สินเชื่อที่อยู่อาศัยสีเขียวในรัฐแคลิฟอร์เนีย

ตอนแรกอึ๋มการจำนองสีเขียวในรัฐแคลิฟอร์เนียดูเหมือนจะเป็นวิธีการที่สมบูรณ์แบบสำหรับการปรับปรุงและปรับปรุงบ้านที่ประหยัดพลังงาน มีประโยชน์มากมายในการจำนองสีเขียว แต่ยังมีอันตรายที่ซุ่มซ่อนอยู่ภายในที่ไม่ได้ขายทุกสนามได้อย่างรวดเร็วหรือชัดเจนที่จะเปิดเผยกับเจ้าของบ้าน ร่มภายใต้ประเภทของการจัดหาเงินทุนที่ลดลงนี้เรียกว่า PACE ย่อซึ่งย่อมาจาก Property Assessed Clean Energy แต่คุณสามารถประเมิน PACE ได้อย่างปลอดภัยที่บ้านของคุณโดยที่ไม่เคยได้ยินคำว่า PACE

นั่นเป็นเพราะเมื่อโปรแกรม PACE มีต้นกำเนิดจากเอนทิตีสาธารณะพวกเขามักจะบริหารงานโดยหน่วยงานเอกชนที่ใช้ชื่ออื่นเช่น HERO หรือ Ygrene หรือ California First นี่เป็นตัวอย่างของการจำนอง PACE green ในรัฐแคลิฟอร์เนีย อุทธรณ์ของการจำนองสีเขียวเหล่านี้เป็นเรื่องง่ายที่จะเข้าใจเมื่อคุณเห็นประโยชน์มหาศาลที่นำเสนอแก่เจ้าของบ้าน

PACE Green Mortgages ทำงานได้อย่างไร?

ประโยชน์แรกคือไม่มีการชำระเงินดาวน์ โปรแกรม PACE ให้การสนับสนุนทางการเงิน 100% โดยไม่มีการตรวจสอบเครดิต การชำระเงินจะไม่ได้รับการจัดการในรูปแบบการจดจำนองโดยทั่วไปเนื่องจากภาระการจดจำนองสีเขียวจะถูกแนบกับการเรียกเก็บเงินภาษีทรัพย์สินในท้องถิ่นของเจ้าของบ้านและแต่งขึ้นเพื่อเป็นการประเมิน

การจำนอง Pace green ช่วยให้สามารถจัดหาเงินกู้ได้ทันทีผ่านทางผู้จัดจำหน่ายที่ได้รับการอนุมัติเพื่อวัตถุประสงค์ในการก่อสร้างที่เกี่ยวข้องกับการปรับปรุงบ้านที่มีประสิทธิภาพในการใช้พลังงานหรือการติดตั้งพลังงานหมุนเวียนเช่นหน้าต่างบานหน้าต่างคู่ระบบ HVAC ระบบน้ำหรือต้นทุนล่วงหน้าของแผงโซลาร์เซลล์และอื่น ๆ

บางครั้งในระหว่างความตื่นเต้นของการเพิ่มการอัพเกรดที่มีประสิทธิภาพพลังงานไปที่บ้านและความเรียบง่ายญาติของการได้รับสินเชื่อประเภทนี้เจ้าของบ้านลืมที่จะซื้อของที่ดีที่สุด ราคา เจ้าของบางคนไม่ทราบความแตกต่างระหว่างการปรับรุ่นหน้าต่าง $ 20,000 หรือ $ 40,000 "upgrade" window upgrade

เนื่องจากไม่มีค่าใช้จ่ายที่ต้องเสียก่อนและโครงการทั้งหมดได้รับการสนับสนุนจากการชำระภาษีทรัพย์สินการจับคู่อาจตกจากข้างทาง

ข้อเสียเปรียบหลัก แต่ไม่ได้จ่ายเงินมากเกินไปแม้ว่าจะเป็นความกังวลที่แท้จริง ปัญหาพื้นฐานคือเจ้าของบ้านมักจะสัญญาว่าจะเป็นภาระโดยผู้ซื้อรายใหม่ในกรณีที่เจ้าของบ้านเลือกที่จะขายบ้านและนี่ไม่ใช่เรื่องจริง ตัวอย่างเช่นหากผู้ซื้อรายใหม่ยอมรับค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงและมีเพียงไม่กี่รายที่เต็มใจผู้ซื้อจะไม่สามารถกู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้านได้โดยไม่ใช้ Fannie Mae หรือ Freddie Mac หรือ VA หรือ FHA loans การจัดหาเงินทุนไม่สามารถคาดเดาได้หากผู้ซื้อใช้เงินทุนเดิมหรือรัฐบาลในการซื้อบ้านเนื่องจากธนาคารจะไม่อนุญาต สำนักงานจัดหาเงินทุนของรัฐบาลกลาง (Federal Housing Financing Agency - FHFA) จะไม่อนุญาตให้มีการสันนิษฐานเนื่องจากการจัดหาเงินกู้สีเขียวเป็นส่วนหนึ่งของการเรียกเก็บเงินภาษีทรัพย์สินซึ่งถือเป็นข้อผูกมัดที่เหนือกว่าซึ่งหมายความว่าจะต้องได้รับความสำคัญก่อนในกรณีที่มีการยึดสังหาริมทรัพย์ ก่อนการจำนองที่มีอยู่ผู้ให้กู้ไม่ต้องการให้นิติบุคคลอื่นได้รับสถานะที่ดีกว่าและถูกวางไว้ข้างหน้าเงินกู้ที่มีอยู่

ซึ่งหมายความว่าเพื่อขายให้กับผู้ซื้อรายอื่นที่เป็นผู้จัดหาแหล่งเงินกู้เจ้าของบ้านจะต้องชำระเงินกู้ PACE ฉบับเต็ม

หากต้องการเพิ่มการดูถูกการบาดเจ็บผลตอบแทนอาจมีการชำระเงินล่วงหน้าด้วยเช่นกัน แน่นอนผู้ซื้อบ้านที่ชาญฉลาดที่จะจ่ายเงินสดตัวอย่างเช่นอาจจะยืนยันว่าเจ้าของบ้านลดราคาเพื่อให้การชำระคืนในที่สุดของเงินกู้ PACE ดังนั้นเจ้าของบ้านไม่สามารถชนะหรือออกไปข้างหน้าในเกมนี้ได้ในกรณีที่มีการขายต่อโดยไม่คำนึงว่าจะนำเสนอโปรแกรมให้เจ้าของบ้านอย่างไร

เป็นเรื่องง่ายที่จะลืมเกี่ยวกับการจำนองสีเขียวในภาษีทรัพย์สิน

เจ้าของบ้านจำนวนมากเพียงจ่ายค่าภาษีเมื่อมาถึงปีละสองครั้งหรืออื่น ๆ เงินกู้ถูก impounded และการชำระเงินจะทำรายเดือนนอกเหนือไปจากเงินต้นและดอกเบี้ย บ่อยครั้งที่ภาระดังกล่าวไม่ปรากฏขึ้นพร้อมกันหรือปรากฏว่าเป็นการประเมินภาษีซึ่งเป็นเรื่องง่ายที่จะยกเลิกโดยเจ้าหน้าที่สินเชื่อจำนองและผู้จัดจำหน่ายหลักทรัพย์บางราย ผู้ให้กู้กล่าวถึงไฟล์ที่ฉันเพิ่งมีการสอบถามเกี่ยวกับเครดิตในการตรวจสอบเครดิตของผู้ขายซึ่งทำขึ้นเมื่อสองสามเดือนก่อนที่ผู้ขายได้ตัดสินใจที่จะจัดทำรายการบ้านสำหรับขาย

เนื่องจากการสอบถามได้ดำเนินการภายใน 60 วันที่ผ่านมาเจ้าหน้าที่สินเชื่อจำนองได้สอบถามเกี่ยวกับเรื่องนี้เพียงเพื่อให้แน่ใจว่าเจ้าของบ้านไม่ได้รับภาระหนี้เพิ่มเติมโดยการจัดหาเงินทุนให้กับรถยนต์หรือการซื้อที่สำคัญอีก

เปิดออกเจ้าของบ้านมีเงินกู้ PACE $ 18,000 (8. ดอกเบี้ย 25% และ 20 ปี) ไม่มีการเอ่ยถึงเงินให้กู้ยืมในบันทึกภาษีหรืออยู่ในโปรไฟล์ทรัพย์สินของ บริษัท รายชื่อ ไม่ได้อยู่ในรายชื่อการประเมินภาษีเงินได้ในปัจจุบัน ผู้ให้กู้ได้รับสำเนารายงานเบื้องต้นและเป็นข้อยกเว้นคือข้อความต่อไปนี้:

7. การประเมินผลและเรื่องอื่น ๆ สำหรับ County of Sacramento ตามที่ระบุไว้ในเอกสารเรื่อง "การชำระเงินตามการประเมินตามสัญญา" และ / หรือ "หนังสือแจ้งการประเมินผล" (โครงการ California HERO Programme) ได้บันทึก XX / XX / XXXX เป็นสมุดรายชื่อ XXXXXXXX, XXXX หน้า ประวัติการทำงานอย่างเป็นทางการ การประเมินใด ๆ ที่เกี่ยวข้องกับเอกสารข้างต้นจะได้รับการเก็บรวบรวมพร้อมกับภาษีรายปี

สำหรับคนที่ได้รับการฝึกฝนมาเป็นเพียงการประเมินอื่น แต่เป็นหลักฐานของเงินกู้ PACE ที่ต้องชำระเต็มจำนวนเมื่อปิดโดยผู้ขาย

นี่ไม่ใช่การบอกว่าเงินกู้ PACE หรือโครงการ HERO แย่มากเพราะเป็นเรื่องที่ไม่เป็นความจริง มีประโยชน์มากมายสำหรับโปรแกรมนี้และช่วยเจ้าของบ้านในการปรับปรุงสิ่งที่พวกเขาอาจไม่สามารถทำได้ แต่ทราบว่าการเปิดเผยข้อมูลอาจไม่เพียงพอที่จะช่วยให้เจ้าของเข้าใจถึงผลกระทบและความแตกต่างที่ดีของเงินกู้เหล่านี้ซึ่งถ้าทราบอาจเพียงพอที่จะทำให้เจ้าของบ้านผ่านการจดจำนองสีเขียว