สองข้อผิดพลาดที่ใหญ่ที่สุดที่ผู้ขายบ้านทำขึ้นเมื่อเลือกตัวแทนรายชื่อคือการเลือกตัวแทนจากสองสิ่งต่อไปนี้:
- ราคาที่สูงที่สุดสำหรับบ้านของคุณ
- ค่าคอมมิชชั่นต่ำสุด ได้อย่างรวดเร็วก่อนที่ผู้ขายอาจจะพูดว่า "อะไรคุณถั่ว?" เนื่องจากผู้ขายต้องการราคาที่เป็นไปได้สูงสุดและต้องเสียค่าคอมมิชชั่นน้อยที่สุด แต่ทั้งสองเกณฑ์มีน้อยมากที่จะทำกับการว่าจ้างตัวแทนที่มีอำนาจและในหลาย ๆ กรณีจะไม่เกี่ยวข้องอย่างสมบูรณ์
ราคาเสนอแนะที่สูงที่สุด
ตัวแทนไม่สามารถบอกคุณได้ว่าบ้านของคุณจะขายเท่าไหร่ นั่นเป็นความเข้าใจผิด ตัวแทนรายชื่อสามารถแสดงยอดขายใกล้เคียงยอดขายที่รอดำเนินการและยอดขายที่ใช้งานได้ แต่คุณเลือกราคาขายและผู้ซื้อจะบอกคุณหากราคาถูก ตัวแทนสามารถแนะนำราคาปลีกที่จะดึงดูดผู้ซื้อ
- เนื่องจากตัวแทนไม่สามารถรับประกันราคาขายของคุณตัวแทนของรายชื่อที่แนะนำราคาสูงสุดอาจเป็นคนที่ไม่สุจริตได้ ขอให้ตัวแทนแสดงหมายเลขที่สนับสนุนราคาเสนอที่แนะนำ หากตัวแทนไม่มีสถิติหรือการขายบ้านตั้งอยู่ในพื้นที่ใกล้เคียงอื่นอาจเป็นธงสีแดง
ค้นหาตัวแทนรายชื่อที่ให้ช่วงของคุณ
- มีช่วงราคาอยู่เสมอ มันอาจจะแตกต่าง $ 10, 000 เมื่อต่ำสุดเทียบกับระดับสูงหรือการแพร่กระจายอาจจะมากขึ้น หลายปัจจัยกำหนดช่วงซึ่ง ได้แก่ สถานที่อุณหภูมิของตลาดและการปรับปรุง
- เวลาที่ดีที่สุดสำหรับข้อเสนอพิเศษคือภายใน 30 วันแรกในตลาด ถ้าบ้านมีราคาถูกคุณจะได้รับข้อเสนอพิเศษ หากราคาสูงเกินไปคุณอาจไม่ได้รับการฉายใด ๆ เลย ผู้ซื้อจะหลบเลี่ยงบ้านของคุณและในที่สุดคุณจะสิ้นสุดการลดราคาทำให้ผู้ซื้อสงสัยว่ามีอะไรผิดปกติกับบ้านของคุณ
คุณควรเลือกตัวแทนตามคณะกรรมาธิการหรือไม่?
ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ไม่เท่ากัน แต่ละคนมีเอกลักษณ์ โปรดจำไว้ว่าประมาณ 10% ของตัวแทนทำประมาณ 90% ของธุรกิจ แต่ละคนมีเทคนิคทางการตลาดและงบประมาณโฆษณาของตัวเอง การเลือกตัวแทนที่มีงบประมาณโฆษณาเป็นจำนวนมากและเงิน บริษัท เพื่อให้ตรงกับงบประมาณนั้นคุณอาจได้รับความสนใจจากผู้ซื้อรายใหญ่ที่สุดซึ่งเหมาะอย่างยิ่ง การเข้าถึงผู้ซื้อจำนวนมากเท่ากับโอกาสที่ดีกว่าในการเสนอราคาที่ดี
ทำไมตัวแทนจะเต็มใจทำงานน้อยกว่าคู่แข่ง?
- มีเหตุผลเสมอว่านายหน้าหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์จะลดค่าธรรมเนียมอสังหาริมทรัพย์ บางครั้งก็เป็นวิธีเดียวที่ตัวแทนรู้สึกว่าเป็นไปได้ที่จะแข่งขันในธุรกิจที่มีการแข่งขันสูงเนื่องจากตัวแทนไม่สามารถยืนห่างจากการแข่งขันด้านบริการความรู้หรือทักษะการเจรจาต่อรอง
หากผลประโยชน์เพียงอย่างเดียวที่ตัวแทนนำมาสู่ตารางเป็นค่าใช้จ่ายที่ต่ำลองถามตัวเองว่าทำไม เป็นตัวแทนที่หมดหวังในการทำธุรกิจหรือไม่เหมาะสมหรือไม่? คุณต้องการทำงานกับตัวแทนที่หมดหวังหรือไม่?
บางครั้งตัวแทนบริการเต็มรูปแบบจะเจรจาค่าคอมมิชชั่นที่ต่ำกว่าในกรณีพิเศษเช่น
คุณกำลังซื้อบ้านและขายบ้านในเวลาเดียวกันโดยให้ทั้งคู่ทำธุรกรรมกับตัวแทนเพียงรายเดียว ฉันไม่ได้ แต่บางตัวแทนจะ
- คุณยินดีที่จะทำกิจกรรมโฆษณาการตลาดและการจ่ายค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการขาย
- คุณสัญญาว่าจะแนะนำธุรกิจเพิ่มเติมให้กับตัวแทนซึ่งจะส่งผลให้เกิดธุรกรรมหลายรายการ
- คุณขายบ้านมากกว่าหนึ่งหลัง
- คุณไม่มีส่วนได้เสียเพียงพอที่จะจ่ายค่านายหน้าเต็มจำนวน
- ตัวแทนรับคุณเป็นกรณี pro bono
- ตัวแทนจะสูญเสียรายชื่อนี้เว้นเสียแต่ว่าจะตรงกับค่าของคู่แข่ง
- ตัวแทนต้องการป้ายโฆษณา (การสัมผัสกับการจราจร) โดยคิดค่าคอมมิชชั่นเต็มจำนวน
- หากคุณกำลังสัมภาษณ์ตัวแทนที่ให้บริการที่คล้ายคลึงกันและไม่สามารถตัดสินใจเลือกระหว่างกันได้โปรดขอดูประวัติการเข้าชมราคาและจำนวนการขายขั้นสุดท้ายของตัวแทนแต่ละราย ราคาต่อรองเป็นตัวแทนค่าธรรมเนียมต่ำสุดจะแสดงการลดราคามากขึ้นและ DOM ยาวขึ้น ความแตกต่างระหว่างตัวแทนที่คิดค่าบริการ 5% และ 6% เป็น 1% ถามตัวคุณเองว่าคุณจะออกไปข้างหน้าถ้าราคาของคุณลดลง 2% เนื่องจากคุณเลือกตัวแทนที่มีรายได้ต่ำกว่าที่ไม่สามารถซื้อบ้านของคุณได้
เคล็ดลับ: หากบ้านของคุณตั้งอยู่ในพื้นที่ใกล้เคียงที่ไม่ขายต่อให้พิจารณาตัวแทนที่มีประสบการณ์ในการขายบ้านที่ขายยาก
ความสำคัญของการตลาดตัวแทน
นอกเหนือจากรถที่มีราคาแพงหรือเสื้อผ้าแฟนซีชีวิตของตัวแทนจำหน่ายที่ดีมีชีวิตอยู่และเสียชีวิตด้วยการตลาด เนื่องจากการตลาดขายบ้าน ขอให้ทบทวนแผนการตลาดของเอเจนซี่ฉบับสมบูรณ์ อย่างแม่นยำสิ่งที่เป็นตัวแทนจะทำอย่างไรที่จะขายบ้านของคุณ? นี่คือค่าต่ำสุดที่คุณควรคาดหมาย:
ป้ายโฆษณาระดับมืออาชีพรวมทั้งหมายเลขโทรศัพท์มือถือของเอเจนต์
- Lockbox
- การตรวจสอบการเข้าถึงตู้เซฟแบบรายวัน
- รายงานการติดตามผลเกี่ยวกับการฉาย / ข้อเสนอแนะของผู้ซื้อต่อผู้ขาย
- ตัวอย่างของโบรกเกอร์
- สิ่งจูงใจสำหรับการแสดงตัวอย่างโบรกเกอร์ / สำนักงาน
- คำแนะนำการจัดฉาก
- การโฆษณาในหนังสือพิมพ์ท้องถิ่นหากมีการรับประกันเท่านั้น หนังสือพิมพ์เป็นpassé
- การแสดงผล MLS ที่มีรูปถ่ายระดับมืออาชีพ 36 รูป
- ทัวร์เสมือนจริง
- การกระจายไปยังเว็บไซต์สำคัญ ๆ
- ใบปลิวสี่สีหากได้รับการรับประกัน พิมพ์ส่วนใหญ่ก็เป็นpassé
- ใบปลิวการเงินสำหรับผู้ซื้อ
- เปิดอย่างน้อย 2 แห่งโดยระบุสถานที่ตั้งเป็นผู้สมัคร
- ส่งจดหมายโดยตรงไปยังเพื่อนบ้านโดยรอบผู้ซื้อ / นายหน้านอกพื้นที่
- การเปิดเผยที่ประชุม Board of Realtor
- การตอบกลับต่อผู้ขายเมื่อผู้ซื้อลงนามการโทรและการแสดงของผู้ซื้อ
- อัปเดต CMA หลังจากผ่านไป 30 วัน
- ฟีดอีเมลของรายชื่อใหม่ที่แข่งขัน
- อัปเดตข้อเท็จจริงข้อเท็จจริงและแนวโน้มล่าสุดของการขายล่าสุด
- โปรดจำไว้ว่าไม่มีกลยุทธ์เดียวที่ขายบ้าน เป็นการรวมกันของวิธีการทั้งหมดที่ขายบ้าน
ลักษณะของตัวแทนจำหน่ายที่ดี
คุณจะมีความสัมพันธ์กับตัวแทนรายชื่อของคุณเป็นเวลาหนึ่งหรือสองเดือนหรือนานกว่านั้นเลือกตัวแทนที่คุณชอบและเกี่ยวข้องกับ นี่คือบางส่วนของผู้ขายลักษณะกล่าวว่าพวกเขาต้องการในตัวแทน:
ประสบการณ์ ให้ตัวแทนใหม่เรียนรู้เรื่องธุรกิจของคนอื่น
- การศึกษา ถามเกี่ยวกับองศาและการรับรอง
- ความซื่อสัตย์ เชื่อสัญชาตญาณของคุณ ตัวแทนของคุณควรพูดจากใจ
- เครือข่าย นี่คือธุรกิจของคน บางบ้านขายเนื่องจากตัวแทนได้ติดต่อตัวแทนอื่น ๆ
- ทักษะการเจรจาต่อรอง คุณต้องการให้ผู้เจรจาต่อรองที่ก้าวร้าวไม่ใช่ใครบางคนที่จะทำให้การขายอย่างรวดเร็วโดยค่าใช้จ่ายของคุณ
- สื่อสารที่ดี ผู้ขายกล่าวว่าการสื่อสารและความพร้อมใช้งานเป็นสิ่งสำคัญ
- สุดท้ายขอประกันตัว หากตัวแทนจะไม่รับประกันผลการปฏิบัติงานและปล่อยคุณออกจากรายชื่อตามคำขออย่าจ้างตัวแทนนั้น
ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย