คำนิยาม: การจำนองเป็นเงินกู้ระยะยาวซึ่งค้ำประกันโดยมูลค่าของบ้าน คิดดอกเบี้ยต่ำโดยมีระยะเวลา 15 ถึง 30 ปี ถูกออกแบบมาเพื่อทำให้เจ้าของบ้านมีราคาไม่แพงมาก
ประเภท
การจำนองที่ได้รับความนิยมมากที่สุดคือเงินกู้ดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีตามปกติ ตั้งแต่ปี 2542 มีสัดส่วนการถือครอง 70% ถึง 90% ของสินเชื่อทั้งหมด เงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ 15 ปีนอกจากนี้ยังใช้กันอย่างแพร่หลายเนื่องจากช่วยให้ผู้ใช้จ่ายหนี้ของตนได้ครึ่งหนึ่ง
การจำนองอัตราปรับได้มีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าและการชำระเงินรายเดือนมากกว่าเงินกู้ยืมอัตราคงที่ พวกเขาจะกลายเป็นราคาแพงมากขึ้นเมื่ออัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นจากระดับต่ำสุดในรอบ 200 ปีในปัจจุบัน
ผู้ให้สินเชื่อซับไพรม์สร้างกลุ่มเงินกู้แปลกใหม่ ดึงดูดลูกค้าด้วยการเสนอ "ทีเซอร์" ต่ำอัตราสำหรับสองสามปีแรก เหล่านี้เป็นอันตรายสำหรับผู้กู้ใหม่ พวกเขาอาจจะไม่ได้ตระหนักถึงการชำระเงินที่เพิ่มขึ้นอย่างมากหลังจากช่วงรักเริ่มต้น นี่คือตัวอย่างที่ได้รับความนิยมมากที่สุด:
- เงินกู้ที่ให้ความสนใจเฉพาะ: การชำระเงินต่ำสุดที่ไม่ลดเงินต้นในช่วง 2-3 ปีแรก
- เงินกู้ ARM แบบเลือก: ผู้กู้เลือกจำนวนเงินที่ต้องจ่ายในแต่ละเดือนสำหรับห้าปีแรก
- เงินให้สินเชื่อที่ตัดจำหน่ายที่เป็นค่าลบ: เงินให้กู้ยืมเฉพาะดอกเบี้ยที่มีการเพิ่มเงินต้นในแต่ละเดือน นั่นเป็นเพราะการจ่ายเงินน้อยกว่าแม้แต่ดอกเบี้ย
- สินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่แบบ Ultra-long: เป็นสินเชื่อจำนองระยะยาว 40-50 ปี
- เงินให้กู้ยืมบอลลูน: ต้องรีไฟแนนซ์หรือจ่ายเงินหลังจาก 5-7 ปี
- เงินให้กู้ยืมที่ไม่มีเงิน: อนุญาตให้ผู้กู้กู้เงินสำหรับการชำระเงินดาวน์ ก่อนที่ภาวะเศรษฐกิจตกต่ำครั้งใหญ่สินเชื่อบ้านมีระยะเวลา 5 ถึง 10 ปีสำหรับเงินกู้เพียง 50% ของสินเชื่อที่อยู่อาศัย (สินเชื่อที่อยู่อาศัย) คุณค่าของบ้าน เงินต้นเป็นเพราะการชำระเงินด้วยบอลลูนเมื่อสิ้นสุดระยะเวลา ธนาคารมีความเสี่ยงน้อย เมื่อราคาที่อยู่อาศัยลดลง 25% ในช่วงภาวะเศรษฐกิจตกต่ำเจ้าของบ้านไม่สามารถจ่ายบอลลูนได้ ธนาคารจะไม่อนุญาตให้รีไฟแนนซ์ โดย 1935, 10% ของบ้านทั้งหมดอยู่ในการยึดสังหาริมทรัพย์
ในการหยุดการสังหารนี้ประธานาธิบดีรูสเวลต์ได้เปลี่ยนพื้นที่ที่อยู่อาศัยห้าหลักที่เกี่ยวข้องเป็นส่วนหนึ่งของข้อตกลงใหม่:
บริษัท สินเชื่อเจ้าของบ้าน (HOLC) ซื้อเงินกู้จากธนาคารจำนวนหนึ่งล้าน มันเปลี่ยนไปเป็นระยะยาวจำนองอัตราคงที่เรารู้ว่าวันนี้และเรียกคืนพวกเขา
Federal Housing Administration (FHA) ให้การประกันจำนอง
Federal National Mortgage Association (FNMA) สร้างตลาดรองสำหรับการจำนอง
เงินฝากธนาคารประกันภัยของ Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC)
- Glass-Steagall ระงับการลงทุนในกองทุนผู้ฝากเงินในกิจการที่มีความเสี่ยงเช่นตลาดหุ้น
- การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ตอบสนองต่อความหายนะทางเศรษฐกิจ พวกเขาไม่ได้ออกแบบมาเพื่อเป็นนโยบายเจ้าของบ้าน ถึงกระนั้นพวกเขาก็ทำให้เจ้าของบ้านราคาไม่แพงมาก พวกเขาขยายระยะเวลาของเงินกู้ ลดค่าใช้จ่ายรายเดือนและลดความจำเป็นในการรีไฟแนนซ์ ธนาคารได้รับเงินสนับสนุนจากเงินฝากธนาคาร FDIC
- ในปีพ. ศ. 2487 Veterans Administration โปรแกรมการประกันจำนองลดลงการชำระเงิน
- สนับสนุนทหารผ่านศึกที่กลับมาซื้อบ้านที่ถูกสร้างขึ้นในเขตชานเมือง นั่นกระตุ้นให้เกิดกิจกรรมทางเศรษฐกิจในอุตสาหกรรมก่อสร้างบ้าน ขอบคุณทุกโปรแกรมของรัฐบาลกลาง homeownership เพิ่มขึ้นจาก 43% 6% ในปี 1940 ถึง 64% ในปี 1980
- รัฐบาลสร้างกฎหมายพิเศษเพื่อสร้างเงินฝากออมทรัพย์และเงินกู้ธนาคารในการออกสินเชื่อเหล่านี้ ตลอดช่วงยุค 60 และยุค 70 เกือบทั้งหมดได้รับการปล่อยกู้ผ่านเงินฝากออมทรัพย์และเงินกู้ (S & Ls) ธนาคารเหล่านี้ประสบความสำเร็จเพราะคนฝากเงินในบัญชีออมทรัพย์ รัฐบาลประกันเงินฝากเพื่อให้คนใช้บัญชีแม้ว่าดอกเบี้ยที่ได้รับไม่มาก นี่เป็นข้อบังคับของรัฐบาล ดัชนี S & L อาจยังคงทำกำไรได้โดยการจ่ายดอกเบี้ยต่ำกว่าเงินฝากที่พวกเขาคิดจากการจำนอง
ในทศวรรษที่ 1970 ประธานาธิบดีนิกสันสร้างกระแสเงินเฟ้อที่อ่อนล้าโดยการตัดความสัมพันธ์ทั้งหมดระหว่างเหรียญสหรัฐฯกับมาตรฐานทองคำ
ธนาคารสูญเสียเงินฝากเนื่องจากไม่สามารถจับคู่ดอกเบี้ยจ่ายโดยบัญชีตลาดเงิน นี้ลดเงินทุนที่พวกเขาต้องการในการออกจำนอง
เพื่อช่วยธนาคารการมีเพศสัมพันธ์ผ่าน Garn-St พระราชบัญญัติสถาบันการเงินของ Germain พระราชบัญญัตินี้อนุญาตให้ธนาคารเพิ่มอัตราดอกเบี้ยและลดมาตรฐานการให้กู้ยืม อนุญาตให้เอสแอนด์เอสเพื่อให้สินเชื่อเพื่อการพาณิชย์และสินเชื่อผู้บริโภค ซึ่งนำไปสู่วิกฤติการออมและสินเชื่อและความล้มเหลวของธนาคารครึ่งประเทศ
ร้อยละของรายได้ของครัวเรือน
% ของสินทรัพย์ในครัวเรือน
% ของ GDP
1949
| 15 | 15 | 1979 | 46 |
|---|---|---|---|
| 28 | 30 | 2001 | 73 |
| 41 | 50 | (ที่มา: Richard K. Green และ Susan M. Wachter, "American Mortgage in บริติชโคลัมเบีย, 21 กันยายน 2548) | การค้ำประกันทางการเงินส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจอย่างไร |
| ในช่วงการบริหารของประธานาธิบดีคลินตันธนาคารต่างๆบ่นว่าพวกเขาไม่สามารถแข่งขันในตลาดการเงินระหว่างประเทศได้ สภาคองเกรสยกเลิกการควบคุมอุตสาหกรรมและยกเลิกกฎหมาย Glass-Steagall อนุญาตให้ธนาคารใช้เงินค้ำประกันของผู้ฝากเงินในการลงทุนในตราสารอนุพันธ์ที่มีความเสี่ยง ความนิยมมากที่สุดคือการค้ำประกัน | ธนาคารจะจัดกลุ่มการจำนองที่คล้ายกันและขายให้ Fannie Mae, Freddie Mac หรือผู้ลงทุนรายอื่น ๆ พวกเขาได้รับความคุ้มครองจากการผิดนัดตามสัญญาแลกเปลี่ยนเครดิต ความต้องการหลักทรัพย์เหล่านี้สูงมากจนธนาคารเริ่มลดมาตรฐานในการกู้ยืมเงิน ในไม่ช้าการจำนองซับไพรม์อนุญาตให้เกือบทุกคนกลายเป็นเจ้าของบ้าน | เป็นผลให้สัดส่วนของหนี้จำนองเมื่อเทียบกับผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) พุ่งสูงขึ้นจาก 50% ในปี 2000 เป็นเกือบ 70% ภายในปี 2547ทุกอย่างเข้ากันดีจนราคาที่อยู่อาศัยเริ่มลดลงในปี 2549 โดยไม่สามารถรีไฟแนนซ์หรือขายบ้านเจ้าของบ้านได้ผิดนัดชำระหนี้ นักลงทุนจำนวนมากได้รับเครดิตในสัญญาแลกเปลี่ยนเงินต้นที่นายหน้าหลัก AIG เกือบจะล้มละลาย สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมโปรดดูการทำความเข้าใจเกี่ยวกับวิกฤตสินเชื่อซับไพรม์ |
|