให้กู้จำนองเมื่อเริ่มต้นปีภาษีใหม่ แบบฟอร์มรายงานยอดรวมดอกเบี้ยที่คุณจ่ายในปีที่ผ่านมา คุณไม่ต้องแนบแบบฟอร์มในการคืนภาษีเนื่องจากสถาบันการเงินจะต้องส่งสำเนาแบบฟอร์ม 1098 โดยตรงไปยัง IRS ด้วย
ตรวจสอบให้แน่ใจว่าการหักดอกเบี้ยจำนองที่คุณอ้างสิทธิ์ใน Schedule A ตรงกับจำนวนที่รายงานในแบบฟอร์ม 1098 จำนวนเงินที่คุณสามารถหักได้อาจน้อยกว่ายอดรวมที่ปรากฏในแบบฟอร์มตามข้อ จำกัด บางอย่าง เก็บแบบฟอร์ม 1098 พร้อมกับสำเนาใบยื่นภาษีที่ยื่นไว้เป็นเวลาอย่างน้อยสี่ปี
ข้อ จำกัด ด้านเงินทุนจากการซื้อบ้าน
เงินให้สินเชื่อบ้านและดอกเบี้ยที่คุณจ่ายให้กับพวกเขาขึ้นอยู่กับข้อ จำกัด โดยรวมหนึ่งวงเงินใช้กับเงินกู้ยืมที่ใช้ในการซื้อหรือสร้างที่อยู่อาศัย
นี่คือ "หนี้ซื้อบ้าน" คำนี้หมายถึงเงินกู้ใด ๆ ที่คุณใช้เพื่อวัตถุประสงค์ในการจัดหาสร้างหรือปรับปรุงบ้านที่มีคุณสมบัติเหมาะสม คุณไม่สามารถหักดอกเบี้ยมากกว่า 1 ล้านเหรียญจากการซื้อบ้านในบ้านหลักและ / หรือที่อยู่อาศัยสำรองของคุณ ขีด จำกัด จะลดลงเหลือ 500,000 เหรียญหากคุณแต่งงานและยื่นแยกกัน
ตัวอย่างเช่นสมมุติว่าคุณยืมเงิน 800,000 เหรียญสหรัฐฯกับที่อยู่อาศัยหลักของคุณและ 400,000 เหรียญสหรัฐฯต่อที่อยู่อาศัยสำรองของคุณ ทั้งสองเงินกู้ถูกใช้เพื่อซื้อทรัพย์สินเท่านั้น รวมกันเงินให้สินเชื่อเพิ่มขึ้นถึง $ 1 2 ล้านบาทเกินวงเงิน 1 ล้านดอลลาร์สำหรับหนี้ซื้อบ้าน
สมมติว่าเงินกู้ทั้งสองมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ 5% ดอกเบี้ยทั้งหมดที่คุณจ่ายสำหรับปีนี้คือ 60,000 เหรียญคุณจะสามารถเรียกร้องการหักดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านได้เพียง $ 50,000 ซึ่งดอกเบี้ยของหนี้ที่ซื้อบ้านครั้งแรกมูลค่า 1 ล้านดอลลาร์ ส่วนที่เหลืออีก 10,000 เหรียญเป็นผลมาจากมูลค่าเงินกู้ซึ่งเกินขีด จำกัด 1 ล้านเหรียญดังนั้นคุณจึงไม่สามารถอ้างสิทธิ์ได้
ข้อ จำกัด ในตราสารหนี้ที่ถือครองบ้าน
ตราสารหนี้ในครัวเรือนคือเงินกู้ที่คุณเอาออกเนื่องจากเหตุผลอื่นนอกเหนือจากการซื้อสร้างหรือปรับปรุงบ้านที่มีคุณสมบัติเหมาะสม
อาจเป็นเงินกู้ที่คุณใช้ในการปรับปรุงที่อยู่อาศัยที่มีคุณสมบัติเหมาะสม แต่ก็เกินวงเงินหนี้ที่ซื้อบ้าน
คุณไม่สามารถหักดอกเบี้ยมากกว่า $ 100,000 ของตราสารหนี้ในบ้านสำหรับบ้านหลักและ / หรือที่อยู่อาศัยสำรองของคุณ วงเงินนี้จะลดลงเหลือ 50,000 เหรียญหากคุณแต่งงาน แต่ยื่นแยกกัน การหักกลบลบหนี้ในส่วนที่เกี่ยวกับบ้านอาจลดลงได้ต่ำกว่าวงเงิน 100,000 เหรียญนี้หากหนี้สินของคุณสูงกว่ามูลค่าตลาดยุติธรรมของบ้านคุณ
ดอกเบี้ยจ่ายในตราสารหนี้ที่อยู่อาศัยในบ้านคือการปรับภาษีทางเลือกอื่นซึ่งไม่เป็นที่รู้จักกันดีในนาม AMT
ตัวอย่างเช่นสมมุติว่าคุณยืม 300,000 ดอลล่าร์เครดิตในสายสินเชื่อที่อยู่อาศัย จำนวนเงินที่คุณยืมไม่เกินมูลค่าตลาดที่ยุติธรรมของบ้านคุณดังนั้นคุณจึงอยู่ที่นั่นได้ คุณใช้เงิน 150,000 เหรียญเพื่อเพิ่มห้องสำหรับครอบครัวใหม่ในถิ่นที่อยู่ของคุณและคุณใช้จ่ายเงิน 150,000 บาทเหลือสำหรับค่าเล่าเรียนสำหรับบุตรหลานของคุณ เงินกู้ครึ่งหนึ่งถือเป็นหนี้ซื้อบ้านเพราะใช้เพื่อปรับปรุงบ้านของคุณอย่างมาก ส่วนนี้จะขึ้นอยู่กับข้อ จำกัด ในการรับซื้อบ้าน อีกครึ่งหนึ่งถือว่าเป็นหนี้สินส่วนของบ้านเพราะไม่ได้ใช้เพื่อปรับปรุงบ้านของคุณ คุณจะสามารถหักดอกเบี้ยได้ไม่เกินวงเงิน $ 100,000 ในส่วนนี้ ดังนั้นหากสมมติว่าคุณจ่ายเงินจำนวน 21,000 เหรียญสหรัฐดอกเบี้ยก็จะลดลงเช่นนี้
- $ 10,500: หนี้ที่ได้รับจากการซื้อบ้านทั้งหมดในครึ่งแรกของเงินกู้
- $ 7,000: หนี้ตราสารหนี้ที่หักลดหย่อน สองในสามของส่วนของผู้ถือหุ้นในบ้านของเงินกู้หรือ $ 100,000 ของ $ 150,000 ส่วนที่
- $ 3, 500: ตราสารหนี้ที่ไม่สามารถนำไปหักลดหย่อนได้ซึ่งแสดงถึงดอกเบี้ยจ่ายในส่วนของตราสารหนี้ที่อยู่อาศัยที่เกิน $ 100,000
คุณต้องรายงาน US $ 7,000 เป็น IRS ในรูปแบบ AMT ในแบบฟอร์ม 6251
การจำนองร่วมกัน
หากคุณถือครองจำนองร่วมกับบุคคลอื่นที่ไม่ใช่คู่สมรสของคุณคุณมีสิทธิ์หักดอกเบี้ยเฉพาะที่คุณจ่ายโดยส่วนตัวไม่ว่าคุณจะได้รับแบบฟอร์ม 1098 จากผู้ให้กู้ แต่มีทางหนีที่นี่ ผู้ร่วมกู้ที่ชำระเงินเพื่อป้องกันการยึดสังหาริมทรัพย์สามารถหักดอกเบี้ยที่จ่ายได้แม้ว่าดอกเบี้ยนั้นควรจะได้รับเงินจากบุคคลอื่น บรรณาธิการของ "ภาษีเงินได้ของเจ้าหนี้" คุณสามารถหักดอกเบี้ยจำนองที่ใช้ในการจ่ายค่าก่อสร้างได้ เงินที่ได้จะต้องใช้เพื่อซื้อที่ดินและก่อสร้างบ้าน ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในช่วง 24 เดือนก่อนที่การก่อสร้างจะแล้วเสร็จนับรวมเป็นวงเงิน 1 ล้านดอลลาร์ในการซื้อบ้าน แต่มีการจับ ถ้าคุณหักดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อการก่อสร้างเป็นเวลาสองปีแล้วคุณตัดสินใจที่จะขายทรัพย์สินแทนที่จะย้ายเข้ามาและใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคุณคุณอาจต้องระบุจำนวนที่ต้องจ่ายคืนสำหรับปีที่คุณหักดอกเบี้ยเพื่อระบุว่าเป็นดอกเบี้ยในการลงทุน แทน. นี้สามารถ จำกัด การหัก กล่าวอีกนัยหนึ่ง IRS อาจต้องการเงินคืน คะแนนสะสมที่ได้จากการซื้อตราสารหนี้สำหรับบ้านชั้นล่างและชั้นมัธยมศึกษาสามารถนำไปหักลดหย่อนได้ในปีที่พวกเขาได้รับเงิน แต่คะแนนที่จ่ายในการรีไฟแนนซ์ต้องตัดจำหน่ายตลอดอายุของเงินกู้ คะแนนไม่ได้รับการรายงานไว้เสมอในแบบฟอร์ม 1098 แต่คุณอาจพบในแถลงการณ์การปิดบัญชี HUD-1 ของคุณ การระบุการหักดอกเบี้ยจำนองบ้านเป็นสิ่งที่ตรงไปตรงมาสำหรับผู้เสียภาษีหลายราย เพิ่มดอกเบี้ยที่รายงานในแบบฟอร์ม 1098 ของคุณและป้อนยอดรวมในตารางก. คุณสามารถใช้แผ่นงานในสิ่งตีพิมพ์ 936 เพื่อคำนวณการหักลดหย่อนที่อนุญาตได้และคุณสามารถคำนวณการปรับค่า AMT สำหรับตราสารหนี้ในบ้านโดยใช้แผ่นงานการปรับค่าดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยบ้าน ในคำแนะนำสำหรับแบบฟอร์ม 6251 คุณอาจต้องการตรวจสอบกับผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีอย่างไรก็ตามหากคุณซื้อหรือขายทรัพย์สินในปีภาษี ในความเป็นจริงการค้นหาคำแนะนำของผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีก็น่าจะเป็นประโยชน์ก่อนที่คุณจะซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์หากต้องการรับมือกับผลกระทบทางภาษีจากการตัดสินใจของคุณ "ศาลภาษีอนุญาตให้นายทะเบียนร่วมหักล้างการชำระหนี้ของผู้มีสิทธิได้รับดอกเบี้ยอีกถ้าการชำระเงิน ทำเพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียทรัพย์สินและการชำระเงินจะทำด้วยเงินที่แยกจากกันของเขาหรือเธอ. (หน้า 328)
สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในการก่อสร้าง
จุดที่ต้องเสียเงิน
เมื่อต้องการขอความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญด้านภาษี