การแบ่งภาษีสำหรับการขายบ้าน

โดย Julian Block, Attorney

ผู้ขายบ้านจะได้รับประโยชน์ด้านภาษีอย่างมากเมื่อขายต่อ ประมวลรัษฎากรภายในมาตรา 121 อนุญาต "การยกเว้น" - หลบหนีจากภาษีเงินได้ - เพื่อหากำไรจากการขายบ้าน การยกเว้นเป็นจำนวนมากถึง 500,000 ดอลลาร์สำหรับคู่สมรสที่ยื่นแบบแสดงรายการผลตอบแทนร่วมกันและ 250,000 เหรียญสำหรับผู้ยื่นคำขอและคู่สมรสรายเดียวที่ยื่นแบบแสดงรายการแยกต่างหาก

เจ้าของบ้านหักค่าสินไหมทดแทนจากการยกเว้น IRS ได้อย่างไร?

จะเกิดอะไรขึ้นแม้ว่ากำไรจะสูงกว่าเพดานยกเว้นที่ 500,000 เหรียญหรือ 250,000 เหรียญ?

คำตอบ: ส่วนที่เกินจะถูกหักภาษีเป็นเงินทุนระยะยาวในอัตราสูงสุด 15 เปอร์เซ็นต์รวมทั้งภาษีของรัฐที่เกี่ยวข้อง

ข้อกำหนดหลัก: เป็นเจ้าของและอาศัยอยู่ในพร็อพเพอร์ตี้เป็นที่อยู่อาศัยหลักของคุณสำหรับช่วงเวลาที่รวมกันอย่างน้อยสองในห้าปีนับจากวันขายและต้องใช้เวลาอย่างน้อยสองปีนับจากที่คุณใช้การยกเว้นนี้เป็นครั้งสุดท้าย

สิ่งที่เกี่ยวกับการแบ่งค่าภาษีสำหรับทรัพย์สินส่วนบุคคล?

เมื่อคุณขายโปรดคำนึงถึงกฎพิเศษสำหรับเฟอร์นิเจอร์ การแบ่งการยกเว้นนี้ไม่ใช้กับเฟอร์นิเจอร์หรือทรัพย์สินส่วนบุคคลอื่น ๆ ที่คุณอาจขายเพื่อหาผลกำไร นับกำไรในรายการดังกล่าวเป็นรายได้ที่ต้องรายงานในปีที่ขาย แย่กว่านั้นคุณจะไม่สามารถหักขาดทุนจากการขายได้เนื่องจากคุณไม่ได้ซื้อมาทำกำไรหรือมีรายได้มาก่อน คุณไม่สามารถลดผลกำไรจากการขายบ้านด้วยผลขาดทุนจากการขายเฟอร์นิเจอร์ ขายเฟอร์นิเจอร์เป็นรายการแยกต่างหาก

หากคุณตัดสินใจที่จะขายเนื้อหาในที่อยู่อาศัยของคุณภาษีอาจสูงขึ้นอย่างไม่คาดฝัน Internal Revenue Service วัดกำไรหรือขาดทุนแยกกันสำหรับสินทรัพย์แต่ละประเภทที่จำหน่ายได้โดยไม่รวมผลจากการขาย ดังนั้นแม้ว่าการขายผลรวมจะส่งผลขาดทุนสุทธิให้กับคุณ feds สามารถสร้างผลกำไรที่ต้องเสียภาษีโดยการไม่อนุญาตให้สูญเสียที่ได้รับการสนับสนุนในบางส่วนของสินทรัพย์ที่เกี่ยวข้อง

ผลลัพธ์: กำไรทางภาษีอาจสูงกว่ากำไรสุทธิที่ได้รับจากการขาย

เพื่อแสดงให้เห็นถึงเนื้อหาในครัวเรือนของริต้าฮาร์ริสันรวมถึงสินค้าบางอย่างในขณะนี้มีมูลค่าน้อยกว่าต้นทุนเดิมในขณะที่คนอื่น ๆ ก็ได้ชื่นชมอย่างมากเช่นพรมทอตะวันออก Rita ได้รับ $ 50,000 สำหรับเนื้อหาของใช้ในครัวเรือนซึ่งอาจมีค่าใช้จ่ายเดิมอย่างน้อยหรือมากกว่านี้ อย่างไรก็ตามเธอจะต้องเสียภาษีเงินได้กำไรในแต่ละรายการที่ขายได้มากกว่าต้นทุนโดยไม่หักค่าชดเชยสำหรับความเสียหายที่เกิดกับสินค้าที่ขายได้น้อยกว่าต้นทุน ดังนั้นหาก Rita เก็บเกี่ยวผลกำไรจำนวน 25,000 เหรียญสหรัฐและต้องเสียเงินจำนวน 25,000 เหรียญเธอต้องจ่ายภาษีจากผลกำไรทั้งหมดและละเว้นความสูญเสียทั้งหมด

กฎระเบียบของ IRS ระบุว่า Rita ควรจะกำหนดเมื่อเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้านับเป็นส่วนหนึ่งของบ้านของเธอ Rita สามารถเพิ่มสิ่งที่บ้านของเธอใช้เป็นค่าเฟอร์นิเจอร์เครื่องใช้และสิ่งของอื่นที่คล้ายคลึงกันซึ่งถือเป็นส่วนที่ถาวรของสถานที่นั้น ๆ และเป็นส่วนหนึ่งของบ้านเธอไม่สามารถเพิ่มค่าใช้จ่ายของสินค้าที่คิดว่าเป็นทรัพย์สินส่วนตัวและไม่ใช่ส่วนหนึ่งของบ้าน

กฎหมายของรัฐที่บ้านของเธอตั้งอยู่ว่าตู้เย็นควรจัดเป็นประจำหรือไม่ก็เป็นทรัพย์สินส่วนตัว (หมายถึงไม่มี ที่จะขาย)

ตามกฎทั่วไปกฎหมายจะพิจารณาเรื่องที่สามารถเคลื่อนย้ายได้ง่ายเพื่อเป็นทรัพย์สินส่วนตัวไม่ใช่งานประจำ

Julian Block ซึ่งเป็นทนายความใน Larchmont นิวยอร์กถูกอ้างถึงโดยสื่อว่าเป็น "มืออาชีพทางภาษีชั้นนำ"

_{ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real เอสเตทในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย}