การวิเคราะห์ตลาดแบบเปรียบเทียบ (CMA) - ข้อกำหนดการซื้อบ้าน

ก่อนที่จะวางบ้านในตลาดหรือทำรายการกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ผู้ขายบ้านที่มีประสบการณ์จะได้รับการวิเคราะห์ตลาดเชิงเปรียบเทียบเรียกอีกชื่อว่า CMA ในอุตสาหกรรมนี้ คุณอาจได้รับจดหมายทางไปรษณีย์โดยตรงหรือโปสการ์ดจากตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นเกี่ยวกับ CMAs โหมโรงเหล่านี้เสนอรายงานฟรีเพื่อบอกคุณว่าบ้านของคุณมีค่าเท่าใด ผู้ขายใช้ CMA เพื่อหาราคาบ้าน

การวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบคืออะไร?

แม้ว่ารายงานอาจแตกต่างกันออกไปจากรายการขายบ้านที่ขายได้สองหน้าไปจนถึงคู่มือที่ครอบคลุม 50 หน้าความยาวและความซับซ้อนของรายงานขึ้นอยู่กับการดำเนินธุรกิจของตัวแทน

อย่างไรก็ตามรายงานการวิเคราะห์เปรียบเทียบตลาดมาตรฐานมีข้อมูลต่อไปนี้

• รายชื่อที่ใช้งานอยู่

  รายการที่ใช้งานอยู่เป็นบ้านที่ขายอยู่ในปัจจุบัน รายชื่อเหล่านี้มีความสำคัญเฉพาะในขอบเขตที่ว่าพวกเขาเป็นคู่แข่งของคุณสำหรับผู้ซื้อ พวกเขาไม่ได้บ่งบอกถึงมูลค่าตลาดเพราะผู้ขายสามารถขอสิ่งที่พวกเขาต้องการสำหรับบ้านของพวกเขา ไม่ได้หมายความว่าราคาใด ๆ ที่เป็นจริง ราคาขายที่เสนอไม่สะท้อนมูลค่าตลาดจนกว่าพวกเขาจะขายและในตลาดของผู้ซื้อตัวอย่างเช่นขายส่วนใหญ่ให้น้อยลง

• รายชื่อที่รอดำเนินการ

  บ้านรอการขายเป็นรายการที่มีการใช้งานอยู่เดิมตามสัญญา พวกเขายังไม่ได้ปิดดังนั้นพวกเขาจึงยังไม่ขายเทียบเคียง เว้นเสียแต่ว่าตัวแทนในรายชื่อยินดีที่จะเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับการขายที่รอดำเนินการและหลายอย่างไม่ได้ - คุณจะไม่ทราบราคาขายจริงจนกว่าการทำธุรกรรมจะสิ้นสุดลง อย่างไรก็ตามการขายที่รอดำเนินการ ทำ ระบุทิศทางการเคลื่อนไหวของตลาด หากบ้านของคุณมีราคาสูงกว่าราคาปลีกที่รอดำเนินการคุณสามารถเผชิญหน้ากับ DOM ได้นานขึ้น

• ที่ขายแล้ว

  บ้านที่ปิดในช่วงหกเดือนที่ผ่านมาเป็นยอดขายที่เทียบเคียงได้ นี่คือการขายที่ผู้ประเมินราคาจะใช้เมื่อประเมินบ้านของคุณสำหรับผู้ซื้อพร้อมกับยอดขายที่รอดำเนินการ (ซึ่งอาจปิดโดยเวลาที่คุณขายบ้าน) ดูยาวและหนักที่ยอดขายที่เทียบเคียงได้เนื่องจากเป็นมูลค่าตลาดของคุณ

• นอกตลาด / ยกเลิก / ยกเลิก

  นี่คือคุณสมบัติที่ถูกนำออกสู่ตลาดด้วยเหตุผลหลายประการ โดยปกติบ้านเหตุผลที่จะถูกลบออกจากตลาดเป็นเพราะราคาสูงเกินไป ราคาเฉลี่ยของกลุ่มนี้จะเกือบจะสูงกว่าราคามัธยฐานของยอดขายที่เทียบเคียง อย่างไรก็ตามรายชื่อยังยกเลิกด้วยสาเหตุต่อไปนี้:

1. ความรู้สึกผิดของผู้ขาย ผู้ขายตัดสินใจว่าไม่สามารถมีส่วนร่วมกับบ้านของตนและไม่ต้องการขายอีกต่อไป
2. ราคาสูงเกินไป ไม่มีใครทำข้อเสนอพิเศษหรือข้อเสนอพิเศษที่ได้รับคือข้อเสนอต่ำสุดซึ่งถูกปฏิเสธ
3. DOM ยาวเกินไป ตัวแทนบางแห่งถอนรายชื่อเพื่อให้สามารถนำกลับมาเป็นรายชื่อใหม่และผู้ซื้อที่หลงใหลได้
4. คำขอซ่อมแซม บ้านอยู่ในระหว่างการทำสัญญาและหลังการตรวจสอบภายในบ้านผู้ซื้อได้ขอการซ่อมแซมซึ่งผู้ขายปฏิเสธ
5. ผู้ขายไล่ออกตัวแทน ไม่ใช่เรื่องแปลกสำหรับผู้ขายที่ไม่มีความสุขที่จะยิงตัวแทนและจ้างตัวแทนใหม่

• รายชื่อที่หมดอายุ

  กลุ่มนี้จะเป็นราคาขายเฉลี่ยที่สูงที่สุดเนื่องจากพวกเขาไม่ขายและอาจมีราคาที่ไม่มีเหตุผล รายชื่อที่หมดอายุบางส่วนอาจแสดงเป็นรายการที่มีการใช้งานโดยตัวแทนใหม่ในราคาใหม่ รายชื่อยังหมดอายุเพราะไม่ได้วางตลาดอย่างจริงจังหรือเพราะบ้านอยู่ในความต้องการของการซ่อมแซม

การตรวจสอบยอดขายที่เทียบเคียงได้

ยอดขายที่เทียบเคียงคือยอดขายที่คล้ายกับบ้านของคุณมากที่สุด เป็นการยากที่จะเปรียบเทียบบ้านระดับไตรระดับหนึ่งกับบ้านชั้นเดียว เลือกบ้านจากรายการนี้ซึ่งส่วนใหญ่เหมือนกับบ้านของคุณมีขนาดรูปร่างและสภาพเช่น

• พื้นที่ใกล้เคียงที่คล้ายกัน

  ผู้ประเมินราคาเปรียบเทียบบ้านตามพื้นที่เป็นตารางฟุต บ้านสี่เหลี่ยมขนาดใหญ่มีมูลค่าน้อยกว่าตารางฟุตกว่าบ้านสี่เหลี่ยมขนาดเล็ก ความแปรปรวนระหว่างกลุ่มของบ้านที่มีราคาปานกลางไม่ควรเกินกว่า 200 ถึง 400 ตารางฟุตบวกหรือลบ

• อายุที่เหมือนกันของการก่อสร้าง

  อายุของบ้าน - ปีที่สร้างขึ้น - ควรอยู่ภายในไม่กี่ปีของบ้านขายที่เทียบเคียงได้อื่น ๆ เขตการปกครองต่าง ๆ ร่วมกันเป็นเรื่องปกติ ตัวอย่างเช่นในพื้นที่หนึ่งของซาคราเมนโตแผนกประกอบด้วยบ้านที่สร้างขึ้นในปี 1950 และจากนั้นพวกเขาก็ข้ามไปสองทศวรรษถึงปี 1970 แม้ว่าบ้านจะอยู่ติดกับบ้านอื่น ๆ บ้านที่เต็มไปด้วยตัวอักษรจากยุค 50 ขายได้มากกว่าคู่หู Brady Bunch รุ่นใหม่ของพวกเขา ถ้าบ้านของคุณสร้างขึ้นในปีพ. ศ. 2523 พูดและบ้านใหม่ที่สร้างขึ้นบนท้องถนนขายได้มากขึ้นคุณจะไม่สามารถสั่งซื้อในราคาเดียวกับบ้านใหม่ได้

• สิ่งอำนวยความสะดวกที่คล้ายกันการอัพเกรดและเงื่อนไข

  ผู้ประเมินราคาจะหักค่าจากบ้านของคุณหากบ้านอื่น ๆ มีการอัพเกรดและของคุณไม่ได้ บ้านที่มีสระว่ายน้ำจะมีค่าต่างจากบ้านที่ไม่มีสระว่ายน้ำ บ้านที่ได้รับการปรับปรุงใหม่มีมูลค่ามากกว่าผู้ให้บริการ บ้านที่มีอ่างอาบน้ำหนึ่งมีมูลค่าน้อยกว่าบ้านที่มีห้องอาบน้ำสองห้องหรือมากกว่า การบำรุงรักษารอตัดบัญชีจะนับรวมกับคุณ

• สถานที่

  ทุกคนรู้ดีว่าอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าเมื่อ "สถานที่ตั้งสถานที่" แต่คุณได้พิจารณาว่าอะไรหมายถึง? ตัวอย่างเช่นบ้านที่มีทิวทัศน์ของเมืองมีมูลค่ามากกว่าบ้านหันหน้าไปทางผนังปูนซีเมนต์ บ้านที่ตั้งอยู่บนถนนที่วุ่นวายมีมูลค่าน้อยกว่าบ้านบนถนนที่เงียบสงบ เปรียบเทียบบ้านของคุณกับผู้ที่อยู่ในสถานที่เดียวกัน ถ้าบ้านของคุณนั่งอยู่ฝั่งตรงข้ามถนนจากโรงไฟฟ้าให้มองหาบ้านอื่น ๆ ที่มีการเปิดโรงงานไฟฟ้าหรือโรงไฟฟ้าที่ตั้งอยู่ตามรางรถไฟและสถานที่ที่ไม่พึงประสงค์อื่น ๆ

_{ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย}