กลยุทธ์แย่ ๆ ในการกำหนดราคาบ้านเหนือมูลค่าตลาด

วิธีที่ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งดำเนินการเมื่อแจ้งผู้ขายเกี่ยวกับการกำหนดราคาบ้านคือการนำเสนอผู้ขายในราคาที่หลากหลายซึ่งมักเป็นราคาขายที่ต่ำและราคาขายที่สูง การแพร่กระจายระหว่างสองราคาจะค่อนข้างเล็ก เป็นผู้ขายบ้านที่เลือกราคาขายที่ระบุไว้และเป็นตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ข้อมูลเพื่อช่วยให้ความรู้แก่ผู้ขาย แม้ว่าคุณจะเห็นได้ว่าทำไมผู้ขายจำนวนมากมักจะจมอยู่กับราคาขายที่สูง

นั่นเป็นธรรมชาติของมนุษย์

ถ้าคุณขอร้องให้คนหนึ่งคนต้องการเงินมากขึ้นหรือต้องการเงินน้อยกว่านี้คุณคิดว่าคนจะพูดอะไร? ทำไมคนจะสละเงินหนึ่งคิดว่ามีสิทธิได้รับ? อย่างไรก็ตามราคาขายมีความผันผวนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีช่วงและไม่ใช่ราคาขายที่แน่นอนเนื่องจากการประมาณการมูลค่าตลาดอาจแตกต่างกันไปในแต่ละบุคคล

ลองประเมินราคาด้วยเช่นกัน ใช้ผู้ประเมินราคา 5 รายและขอให้แต่ละคนประเมินบ้าน ราคาต่อรองแต่ละประเมินจะแตกต่างกัน การประเมินราคาไม่ได้หมายความว่ามูลค่าบ้านถูกกำหนดไว้ล่วงหน้า แต่ระหว่างการประเมินทั้งหมด 5 แห่งจะมีช่วงของค่าที่ค่อนข้างใกล้เคียงกัน มีอาจจะไม่ชิงช้าป่าในมูลค่าใด ๆ

บางครั้งผู้ขายมักจะล่อลวงให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมากซึ่งอาจปรากฏเป็นดาราศาสตร์ต่อตัวแทนอสังหาริมทรัพย์รายหนึ่ง ผู้ขายอาจไม่ทราบว่าตัวแทนอสังหาริมทรัพย์จะเป็นตัวกำหนดค่าอย่างไรและผู้ขายอาจไม่ได้ให้รายละเอียดเกี่ยวกับยอดขายที่เปรียบเทียบได้

ผู้ขายเกิดมูลค่าเท่าใด พวกเขาอาจจำบ้านที่เคยขายไม่กี่เดือนที่ผ่านมาซึ่งอาจเป็นรายการที่หมดอายุในวันนี้และตัดสินใจว่ามูลค่าบ้านของพวกเขาคือจำนวนเงิน X มากขึ้น ด้วยเหตุผลที่ไม่มีเหตุผล จำนวนเงินที่ X อาจขึ้นอยู่กับจำนวนรอบที่ดีซึ่งอาจไม่มีผลต่อมูลค่าตลาด (สวรรค์ช่วยพวกเขาหากพวกเขาอาศัยอยู่ในเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์สาธารณะเพื่อหาค่านิยม)

ทำไมผู้ซื้อบ้านจึงไม่ต้องเสนอข้อเสนอพิเศษ?

ความรู้สึกระหว่างผู้ขายประเภทนี้คือผู้ซื้อสามารถเสนอราคาได้เสมอ เมื่อผู้ซื้อไม่ได้เสนอขายผู้ขายไม่ต้องการเชื่อว่าเป็นราคาที่เป็นปัญหา พวกเขาอาจจะมองไปที่ทุกประเภทของอิทธิพลภายนอกเป็นแหล่งที่มาของปัญหา ผู้ขายบางรายเชื่อว่าเหตุผลที่ผู้ซื้อไม่ได้ทำข้อเสนอพิเศษเนื่องจาก:

• ตัวแทนรายชื่อไม่ได้ทำงานหนักพอที่จะหาผู้ซื้อ
• ผู้ซื้อไม่เข้าใจคุณสมบัติโดยธรรมชาติที่ทำให้บ้านมีคุณค่าอย่างเหลือเชื่อ
• บริษัท รายชื่อใช้จ่ายเงินโฆษณาในพื้นที่ที่ไม่ถูกต้อง

อย่างไรก็ตามโดยทั่วไปแล้วไม่ใช่เหตุผลที่ผู้ซื้อไม่ได้ทำข้อเสนอพิเศษ ก่อนอื่นเพื่อเสนอซื้อผู้ซื้อจะคาดหวังว่าจะได้เห็นบ้านด้วยตัวเองผู้ซื้อมักจะทัวร์บ้านที่มีราคาอยู่ในแนวเดียวกันกับบ้านอื่น ๆ ในตลาด ตัวอย่างเช่นหากผู้ซื้อกำลังมองหาบ้านภายในพื้นที่ใกล้เคียงหรือ ZIP ผู้ขายของผู้ซื้ออาจส่งรายชื่อผู้ซื้อภายในช่วงราคาหนึ่ง ๆ บ้านที่เกินราคาอาจไม่ปรากฏในรายชื่อบ้านสำหรับขาย

หากรายชื่อที่เกินราคาจะปรากฏในกลุ่มบ้านของผู้ซื้อเพื่อขายนี่เป็นเพราะผู้ซื้อกำลังมองหาบ้านในช่วงราคาที่เฉพาะเจาะจง

อย่างไรก็ตามเนื่องจากบ้านมีราคาเกินราคาทันทีจะตกไปอยู่ที่ด้านล่างของรายการบ้านสำหรับผู้เดินทางไปยังทัวร์หากยังไม่ได้รับการปฏิเสธอย่างเด็ดขาด ผู้ซื้อต้องการทัวร์ชมบ้านที่ต้องการมากขึ้นเพื่อให้เหมาะกับความต้องการที่เฉพาะเจาะจง บ้านราคาแพงโดยธรรมชาติจะไม่ตกอยู่ในความต้องการเฉพาะดังกล่าวเนื่องจากจะไม่มีการอัปเกรดพื้นที่หรือที่ตั้งของบ้านสำหรับขายที่มีราคาตาม

เหตุผลหลักที่ผู้ซื้อจะไม่เพียงแค่ "เสนอข้อเสนอพิเศษ" ในรายชื่อที่เกินราคาเนื่องจากบ้านนั้นไม่ปรากฏในเรดาร์ของผู้ซื้อ หากผู้ซื้อไม่พบว่าบ้านขายได้ผู้ซื้อจะไม่ก้าวเข้าไปในบ้านหลังนั้น ไม่มีทัวร์ส่วนตัวไม่มีการขาย

นอกจากนี้ผู้ซื้อส่วนใหญ่ไม่ได้ออกไปซื้อบ้านหวังว่าพวกเขาสามารถเสนอข้อเสนอ lowball และชนะที่บ้าน

ผู้ซื้อไม่ต้องการดูถูกผู้ขายและจะหลีกเลี่ยงการเผชิญหน้าที่ไม่สะดวก ผู้ขายอาจเชื่อว่าผู้ซื้อมีอิสระที่จะเสนอราคาใด ๆ ที่ผู้ซื้อเลือกที่จะเสนอ แต่ผู้ซื้อไม่คิดอย่างนั้น ผู้ซื้อไม่ต้องการรุกราน

ด้านบนนี้ตัวแทนผู้ซื้ออาจเชื่อว่ารายการที่ซื้อเกินราคามีราคาสูงมากเนื่องจากผู้ขายปากแข็งและปฏิเสธที่จะฟังเหตุผล ตัวแทนของผู้ซื้อไม่ต้องการทำงานร่วมกับผู้ขายที่ไม่สมควรเช่นกัน พวกเขาค่อนข้างจะละเลยรายชื่อและแสดงบ้านที่ผู้ขายมีความเหมาะสมและกระตือรือร้นที่จะขาย

เกินราคาเท่าไหร่?

ใครวาดเส้นที่ overpricing ที่ไหน? ราคาอะไรสูงเกินไป? ขึ้นอยู่กับช่วงของค่าสำหรับพื้นที่ใกล้เคียง แต่โบนัสรายชื่อราคาเกินกว่า 10% ของมูลค่าตลาดสูงเกินไปสำหรับบ้านที่มีราคาต่ำกว่าล้าน โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาขายที่กำหนดไว้ที่ 25% ของมูลค่าหรือมากกว่าดีที่เป็นเพียงผู้ขายที่ชอบมองหาที่ป้ายขายในบ้าน ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าราคาขายบ้านควรมีความยืดหยุ่นในช่วง -3% ถึง + 3% ของราคาขาย

ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย