ผลกระทบทางภาษีสำหรับ Home Business Offices

คำถาม:

ภายในไม่กี่ปีถัดไปฉันวางแผนที่จะขายบ้านของฉัน ฉันใช้หนึ่งในห้องพักของตนเป็นเพียงสำนักงานที่บ้านสำหรับธุรกิจของฉัน ฉันได้รับการอ้างสิทธิ์หักค่าใช้จ่ายจากสำนักงานในบ้านสำหรับส่วนแบ่งค่าเสื่อมราคาและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการใช้งานของห้องพักเช่นเดียวกับที่ฉันได้เขียนอุปกรณ์และเฟอร์นิเจอร์ทั้งหมดที่ยัดเข้าไปในสำนักงาน กฎภาษีทำงานอย่างไรเมื่อฉันขายบ้านของฉัน?

ก่อนปีพ. ศ. 2545 กฏที่เข้มงวดมากขึ้นถ้าคุณใช้ที่อยู่อาศัยของคุณเพื่อทำธุรกิจและขายบ้านของคุณ ใช่กฎหมายอนุญาตให้มีการยกเว้น - การหลบหนีจากภาษี - จากกำไรจากการขายที่อยู่อาศัยหลัก จำนวนเงินที่ได้รับการยกเว้นจะเท่ากับ 250,000 ดอลลาร์สำหรับบุคคลโสดและคู่สมรสที่ยื่นแบบแสดงรายการแยกต่างหากและ 500,000 ดอลลาร์สำหรับคู่สมรสที่ยื่นแบบแสดงรายการร่วมกัน แต่กฎเหล่านี้อนุญาตให้ยกเว้นเฉพาะส่วนของกำไรที่เป็นส่วนหนึ่งของถิ่นที่อยู่ซึ่งห้ามไม่ให้มีการยกเว้นผลกำไรในส่วนของสำนักงาน

Residence vs Business Treatment

ในทำนองเดียวกัน IRS ได้รับการขายแบบนี้ราวกับว่าคุณขายอสังหาริมทรัพย์สองชิ้น: หนึ่งที่อยู่อาศัยและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ดังนั้นคุณต้องทำการคำนวณแยกต่างหากเพื่อหากำไรที่อยู่อาศัยและธุรกิจหารราคาขายค่าใช้จ่ายในการขายและพื้นฐานระหว่างส่วนที่อยู่อาศัยกับธุรกิจ

IRS ยกเลิกกฎเดิมและแทนที่ด้วยกฎใหม่ที่ใช้การแบ่งแยกระหว่างที่อยู่อาศัยและธุรกิจ การขายเป็นรายการเดียวตราบเท่าที่โฮมออฟฟิศและส่วนที่อยู่อาศัยมีทั้งที่อยู่อาศัยเดียว - "หน่วยที่อยู่อาศัย" ตามข้อบังคับของหน่วยงานที่วางไว้ ดังนั้นบางคนเช่นคุณสามารถยกเว้นกำไรทั้งหมดแม้ว่าจะใช้เป็นส่วนหนึ่งของบ้านสำหรับธุรกิจ

ค่าชดเชยการหัก ณ ที่จ่าย

การพักนี้ขึ้นอยู่กับข้อ จำกัด "recapture" ที่ออกแบบมาเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดผลประโยชน์สองเท่า คุณสูญเสียการยกเว้นใด ๆ สำหรับส่วนของกำไรเท่ากับการหักค่าเสื่อมราคาใด ๆ ที่อนุญาตหรืออนุญาตในสำนักงานที่บ้านหลังจาก พ.ค. 1997 แต่คุณต้องเสียภาษีในส่วนนั้น อนุญาตหรืออนุญาตหมายถึงสิ่งที่คุณอ้างสิทธิ์ก่อนหน้านี้หรือหากคุณอ้างสิทธิ์น้อยกว่าที่คุณอ้างสิทธิ์ได้จำนวนเงินที่คุณอาจอ้างสิทธิ์ กฎระเบียบใหม่ไม่แตกต่างไปจากกฎเดิมที่คุณต้องทำ

IRS ทำอะไรได้บ้างคือการเรียกคืนการตัดค่าเสื่อมราคาซึ่งช่วยให้คุณสามารถลดภาษีในปีก่อนขายได้ หน่วยงานยังคงใช้กฎการจับกุมแม้ว่าคุณจะหยุดใช้ห้องดังกล่าวด้วยเหตุผลทางธุรกิจและบ้านทั้งหลังเป็นที่อยู่อาศัยหลักเป็นเวลาอย่างน้อยสองปีในระยะเวลาห้าปีที่สิ้นสุดในวันที่ขาย

การบรรเทาทุกข์จากการนำกลับคืน

เพื่อให้ได้รับการบรรเทาทุกข์จากการนำกลับคืนใหม่คุณต้องแสดงด้วย "บันทึกที่เพียงพอหรือหลักฐานอื่น ๆ " โดยปกติแล้วผลตอบแทนในอดีตควรเพียงพอ "นั่นคือการหักค่าเสื่อมราคาที่อนุญาตมีน้อยกว่าจำนวนเงิน อนุญาต"แล้วจำนวนเงินที่" คุณไม่สามารถแยกเป็นจำนวนเงินที่อนุญาต "

เพื่อแสดงให้เห็นว่าสมมติว่าสำนักงานในบ้านของคุณรับรองว่าคุณจะอ้างค่าเสื่อมราคา แต่คุณสามารถแสดงให้เห็นว่าคุณไม่เคยอ้างสิทธิ์ใด ๆ

จากนั้นจะไม่มีการลดจำนวนการยกเว้นและไม่มีการเอาคืน

การหักค่าเสื่อมราคาที่หักล้างไปแล้ว

ค่าเสื่อมราคาที่ถูกจับต้องได้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายสูงสุดในอัตราร้อยละ 25 แทนอัตราสูงสุด 15% สำหรับเงินทุนระยะยาวรวมทั้งภาษีเงินได้ของรัฐที่เกี่ยวข้อง รายงานมูลค่าที่ได้รับคืนนี้ในตาราง D (Capital Gains and Losses) ไม่ใช่แบบ 4797 (การขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อธุรกิจ) ด้านบวกคุณต้องทนทุกข์ทรมานจากค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่นภาษีอสังหาริมทรัพย์และดอกเบี้ยจำนอง

Julian Block เป็นทนายความคอลัมนิสต์ที่รวบรวมและอดีตตัวแทนพิเศษของ IRS (ผู้ตรวจสอบอาชญากรรม) บทความนี้ได้รับการยกเว้นจากหนังสือเล่มเล็ก ๆ : คู่มือการเก็บภาษีอากรของผู้ขายรายแรก: วิธีง่ายๆสำหรับผู้ขายรายใดที่จะลดภาษีให้น้อยที่สุดตามกฎหมาย "ซึ่งสามารถสั่งซื้อได้โดยการส่งเงินจำนวน 19 เหรียญ 95 สำหรับสำเนาแบบรายเดือนที่ J. Block, 3 Washington Sq. , # 1-G, Larchmont, NY 10538.

ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย