องค์ประกอบของการวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบหรือ CMA

ประสบการณ์และความรู้เกี่ยวกับพื้นที่ตลาด:

หากคุณเพิ่งเริ่มต้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือใหม่ในพื้นที่ขอความช่วยเหลือ CMA ไม่ได้เป็นเพียงคณิตศาสตร์เชิงเปรียบเทียบเท่านั้น ความรู้ความเข้าใจเกี่ยวกับพลวัตของการขายอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เฉพาะจะต้องใช้วิจารณญาณจากข้อมูลที่นำเสนอ "อสังหาริมทรัพย์เป็นท้องถิ่น" เป็นคำพูดที่รู้จักกันดีเพราะเป็นความจริงและคุณต้องเรียนรู้ทุกอย่างเกี่ยวกับตลาดท้องถิ่นของคุณ

อีกนัยหนึ่งคุณจำเป็นต้องรู้บางอย่างเกี่ยวกับตลาดของคุณและทำไมบ้านในพื้นที่หนึ่ง ๆ ขายแตกต่างกันและในราคาที่สูงกว่าหรือต่ำกว่าที่เทียบได้กับบ้านในพื้นที่อื่น

การเปรียบเทียบตัวเลขโดยไม่ต้องคำนึงถึงย่านและคุณสมบัติต่างๆอาจเป็นภัยพิบัติ กิจกรรมที่สำคัญที่สุดเพียงอย่างเดียวใน CMA คือการเลือกคุณสมบัติที่เทียบได้

เมื่อเลือกคุณสมบัติที่คุณคิดว่าเทียบเคียงกับทรัพย์สินของคุณข้อควรพิจารณาที่สำคัญ ได้แก่

สถิติการขายที่สูงหรือต่ำกว่ากลุ่มที่มีขนาดใหญ่กลุ่มตัวอย่าง:

เป็นผู้ต้องสงสัย อาจเป็นเหตุผลที่ถูกต้องสำหรับความแตกต่าง หากคุณมี comps ล่าสุดพอโยนออกวิธีสูงเกินไปและขายราคาต่ำเกินไป

•ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณสามารถปรับ comps ไม่ได้ใช้ หากคุณตัดสินใจเปรียบเทียบไม่เหมาะสมมีเหตุผลที่ดี หากลูกค้าของคุณถามว่าทำไมคุณถึงไม่ใช้บ้านบางแห่งคุณจึงต้องการที่จะตอบคำถามตามความเป็นจริงและปรับการกระทำของคุณ

•ดึงคุณสมบัติที่เทียบเคียงได้จากพื้นที่ของคุณสมบัติของเรื่องหรือใกล้เคียงที่สุด ถ้าไม่สามารถหา comps เพียงพอในละแวกเดียวกันจากนั้นใช้บางส่วนจากพื้นที่ใกล้เคียงที่คล้ายกันในส่วนอื่นของเมืองอาจมีความจำเป็น

•ใช้อุปกรณ์เปรียบเทียบที่ขายได้ไม่เก่าเกินไป อยู่ในกรอบเวลาปัจจุบันให้ได้มากที่สุด ในตลาดที่รวดเร็วนี้เป็นเรื่องง่าย แต่ไม่มากนักเมื่อยอดขายช้า ถ้าคุณต้องย้อนกลับไปมากกว่าสองหรือสามเดือนคุณอาจจำเป็นต้องปรับเปลี่ยนอัตนัยเป็นระยะเวลานาน ไม่ใช่เรื่องง่ายเพราะจริงๆแล้วไม่มีหลักเกณฑ์ในการทำอย่างถูกต้อง

•เมื่อได้รับอนุญาตปริมาณให้ใช้ชนิดก่อสร้างที่คล้ายกันเท่านั้น ตัวอย่างอาจเป็นเรื่องของคุณสมบัติของคุณเป็นบ้านชั้นเดียวและหลาย comps เป็นสองเรื่อง เมื่อเรามีอายุมากขึ้นผู้สูงอายุจำนวนมากจะมองหาบ้านเดี่ยวชั้นเดียวดังนั้นจึงน่าจะเป็นที่ต้องการมากขึ้น

การปรับค่าสำหรับความแตกต่างของคุณสมบัติ:

เมื่อเปรียบเทียบคุณสมบัติที่คล้ายคลึงกันมีความแตกต่างอยู่เสมอ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้ปรับการประเมินค่าคุณสมบัติของคุณสมบัติตามความแตกต่างจากคุณสมบัติที่เปรียบเทียบได้:

•เพิ่มหรือลบค่าสำหรับความแตกต่างในขนาดของล็อตหรือเอเคอร์

•ทำเช่นเดียวกันสำหรับความแตกต่างของคุณลักษณะเช่นห้องนอนห้องอาบน้ำโรงรถ ฯลฯ

•ดูความแตกต่างทางการเงินที่อาจส่งผลต่อราคาขาย การจัดหาเงินของผู้ขายอาจส่งผลให้ราคาที่จ่ายสูงขึ้นสำหรับทรัพย์สินที่ไม่เกี่ยวข้องกับมูลค่าที่แท้จริง โปรดจำไว้ว่าสิ่งเหล่านี้จำเป็นต้องเป็น "ความยาวของแขน" การทำธุรกรรม

การวิเคราะห์ตลาดปัจจุบันของตลาดการแข่งขัน:

รายงานฉบับเต็มและรายละเอียดเกี่ยวกับโอกาสในการทำรายการ / ลูกค้าของคุณไม่สามารถดำเนินการได้โดยไม่ต้องมีการวิเคราะห์ตลาดที่คล้ายคลึงกัน คุณสมบัติที่ระบุไว้และการแข่งขันกับบ้านของพวกเขาในเวลานั้น คำแนะนำราคาปลีกของคุณสามารถแก้ไขได้ขึ้นหรือลงขึ้นอยู่กับจำนวนบ้านที่อยู่ในพื้นที่ในเวลาและราคารายการของพวกเขา

การรู้ว่าบางส่วนของ comps ที่ขายได้สูงสุดมาจากช่วงเวลาที่มีพื้นที่โฆษณาต่ำมากอาจทำให้คุณสามารถแก้ไขประมาณการราคาปลีกของคุณได้เล็กน้อยหากตลาดในปัจจุบันมีพื้นที่โฆษณาที่สูงขึ้นอย่างมาก ไปในทิศทางอื่น ๆ หากมีที่อยู่อาศัยน้อยลงคุณอาจปรับราคาเสนอขึ้นได้

ผลลัพธ์ที่แสดงในรูปแบบที่เข้าใจได้ง่าย:

นี่ไม่ใช่โปรโมชันสำหรับ "สวย" มีซอฟแวร์สำหรับเกือบทุกระบบ MLS ที่ผลิตรายงานขัดมากมองหาการวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบ ค่าอยู่ในข้อมูลและการตีความของคุณ อย่าปล่อยให้ความลุ่มหลงของ "การนำเสนอ" มีความสำคัญมากกว่าการเลือกและตีความข้อมูล