สิ่งที่คุณต้องรู้ก่อน <ย้อนกลับ

การจำนองย้อนกลับเป็นประเภทเงินกู้ที่ให้เงินโดยใช้ส่วนของบ้านของคุณ นี่ไม่ใช่วิธีการยืมที่มีความยืดหยุ่น (หรือแพงที่สุด) ดังนั้นจึงควรประเมินทางเลือกก่อนที่จะใช้ ในสถานการณ์ที่เหมาะสมเงินกู้เหล่านี้เป็นวิธีที่มีประสิทธิภาพในการแตะค่าบ้านของคุณ

พื้นฐาน

เช่นเดียวกับการจำนองมาตรฐานการจำนองย้อนกลับเป็นเงินกู้ที่ใช้บ้านของคุณเป็นหลักประกัน อย่างไรก็ตามเงินกู้เหล่านี้จะแตกต่างกันในหลายวิธีซึ่งจะนำไปสู่ ​​"ย้อนกลับ" ของชื่อ

คุณ

1. รับเงิน แทนการจ่ายเงินให้กับผู้ให้กู้ของคุณในแต่ละเดือน จำนวนเงินกู้
2. เติบโตขึ้น เมื่อเวลาผ่านไปไม่ใช่การหดตัว การชำระเงินรายเดือนแต่ละครั้ง แนวคิดคล้ายกับสินเชื่อจำนองหรือสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตามการจำนองย้อนกลับมีให้สำหรับเจ้าของบ้านที่มีอายุตั้งแต่ 62 ปีขึ้นไปเท่านั้นโดยทั่วไปแล้วคุณไม่จำเป็นต้องชำระคืนเงินกู้เหล่านี้จนกว่าคุณจะย้ายออกจากบ้าน

การจำนองย้อนกลับสามารถให้เงินได้ทุกอย่างที่คุณต้องการ ตราบเท่าที่คุณมีคุณสมบัติตรงตามข้อกำหนด (ดูด้านล่าง) คุณสามารถใช้เงินเพื่อเสริมรายได้จากแหล่งข้อมูลอื่น ๆ หรือเงินสะสมที่สะสมไว้ แต่ไม่เพียง แต่กระโดดที่คาดหวังของเงินง่าย - เงินกู้เหล่านี้มีความซับซ้อน (โดยเฉพาะอย่างยิ่งเพื่อผ่อนคลาย) และพวกเขาลดสินทรัพย์สำหรับทายาทของคุณ

มีหลายแหล่งสำหรับการจำนองย้อนกลับ แต่เราจะครอบคลุมหลักประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (HECM) ที่มีอยู่ใน Federal Housing Administration

HECM มักไม่ค่อยมีราคาแพงสำหรับผู้ยืมเนื่องจากการสนับสนุนจากรัฐบาลและกฎสำหรับเงินกู้เหล่านี้ทำให้พวกเขาเป็นผู้บริโภคที่ค่อนข้างง่าย

เท่าไหร่ที่คุณจะได้รับ?

จำนวนเงินที่คุณได้รับขึ้นอยู่กับหลายปัจจัยและขึ้นอยู่กับการคำนวณซึ่งทำให้สมมติฐานบางประการเกี่ยวกับระยะเวลาเงินกู้จะนาน

ส่วนของผู้ถือหุ้น:

ความเท่าเทียมที่คุณมีในบ้านยิ่งคุณสามารถออกไปได้มากเท่าไร สำหรับผู้กู้ส่วนใหญ่จะทำงานดีที่สุดถ้าคุณได้รับการจ่ายเงินลงเงินกู้ของคุณเป็นเวลาหลายปีและการจำนองของคุณเกือบจะสมบูรณ์จ่ายออก อัตราดอกเบี้ย:

อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าหมายความว่าคุณจะได้รับประโยชน์จากการจำนองย้อนกลับมากขึ้น อายุ:

อายุของผู้กู้ อายุน้อยที่สุด ในเงินกู้จะมีผลต่อจำนวนเงินที่คุณได้รับและผู้กู้ที่มีอายุมากสามารถใช้เวลามากกว่านี้ได้ ถ้าคุณอยากจะยกเว้นคนที่อายุน้อยกว่าเพื่อให้ได้รับการจ่ายเงินที่สูงขึ้นโปรดระวังด้วยว่าคู่สมรสที่อายุน้อยกว่าจะต้องย้ายออกไปเมื่อถึงแก่ความตายของผู้ยืมผู้สูงอายุหากคนที่อายุน้อยกว่าไม่ได้อยู่ในเงินกู้ยืม การเลือก

ว่า เพื่อให้ได้เงินเป็นสิ่งสำคัญเช่นกัน คุณสามารถเลือกจากตัวเลือกการจ่ายเงินหลายรายการ เงินรวม:

ตัวเลือกที่ง่ายที่สุดคือการใช้เงินทั้งหมดในครั้งเดียว ด้วยตัวเลือกนี้เงินกู้ยืมของคุณมีอัตราดอกเบี้ยคงที่และยอดเงินกู้ของคุณเติบโตขึ้นเมื่อเวลาผ่านไปเนื่องจากดอกเบี้ยเกิดขึ้น การชำระเงินเป็นงวด:

คุณสามารถเลือกที่จะรับการชำระเงินตามปกติได้ (เช่นรายเดือนเป็นต้นไป) การชำระเงินเหล่านั้นสามารถใช้งานได้ตลอดชีวิตหรือเป็นระยะเวลาหนึ่ง (เช่น 10 ปี) หากเงินกู้ของคุณครบกำหนดเนื่องจากผู้กู้ทั้งหมดได้ย้ายออกจากบ้านการชำระเงินสิ้นสุดลง กับการชำระเงินตลอดชีวิตเป็นไปได้ที่จะออกมากกว่าที่คุณและผู้ให้กู้ของคุณคาดหวังว่าถ้าคุณมีชีวิตที่ยาวนานเป็นพิเศษ วงเงินเครดิต:

แทนการรับเงินสดทันทีคุณสามารถเลือกวงเงินเครดิตซึ่งช่วยให้คุณสามารถเบิกเงินได้ถ้าต้องการและเมื่อใด ข้อได้เปรียบของวิธีนี้คือคุณจะจ่ายดอกเบี้ยเฉพาะกับเงินที่คุณยืมมาจริงและวงเงินเครดิตของคุณอาจเติบโตขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป การรวมกัน:

ไม่สามารถตัดสินใจได้? คุณสามารถใช้การรวมกันของโปรแกรมข้างต้น ตัวอย่างเช่นคุณอาจใช้ก้อนเล็ก ๆ ขึ้นด้านหน้าและรักษาเครดิตไว้ในภายหลัง เพื่อให้ได้ค่าประมาณเท่าใดคุณสามารถลองใช้เครื่องคิดเลขของ National Mortgage Mortgage Lenders Association อย่างไรก็ตามอัตราที่แท้จริงและค่าธรรมเนียมที่ผู้ให้กู้เรียกเก็บจะแตกต่างจากสมมติฐานที่ใช้

ค่าใช้จ่ายจำนองย้อนกลับ

เช่นเดียวกับเงินกู้บ้านอื่น ๆ คุณจะต้องจ่ายดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมเพื่อรับจำนองย้อนกลับ ค่าใช้จ่ายในอดีตสูงขึ้นอย่างฉาวโฉ่ แต่สิ่งต่างๆเริ่มดีขึ้น

คุณยังคงต้องใส่ใจกับค่าใช้จ่ายและเปรียบเทียบข้อเสนอจากผู้ให้กู้หลายราย

ค่าธรรมเนียมอาจเป็น (และมักเป็น) ได้รับการจัดหาเงินทุนหรือสร้างเป็นเงินกู้ของคุณ กล่าวอีกนัยหนึ่งคุณไม่ได้เขียนเช็ค - ดังนั้นคุณจึงไม่

รู้สึก ค่าใช้จ่ายเหล่านั้น แต่คุณยังจ่ายเงินอยู่ ค่าธรรมเนียมจะลดจำนวนส่วนของผู้ถือหุ้นที่เหลืออยู่ในบ้านซึ่งจะลดน้อยลงสำหรับที่ดินของคุณ (หรือสำหรับคุณถ้าคุณขายบ้านและชำระเงินกู้) หากคุณมีเงินที่มีอยู่อาจเป็นการฉลาดที่จะจ่ายเงินออกจากกระเป๋าแทนที่จะจ่ายดอกเบี้ยสำหรับค่าธรรมเนียมเหล่านี้สำหรับปีต่อ ๆ ไป ค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี:

คุณจะจ่ายบางส่วนของค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีเดียวกันสำหรับการซื้อบ้านหรือรีไฟแนนซ์ ตัวอย่างเช่นคุณจะต้องมีการประเมินคุณจะต้องยื่นเอกสารและผู้ให้กู้จะตรวจสอบเครดิตของคุณ ค่าใช้จ่ายบางส่วนอยู่นอกเหนือการควบคุมของคุณ แต่คนอื่นสามารถจัดการและเปรียบเทียบได้ ตัวอย่างเช่นค่าธรรมเนียมการปฐมนิเทศแตกต่างกันไปจากผู้ให้กู้กับผู้ให้กู้ แต่สำนักงานการบันทึกมณฑลของคุณจะเสียค่าใช้จ่ายเหมือนกันไม่ว่าคุณจะใช้คนใด ค่าบริการ:

คุณอาจได้รับการตกใจเมื่อเห็นค่าบริการรายเดือนที่กินเข้าไปในรายได้ต่อเดือนของคุณจากการจำนองย้อนกลับ มีข้อ จำกัด สูงสุดสำหรับค่าธรรมเนียม HECM แต่คุ้มค่ากับการช็อปปิ้งตลอดเวลา เบี้ยประกันภัย:

เนื่องจาก HECM ได้รับการสนับสนุนจาก FHA (ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงสำหรับผู้ให้กู้ของคุณ) คุณต้องจ่ายเบี้ยประกันภัยกับ FHA เบี้ยประกันครั้งแรกของคุณ (MIP) อยู่ระหว่าง 0 ถึง 5 เปอร์เซ็นต์และ 2. 5 เปอร์เซ็นต์และคุณจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมรายปี 1. 25 เปอร์เซ็นต์ของยอดเงินคงเหลือ ดอกเบี้ย:

แน่นอนคุณจ่ายดอกเบี้ยเงินที่คุณได้รับจากการจำนองย้อนกลับ การชำระคืน

คุณไม่ชำระเงินเป็นรายเดือนในการจำนองย้อนกลับ เงินให้กู้ยืมมีกำหนดชำระคืนเมื่อผู้ยืมย้ายออกจากบ้านอย่างถาวร (โดยปกติเมื่อถึงแก่กรรมหรือเมื่อบ้านขาย)อย่างไรก็ตามคุณ

กำลัง รับหนี้สินที่ต้องชำระคืน - คุณเพียงแค่ไม่สังเกตเห็น หนี้สินทั้งหมดของคุณจะเป็นจำนวนเงินที่คุณใช้เป็นเงินสดพร้อมดอกเบี้ยจากเงินที่คุณยืม ในกรณีส่วนใหญ่หนี้ของคุณจะโตขึ้นเมื่อเวลาผ่านไปเนื่องจากคุณกำลังยืมเงินและไม่ต้องจ่ายเงิน (คุณอาจจะยืมเงินได้มากขึ้นในแต่ละเดือน)

เมื่อเงินกู้ของคุณครบกำหนดก็จะต้องได้รับการชำระคืน เงินกู้โดยทั่วไปจะครบกำหนดเมื่อผู้กู้ทั้งหมดได้ "อย่างถาวร" ย้ายออก อย่างไรก็ตามการจำนองย้อนกลับอาจเกิดขึ้นได้หากคุณไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดในข้อตกลงของคุณเช่นถ้าคุณไม่จ่ายภาษีทรัพย์สินเช่น

การจำนองย้อนหลังส่วนใหญ่ได้รับการชำระคืนจากการขายบ้าน ตัวอย่างเช่นหลังจากที่คุณเสียชีวิตบ้านไปในตลาดและคุณได้รับเงินสดที่สามารถใช้ในการชำระคืนเงินกู้ ถ้าคุณเป็นหนี้น้อยกว่าที่คุณขายบ้านให้คุณได้รับเพื่อให้ความแตกต่าง ถ้าคุณเป็นหนี้ที่มากกว่าที่คุณขายบ้านคุณจะไม่ต้องจ่าย

ความแตกต่าง กับ HECM (พูดอีกนัยหนึ่งว่า "ชนะ") ในบางกรณีทายาทของคุณจะตัดสินใจเก็บบ้านไว้ ในกรณีดังกล่าวมีกำหนดชำระคืนเต็มจำนวนแม้ว่ายอดเงินกู้จะสูงกว่ามูลค่าของบ้านก็ตาม ทายาทของคุณจะต้องมากับเงินก้อนใหญ่เพื่อรักษาบ้านไว้ในครอบครัว

ข้อกำหนด

หากต้องการรับการจดจำนองย้อนกลับคุณจะต้องมีคุณสมบัติตามเกณฑ์ขั้นพื้นฐาน

กฎพื้นฐาน:

บ้านเป็นที่อยู่อาศัยหลักของคุณ (เช่นคุณไม่สามารถใช้อสังหาริมทรัพย์เช่าได้)

• คุณมีอายุอย่างน้อย 62 ปี
• คุณไม่ได้ค้างชำระหนี้ใด ๆ ที่ค้างชำระอยู่ รัฐบาล
• ทุนเรือนหุ้นที่เพียงพอ:

เนื่องจากคุณใช้เงิน ออก ของบ้านคุณต้องมีเงินทุนจำนวนมากในบ้านของคุณเพื่อนำมาใช้ ไม่มีการคิดคำนวณสินเชื่อแบบเดียวกับที่คุณมีอยู่กับการ "จำนองล่วงหน้า" ค่าใช้จ่ายที่กำลังดำเนินอยู่:

คุณต้องมีความสามารถในการจ่ายค่าใช้จ่ายต่อเนื่องเกี่ยวกับบ้านของคุณต่อไป (คุณจะต้องพิสูจน์ว่าคุณสามารถรักษาค่าใช้จ่ายได้) เพื่อให้มั่นใจว่าสถานที่ให้บริการรักษามูลค่าและคุณยังคงเป็นเจ้าของสถานที่ให้บริการ ตัวอย่างเช่นคุณจะมีค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาอย่างต่อเนื่องและคุณอาจต้องเสียภาษีทรัพย์สินและเบี้ยประกัน รายได้:

คุณไม่จำเป็นต้องมีรายได้เพื่อให้มีคุณสมบัติในการจำนองย้อนกลับเนื่องจากคุณไม่จำเป็นต้องชำระเงินในการกู้ยืม การให้คำปรึกษา:

ก่อนที่ HECM จะได้รับการสนับสนุนคุณต้องเข้าร่วม "เซสชันข้อมูลผู้บริโภค" กับที่ปรึกษา HECM ของ HUD ควรให้ข้อมูลที่เป็นกลางเกี่ยวกับผลิตภัณฑ์ การจำนองครั้งแรก:

ถ้าคุณยังเป็นหนี้เงินในบ้านคุณก็ยังคงได้รับการจดจำนองย้อนกลับ (บางคนทำเพื่อลดการชำระเงินรายเดือนที่มีอยู่) อย่างไรก็ตามการจำนองย้อนกลับจะต้องเป็นภาระแรกในทรัพย์สิน สำหรับผู้กู้ส่วนใหญ่นั่นหมายถึงการชำระหนี้ส่วนที่เหลือของคุณด้วยการจำนองย้อนกลับ นี่เป็นวิธีที่ง่ายที่สุดถ้าคุณมีสัดส่วนการลงทุนประมาณ 50% ในบ้านของคุณ (หรือมากกว่า)