โรงแรม REITs สามารถเป็นวิธีที่ไม่แพงในการซื้อโรงแรม

ลองจินตนาการว่าคุณต้องการเป็นเจ้าของกลุ่มโรงแรม (บางทีคุณเล่นเป็นจำนวนมากผูกขาดเป็นเด็กและลิ้มลองความคิดของการรับกระแสเงินสดจากคนที่ตรวจสอบในหนึ่งในห้องของคุณสำหรับคืน.) หากคุณเป็นคนร่ำรวยคุณสามารถแฟรนไชส์แนวคิดโรงแรมโดยตรงจากหนึ่งใน บริษัท โรงแรมรายใหญ่ ๆ แต่น่าเสียดายที่โรงแรมระดับธุรกิจหลายแห่งมีค่าใช้จ่ายอยู่ระหว่าง 2 ถึง 15 ล้านเหรียญ โรงแรมระดับหรูและหรูสามารถมีราคาตั้งแต่ 30 ถึง 60 ล้านเหรียญขึ้นไป

แม้ว่าส่วนใหญ่จะได้รับการสนับสนุนทางการเงินด้วยหนี้สิน แต่การชำระเงินดาวน์ที่ต้องชำระยังคงอยู่ไกลเกินกว่าที่จะเป็นไปได้สำหรับนักลงทุนทุกราย

ข่าวดีหรือไม่? วันนี้มีอีกวิธีหนึ่งในการลงทุนในโรงแรม คุณสามารถซื้อ REIT โรงแรมในบัญชีการเป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ของคุณเช่นเดียวกับที่คุณซื้อหุ้นพันธบัตรหรือกองทุนรวม

ก่อนอื่นเราจะกลับมาพูดคุยเกี่ยวกับ REIT สักครู่ ในกรณีที่คุณลืมหรือไม่เคยศึกษาพวกเขาความไว้วางใจด้านการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์หรือ REIT เป็น บริษัท ประเภทพิเศษที่มุ่งเน้นการแสวงหาและจัดการอสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ หนึ่งในสิ่งที่ทำให้ REIT แตกต่างจาก บริษัท สามัญคือสภาคองเกรสทำให้พวกเขาได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลตามเงื่อนไขที่เข้มงวดหลายอย่างที่ตรงตามข้อกำหนดซึ่งส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับการกระจายอย่างน้อย 90% ของผลกำไรทั้งหมดในรูปของการจ่ายเงินปันผลเป็นเงินสด แก่ผู้ถือหุ้น

REITs ทำให้ REITs มีความไวต่อการเคลื่อนไหวของอัตราดอกเบี้ยสูง แต่ก็หมายความว่าพวกเขามีแนวโน้มที่จะให้ผลตอบแทนสูงกว่าหุ้นของหุ้นบลูชิพ ข้อเสีย? การกระจาย REIT ไม่ใช่ "การจ่ายเงินปันผลที่มีคุณสมบัติเหมาะสม" ภายใต้รหัสภาษีซึ่งหมายความว่าคุณจะถูกหักภาษีราวกับว่าเป็นรายได้ธรรมดาไม่ใช่ในอัตราภาษีเงินปันผลที่ต่ำกว่าและน่าสนใจมากขึ้น

เมื่อคุณเริ่มสร้างผลงานที่สำคัญบางครั้งคุณอาจประสบปัญหาหากคุณซื้อสินค้ามากเกินไปผ่านทาง Roth IRA, SEP-IRA, 401 (k) หรือที่พักพิงอื่น ๆ เนื่องจากอาจทำให้รายได้จากธุรกิจที่ไม่เกี่ยวเนื่องกัน ภาษีหรือ UBIT นั่นคือการสนทนาที่แตกต่างกันในวันอื่น

โรงแรม REIT ต่างจาก Apartment REIT หรือ REIT ที่มีความเชี่ยวชาญด้าน Leasing Mall

เช่นเดียวกับหุ้นในอุตสาหกรรมและภาคอุตสาหกรรมที่แตกต่างกันมีลักษณะความเสี่ยงที่แตกต่างกัน REITs แตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับประเภทของโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่พวกเขา มีความเชี่ยวชาญ นี่ไม่ใช่ข่าวดีสำหรับนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่คุ้นเคยกับการได้มาซึ่งทรัพย์สินอย่างถูกต้องตามที่พวกเขารู้จากประสบการณ์โดยตรงอาคารอพาร์ตเมนต์มีลักษณะแตกต่างจากอาคารสำนักงานหรือหน่วยเก็บข้อมูลโดยอิงกับพื้นฐานทางเศรษฐศาสตร์ประเพณีปฏิบัติ กฎหมายและบังคับในที่ทำงาน แต่บางครั้งก็เป็นเรื่องแปลกใจสำหรับนักลงทุนรายใหม่ที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ผ่านหลักทรัพย์ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยพวกเขาไม่เข้าใจว่าสำนักงาน REIT เชิงพาณิชย์ของคุณอาจได้รับอัตราค่าเช่าแบบวัฏจักรตามช่วงบูมและหน้าอกในขณะที่ REIT ของคลังสินค้าอุตสาหกรรมของคุณอาจมีเสถียรภาพมากขึ้นเนื่องจากความสามารถในการผลิตมากเกินไปสามารถปิดได้ด้วยค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาน้อยกว่าที่เป็นไปได้อย่างมาก บางอย่างเช่นอาคารอพาร์ตเมนต์

ลักษณะของชั้นสินทรัพย์

สิ่งที่น่าสนใจอย่างหนึ่งในอุตสาหกรรมการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์คือ REIT โรงแรม ที่คุณอาจคาดเดาได้จากชื่อ REITs ของโรงแรมให้ความสำคัญกับการพัฒนาจัดการการจัดหาหรือการจัดหาเงินทุนให้แก่โรงแรมและโรงแรมที่เกี่ยวข้องกับการบริการ เหล่านี้สามารถตั้งได้จากงบประมาณขนาดเล็กที่ตั้งอยู่ด้านข้างของทางหลวงที่ถูกลืมและถนนของรัฐไปจนถึงรีสอร์ทที่มีชื่อเสียงระดับห้าเพชรในบางส่วนของความบันเทิงการพนันและเมืองหลวงของประชากรในโลก พวกเขาสามารถเกี่ยวข้องกับการพัฒนาและเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์โดยจ่ายเงินให้กับทีมผู้บริหารของบุคคลที่สามเพื่อจัดการกับการดำเนินงานที่แท้จริงของโรงแรมเพื่อแลกกับส่วนแบ่งรายได้ พวกเขาสามารถมุ่งความสนใจไปที่การบริหารจัดการโรงแรมของผู้อื่นเป็นหลักเพื่อลดรายได้ พวกเขาสามารถเกี่ยวข้องกับการจัดหาโครงการโรงแรมที่ทำหน้าที่เสมือนการลงทุนรายได้ประจำ

คุณต้องเข้าใจสิ่งที่คุณเป็นเจ้าของหรือคุณเสี่ยงต่อการออมอย่างหนัก

โรงแรม REIT มีความผันผวนอย่างมากเนื่องจากการเข้าพักโรงแรมมีความสัมพันธ์กับสภาวะทางเศรษฐกิจโดยทั่วไปซึ่งทำให้พวกเขามีความไวต่อการขยายตัวและการหดตัว เมื่อภาวะเศรษฐกิจถดถอยตกกระทบธุรกิจจะลดงบประมาณการเดินทางลงเพื่อเลือกใช้การประชุมทางวิดีโอหรือการโทรศัพท์แทน ครอบครัวและองค์กรเลื่อนวันหยุดไปพักที่บ้าน สำหรับ REIT ของโรงแรมนี้มักหมายถึงกระแสเงินสดที่แห้งขึ้นในขณะเดียวกันอัตราผลตอบแทนจะเพิ่มขึ้นเพื่อให้คุณลดลงอย่างมากในมูลค่าของหน่วยหรือหุ้น ตรงกันข้ามเมื่อสิ่งต่างๆเปลี่ยนแปลงไปกระแสเงินสดบางครั้งก็ระเบิดผ่านหลังคาเพื่อให้คุณได้รับการจ่ายเงินและมูลค่าตลาดที่สูงขึ้น พวกเขาแตกต่างจาก stalwarts ของโลกที่เพิ่งปั๊มออกเงินเช่นเครื่องจักร, รุ่นหลังยุค; ธุรกิจเช่นคอลเกต - ปาล์มโอลีฟหรือเนสท์เล่

ลองดูภาพประกอบในโลกแห่งความเป็นจริงเพื่อแสดงให้เห็นว่า REIT ทำงานอย่างไร

การตรวจสอบว่าโรงแรม REIT จริงประพฤติตนในช่วงปีงบประมาณ 2551-2552

Hospitality Properties Trust เป็นโรงแรม REIT ซึ่งมีโรงแรมทั้งหมด 291 แห่งครอบคลุมห้องพัก 43, 976 ห้องหรือห้องชุดรวมทั้งศูนย์บริการนักท่องเที่ยว 185 แห่งที่เป็นเจ้าของหรือเช่าซื้อ ตามรายงานของ SEC เอกสารเหล่านี้ตั้งอยู่ใน 44 รัฐในสหรัฐอเมริกาแคนาดาและเปอร์โตริโก โรงแรม REIT ดำเนินธุรกิจโรงแรมภายใต้คอลเลกชันแฟรนไชส์ที่หลากหลายเช่น Courtyard by Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn by Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Hotels โรงแรมและรีสอร์ท, โรงแรมและรีสอร์ท Marriott, โรงแรม Clift, Radisson Hotels & Resorts, TownePlace Suites by Marriott, Hawthorn Suites, Country Inns & Suites by Carlson, โรงแรมฮอลิเดย์อินน์และรีสอร์ท, สปริงฟิลด์สวีทส์ Marriott และพาร์คพลาซ่าโฮเต็ลแอนด์รีสอร์ท

ในปีที่บูมก่อนที่การล่มสลายของอสังหาริมทรัพย์จะถล่มเศรษฐกิจในภาวะถดถอยที่เลวร้ายที่สุดนับตั้งแต่เกิดภาวะเศรษฐกิจตกต่ำครั้งใหญ่โรงแรมแห่งนี้ได้สร้างการกระจายไขมันให้กับเจ้าของ ในปี 2004 พวกเขาได้รับ $ 2 88 เงินสดต่อหุ้นในปี 2548 $ 2 89 เงินสดต่อหุ้นในปี 2549 $ 2 94 เงินสดต่อหุ้นในปี 2007, 3 เหรียญ 03 เงินสดต่อหุ้นในปี 2008, 3 เหรียญ 08 บาทต่อหุ้น เมื่อโลกการเงินพังทลายลงแม้ว่าการจองโรงแรมลดลงจากหน้าผา การประชุมทางธุรกิจได้รับการยกเลิกและมีการแจกจ่ายเงินสดลดลงเหลือ 0 ดอลลาร์ 77 ต่อหุ้นลดลงส่ายประมาณ 75% ถ้าคุณอาศัยเงินจำนวนนั้นเพื่อชำระค่าใช้จ่ายคุณก็พบว่ามันระเหยไปในเวลาที่คุณต้องการมากที่สุด ขายเงินเดิมพันของพวกเขา (อีกครั้งถ้าคุณเป็นเจ้าของ REIT โรงแรมคุณควรรู้ว่านี่เป็นส่วนหนึ่งและพัสดุของประสบการณ์การเป็นเจ้าของ) หุ้นยุบจากสูง $ 51 50 ในปี 2006 ไปเพียง $ 6 90 ในปี 2009 ลดลง 86% นี้ในราคาหุ้นถูกดูถูกการบาดเจ็บของการตัดรุนแรงในรายได้ passive ของคุณ

เกิดอะไรขึ้นกับนักลงทุนที่มีความซับซ้อนซึ่งเข้าใจถึงลักษณะของความเป็นเจ้าของโรงแรม REIT? พวกเขานั่งอยู่บนหลังสุภาษิตของพวกเขาดูการกระจายเงินสดปีนขึ้นไป $ 1 96 หุ้นต่อหุ้นราคาหุ้นละ 32 เหรียญ 46. ​​แน่ใจว่ามันไม่มีที่ไหนเลยใกล้ปีที่ดี แต่สำหรับระยะเวลาการวัดที่น่ากลัวเป็นธรรมคุณจะเอาชนะอัตราเงินเฟ้อเล็กน้อยหลังหักภาษีและรักษากำลังซื้อของคุณไว้ คุณซื้อการรักษาความปลอดภัยอสังหาริมทรัพย์สิบปีที่ผ่านมาจ่ายระหว่าง $ 26 50 และ $ 42 40 บาทต่อหุ้น ในช่วงเวลานั้นคุณได้รับเงินจำนวน 24 เหรียญ 83 ในการกระจายเงินสด ถ้าคุณฉลาดและ reinvested เงินปันผลเหล่านั้นในช่วงวิกฤตพวกเขากลายเป็นสิ่งที่นักวิชาการทางการเงินได้เรียกว่า "ตัวเร่งปฏิกิริยากลับ" ทำให้ร้อยละหลายร้อยเปอร์เซ็นต์ของกำไรในแต่ละเช็คหรือเงินฝากไถกลับไปซื้อหุ้นเพิ่มเติมเนื่องจากบางส่วน การฟื้นตัวของมูลค่าตลาด

ตรงกันข้ามกับโรงแรม REIT ที่มีบางอย่างเช่น REIT อุตสาหกรรม แม้แต่กับโลกที่แตกสลายธุรกิจไม่ต้องการออกจากคลังสินค้าสิ่งอำนวยความสะดวกในการจัดส่งและโรงงาน นอกจากนี้พวกเขามักจะ (หรือไม่สามารถ) จ่ายสัญญาเช่าตามกฎหมายได้แม้ว่า บริษัท จะล้มละลายก็ตาม ในช่วงวิกฤตเดียวกันอุตสาหกรรม REIT เช่น EastGroup Properties ไม่ได้ตัดเงินปันผล หุ้นลดลงจาก 48 เหรียญ 54 ถึง 24 บาท 58, ลดลงเพียง 49. 36% ซึ่งไม่แตกต่างกันมากกว่าดัชนีตลาดหุ้นเช่นดัชนีเฉลี่ยอุตสาหกรรมดาวโจนส์และ S & P 500! เมื่อพิจารณาถึงลักษณะของการไหลผ่านของหลักทรัพย์และสิ่งที่มีอิทธิพลต่อมูลค่าตลาดก็น่าประทับใจอย่างไม่น่าเชื่อ ยิ่งน่าประทับใจยิ่งขึ้น? หุ้นอยู่ที่ 59 เหรียญ 32 ตอนนี้คุณมีเงิน 10 เหรียญ กำไรจากเงินลงทุนที่ยังไม่เกิดขึ้นจริงหรือเพิ่มขึ้น 22% + ในส่วนของหุ้นที่จ่ายให้กับเงินปันผลทั้งหมดที่คุณได้รับ

นัยสําหรับผู้ลงทุนใน REIT มีความชัดเจน

มีสี่วิธีหลัก ๆ ที่คุณสามารถเข้าถึงกลยุทธ์ REIT หากคุณต้องการเป็นเจ้าของ:

1. เฉพาะกลุ่มการซื้อโรงแรม REIT ในช่วงที่ตลาดหุ้นล่ม การรักษามันแตกต่างจากกองทุนดัชนีของคุณหรือการถือครองอื่น ๆ ที่คุณวางแผนที่จะถือครองไว้ตลอดไปต้นทุนค่าใช้จ่ายของคุณต่ำลงคุณจะสามารถดึงข้อมูลราคาขายของคุณกลับคืนเป็นเงินสดได้เร็วขึ้นหากคุณวางแผนที่จะลงทุนเงินดังกล่าวที่อื่น
2. ค่าเฉลี่ยค่าเฉลี่ยของเงินดอลลาร์ เป็นประจำในโรงแรม REITs
3. โดยรู้ว่าบางครั้งคุณจะต้องซื้อในช่วงเวลาที่เลวร้ายที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ แต่เชื่อใจในระดับเสียงสูงและต่ำรวมกับเงินปันผลที่ได้รับกลับมาลงทุนอีกครั้ง ผลตอบแทนรวมที่น่าพอใจ สำหรับคนส่วนใหญ่นี่อาจเป็นวิธีที่ดีกว่าเนื่องจากค่าเงินดอลลาร์ช่วยลดความเสี่ยงของตลาดหุ้นโดยรวมได้โดยเฉพาะเมื่อรวมกับการกระจายความเสี่ยง เก็งกำไร
4. เมื่ออุตสาหกรรมโรงแรมอยู่ในภาวะถดถอยซื้อ REIT โรงแรมจนกว่าจะถึงช่วงปีที่กลับมาบูมแล้วทิ้งพวกเขาแม้ว่าจะมีจำนวนมากขึ้นก็ตาม อัตราต่อรองของความสำเร็จในระยะยาวที่นี่ไม่ดีนักจนกว่าคุณจะสามารถเข้าใจอุตสาหกรรมโรงแรมได้โดยปริยายและปฏิบัติตามการซื้อ REIT แบบเดียวกับที่คุณต้องการหากคุณใช้จ่ายเงินเป็นล้าน ๆ ดอลลาร์ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ทันที แต่มีส่วนน้อย คนที่มีความสามารถทางการเงินออกมีกับความสามารถในการทำมันบนพื้นฐานการประเมินมูลค่าให้พวกเขาสามารถมีชีวิตอยู่กับการซื้อเร็วเกินไปหรือขายเร็วเกินไปซึ่งจะผูกพันกับการเกิดขึ้นให้กับนักลงทุนโดยรวมมีนิสัยของการมองโลกในแง่ดีเกินไป หรือในแง่ร้ายเป็นครั้งคราว โยนผ้าเช็ดตัวและซื้ออะไรบางอย่างเช่น Vanguard REIT Index Fund

ซึ่งผสมผสาน REIT จำนวนหนึ่งเข้าด้วยกันซึ่งรวมถึงโรงแรม REITs ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของผลงานที่หลากหลาย มีอัตราเงินปันผลตอบแทนที่ต่ำกว่ามาก แต่ถ้าคุณคิดว่าความเสี่ยงที่ลดลงก็คุ้มค่ากับการปิดการค้าขายก็อาจเป็นแนวทางที่ชาญฉลาดที่สุดในการดำเนินการของคุณ

ในกรณีใด REIT ของโรงแรมไม่ได้เป็นอาการที่หัวใจไม่ชัด ถ้าคุณไม่ทราบว่าคุณกำลังทำอะไรอยู่ให้เดินเบา ๆ