ความซับซ้อนในการขายบ้านสองหลังเพื่อซื้อบ้านหนึ่ง

เมื่อฉันทำงานกับคู่สามีภรรยาในช่วงแรก ๆ ของการขายบ้านสองหลังเพื่อซื้อบ้านฉันพบว่าพวกเขามักจะผูกมัดตัวเองในขั้นต้นเพื่อวางแผนเกมผิดคิดว่ามันควรจะเรียบง่าย แผนเกมมักจะซื้อบ้านตามด้วยการขายอีกสองหลัง แผนดังกล่าวเป็นเหตุให้คนส่วนใหญ่มีเหตุผล ไม่ใช่วิธีการขายบ้านสองหลังเพื่อซื้อบ้านหนึ่งหลังสำหรับคนส่วนใหญ่

ทางเลือกที่ 1: การซื้อบ้านตามด้วยการขายบ้าน 2 หลัง

ปัญหาแรกของแผนนั้นคือการได้รับการจำนอง

เห็นได้ชัดว่าถ้าผู้ขายแต่ละรายขายบ้านสองหลังโดยมีเจตนาที่จะซื้อบ้านร่วมกันเป็นคู่และไม่เกี่ยวข้องกับการจัดหาเงินทุนก็ทำได้ง่ายกว่ามาก ผู้ขายที่มีบ้านหรือที่อยู่อาศัยที่ปราศจากความเสี่ยงหรือบ้านที่มีส่วนได้เสียพอสมควรในการสร้างเงินสดเพื่อซื้อบ้านก็มีอิสระมากขึ้นในการปฏิบัติตามตัวเลือกนี้ แต่ในความเป็นจริงคนส่วนใหญ่จะออกจำนองเพื่อซื้อบ้าน ซึ่งหมายความว่าคู่สัญญาอาจจำเป็นต้องมีคุณสมบัติสำหรับการจำนองที่ด้านบนของความสามารถในการจ่ายเงินจำนองในสองบ้านอื่น ๆ

หลังจากเพิ่มการชำระเงินจำนองใหม่ไปยังการชำระจำนองที่มีอยู่แล้ว 2 อัตราส่วนดังกล่าวเป็นสัดส่วนกับรายได้อาจทำให้ทั้งสองฝ่ายออกนอกช่วงที่จะมีคุณสมบัติได้ ผู้ให้กู้ใช้อัตราส่วนซึ่งเป็นเปอร์เซ็นต์สำหรับทั้งด้านหน้าและด้านหลัง อัตราส่วน front-end คือเปอร์เซ็นต์ของการชำระคืนเงินจำนองกับรายได้รวมขั้นต้น อัตราส่วนด้านหลังคือเปอร์เซ็นต์ของการชำระคืนเงินกู้พร้อมกับหนี้สินเพิ่มเติมเช่นบัตรเครดิตเมื่อเทียบกับรายได้รวมขั้นต้น

ถ้าอัตราส่วนสูงเกินไปคู่สัญญาจะไม่มีคุณสมบัติเป็นเจ้าของบ้านทั้งสามหลังในเวลาเดียวกัน Aha คุณอาจพูดได้ แต่ฝ่ายต่างๆสามารถเปลี่ยนบ้านเหล่านั้นให้เป็นเช่าและใช้รายได้ค่าเช่าดังกล่าวเพื่อชดเชยการชำระเงินจำนองได้ใช่ไหม? ในขณะที่จะเพิ่มรายได้ซึ่งจะลดอัตราส่วนผู้ให้กู้ส่วนใหญ่จะไม่อนุญาตให้มีการใช้รายได้ค่าเช่าในการคำนวณ

ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ที่เข้มงวดเกี่ยวกับระยะเวลาที่บ้านต้องได้รับการเช่าเพื่อให้มีรายได้ค่าเช่าจากการคำนวณจำนองและหนึ่งเดือนหรือสองปีไม่เพียงพอ

ปัญหาที่สองในการซื้อบ้านตามด้วยการขายบ้านสองหลังคือความจริงที่ว่าถ้าการชำระเงินดาวน์สำหรับบ้านใหม่มาจากการขายบ้านสองหลังอื่น ๆ ผู้ขายอาจจะต้องเขียนข้อเสนอที่อาจเกิดขึ้น ข้อเสนอพิเศษช่วยให้พวกเขามีทางออกวิธียกเลิกการซื้อและผู้ขายจำนวนมากไม่ชอบข้อเสนอพิเศษด้วยเหตุผลที่ดีเนื่องจากไม่ได้เป็นสิ่งที่แน่นอน

หากตลาดไม่เอื้อต่อข้อเสนอที่อาจทำให้กลยุทธ์นี้ซับซ้อนมากขึ้น ในตลาดของผู้ขายตัวอย่างเช่นข้อเสนอพิเศษอาจเป็นเรื่องยากที่จะได้รับการยอมรับหากการซื้อที่ตั้งใจไว้เป็นบ้านที่น่าพอใจมากอาจมีข้อเสนอพิเศษหลายข้อและข้อเสนอที่มีอยู่เกือบจะไม่มีวันชนะในสถานการณ์ข้อเสนอหลายข้อ

ทางเลือกที่ 2: การขายบ้านก่อนที่จะซื้อบ้านใหม่

ไม่ว่าจะเป็นคู่จะต้องขายบ้านทั้งหลังหรือบ้านหลังเดียวเพื่อรวมครัวเรือนในบ้านใหม่ขึ้นอยู่กับอัตราส่วนการจำนองอีกครั้ง อาจเป็นไปได้ที่จะขายบ้านหลังเดียวก่อนที่จะซื้อบ้านใหม่

ผู้ให้กู้จำนองสามารถแนะนำได้ดีที่สุดในสถานการณ์เช่นนี้

อย่างไรก็ตามหากจำเป็นต้องขายบ้านทั้งหลังก่อนที่จะซื้อบ้านใหม่จะมี 3 ทางเลือกย่อยดังนี้

ขายบ้านที่มีอยู่โดยมีสัญญาอนุญาตให้ผู้ขายบางช่วงเวลาซื้อใหม่ บ้านและทำสัญญาซื้อหรือ

ขายบ้านที่มีอยู่พร้อมตัวเลือกให้เช่าหลังเลิกจ้างเพื่อให้ผู้ขายสามารถหาบ้านใหม่เพื่อซื้อและย้ายได้

• ขายทั้งที่อยู่อาศัยย้ายที่อื่น ๆ แล้วล่าหาบ้านใหม่ซึ่งเกี่ยวข้องกับการย้ายสองครั้ง ตัวเลือกสุดท้ายนี้ดีที่สุดจากมุมมองทางการเงินเนื่องจากผู้ขายจะไม่มีภาระผูกพันและอยู่ในสถานะที่เข้มแข็งในการเจรจาซื้อบ้านใหม่ แต่ในทางปฏิบัติคนส่วนใหญ่ไม่ต้องการย้ายสองครั้ง การย้ายครั้งเดียวมักยากพอ
• หากผู้ขายเลือกที่จะเขียนข้อเสนอพิเศษหากพวกเขาขายในตลาดของผู้ขายจะง่ายกว่าในการกำหนดเงื่อนไขแก่ผู้ซื้อมากกว่าที่จะขายในตลาดของผู้ซื้อ
• ในตลาดของผู้ขายผู้ซื้อมักจะยินดีที่จะรอผู้ขายหาบ้านซื้อมากกว่าวิธีอื่น ๆ เป็นวิธีที่ปลอดภัยสำหรับผู้ขายในการวางแผนซื้อบ้านใหม่เนื่องจากไม่มีความเสี่ยงต่อผู้ขายหากไม่สามารถหาบ้านใหม่ที่จะซื้อได้

ข้อเสียคือผู้ขายสามารถหาบ้านในฝันของพวกเขาแล้วไม่สามารถ - ด้วยเหตุผลหลายประการที่อาจแตกต่างกันไปในแต่ละราคาจากเงื่อนไขไปจนถึงสถานที่ - ขายบ้านที่มีอยู่ การสูญเสียบ้านในฝันอาจเจ็บปวด ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ที่จัดการกับธุรกรรมประเภทนี้ควรสามารถให้ความช่วยเหลือและทำให้กระบวนการนี้ราบรื่น

ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย