จุดเริ่มต้นของกลยุทธ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สำหรับเช่าที่ประสบความสำเร็จคือการประมาณค่าเช่าที่ถูกต้องสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าจะได้รับ ที่นี่เราจะดูวิธีคำนวณค่าเช่าสุทธิ (Net Rental Yield) ซึ่งจะนำค่าใช้จ่ายของอสังหาริมทรัพย์มาพิจารณาแม้ว่าจะไม่ใช่การชำระเงินจำนองก็ตาม จากนั้นเราจะมองไปที่ทรัพย์สินเดียวกันกับการจดจำนองรวมและใช้เงินลงทุนที่เกิดขึ้นจริง นี่ทำให้เราได้รับผลตอบแทนจากการให้เช่าเงินสดเป็นเงินสด
ในตอนท้ายของตัวอย่างนี้เป็นลิงก์ไปยังสเปรดชีตสองแผ่นตัวอย่างและที่ว่างอีกอันหนึ่งซึ่งพร้อมที่จะคำนวณอัตราผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิและอัตราค่าเช่าแบบเงินสดต่อวันจากปัจจัยการผลิตของคุณ
อัตราค่าเช่าสุทธิ:
ค่าเช่ารายเดือน $ 2, 400. 00
เปอร์เซ็นต์ของปีที่ยังไม่ได้ชำระ 5%
ออกนอกบ้านสำหรับเงินสดรายปี $ 27, 360. 00
ค่าประกันรายปี $ 1, 200. 00
ภาษีรายปี $ 1, 400. 00
ซ่อมประจำปีงบประมาณ $ 600 00
ร้อยละของค่าเช่าห้องพัก 6%
ค่าใช้จ่ายเหล่านี้รวมอยู่ที่เงินสดรายปีจาก $ 4842
รายได้ $ 27, 360 หักค่าใช้จ่าย $ 4842 = $ 22, 518 รายได้ค่าเช่าหลังหักค่าใช้จ่าย
$ 300, 000. 00
$ 22, 518 หารด้วยมูลค่าทรัพย์สิน 300 เหรียญ 000 = อัตราผลตอบแทนที่ได้รับจาก 7 5%
อัตราผลตอบแทนการเช่าเงินสด:
ร้อยละของปีที่ยังไม่ได้เบิกใช้ 5%
ออกนอกบ้านเป็นเงินสดรายปี $ 27, 360. 00
ค่าใช้จ่ายในการจัดหาอสังหาริมทรัพย์ 300 เหรียญ , 000. 00
หักเงินดาวน์ - เงินสด $ 60, 000. 00
จำนวนเงินกู้ยืม 240,000 เหรียญออสเตรเลีย 00
การชำระเงินรายเดือน / ดอกเบี้ย $ 1, 556. 64
ค่าประกันรายปี $ 1 , 200. 00
ภาษีประจำปี $ 1, 400. 00
ซ่อมประจำปีงบประมาณ 600 เหรียญ 00
เปอร์เซ็นต์ค่าเช่าพื้นที่ 6%
ค่าใช้จ่ายเหล่านี้รวมเป็นเงินสดรายปี 23 เหรียญ / 521. 28
รายได้ $ 27, 360 หักค่าใช้จ่าย $ 23, 521 = $ 3839 คืนเงินสด < 38,39 เหรียญสหรัฐหารด้วยเงินลงทุน 60,000 เหรียญสหรัฐ = อัตราผลตอบแทนจากการเช่าเงินสดที่ 6. 4%
เหตุผลที่ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ดีกว่าหุ้นและพันธบัตร
ฉันไม่ได้แนะนำว่าคุณหรือลูกค้าที่คุณ กำลังทำงานร่วมกับการเอาเงินทั้งหมดออกจากสินทรัพย์อื่น ๆ และไถมันลงในอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตามการกระจายความเสี่ยงเป็นเรื่องที่สมาร์ทเสมอและคุณไม่สามารถทำได้ดีกว่าสถานที่ให้เช่า
ความเสี่ยงและรางวัล
เมื่อมีความเสี่ยงน้อยจะยืนยันว่าในระยะสั้นตลาดหุ้นอาจมีความเสี่ยงสูง เมื่อเวลาผ่านไป blips มักจะถูกต้องและได้รับกลับในการติดตาม แต่ถ้าคุณไม่สามารถรอที่คุณจะเสียเงินได้อย่างง่ายดาย ข่าวร้ายหรือรายงานผลประกอบการที่ไม่ดีอาจทำให้สต็อกลดลงได้สักระยะหนึ่ง
บ้านเช่าที่ได้รับการแต่งตั้งอย่างถูกต้องจะให้กระแสเงินสดเป็นรายเดือนบวกและเป็นฉนวนที่ค่อนข้างจากข่าวเศรษฐกิจที่ไม่ดี ผู้เช่ายังคงต้องการที่อยู่อาศัยแม้ว่าตลาดหุ้นเพิ่งจะดำน้ำในระยะยาวคุณควรจะสร้างส่วนได้เสียด้วยการแข็งค่าและจ่ายเงินจำนอง ส่วนของทุนนี้สามารถใช้สำหรับการลงทุนอื่น ๆ ได้
ผลตอบแทนจากการลงทุน
พันธบัตรมีความเสี่ยงน้อยกว่า แต่การแลกหุ้นมีผลตอบแทนต่ำ ดอกเบี้ยพันธบัตรสำหรับพันธบัตรรัฐบาลและเทศบาลที่ปลอดภัยกว่าหุ้นกู้ของ บริษัท แต่ก็ไม่ค่อยดีนัก ขณะที่ผมเขียนนี้ค่าเฉลี่ยของ Moody's Aaa Corporate Bond Yield อยู่ที่เพียง 3. 69% เท่านั้น เป็นการยากที่จะตื่นเต้นกับเรื่องนี้โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณเกษียณและมีรายได้คงที่
กระแสเงินสดรายเดือนของบ้านเช่าที่ดีสามารถให้ผลตอบแทนได้ถึงสองเท่าโดยเฉพาะอย่างยิ่งกับข้อดีด้านภาษีที่คุณไม่ได้รับจากสินทรัพย์ชนิดอื่น ๆ
นอกจากนี้คุณยังสามารถใช้ประโยชน์จากการจำนอง แทนที่จะซื้อพันธบัตรมูลค่า 150,000 เหรียญเพื่อซื้อเงินสดในบ้านคุณอาจใช้เวลาประมาณ 30,000 เหรียญสหรัฐสำหรับการชำระเงินดาวน์และเข้าพักที่หลากหลายโดยให้ผลตอบแทนจากการลงทุนของคุณดีขึ้น
เรียนรู้การคำนวณเพื่อประเมินบ้านเช่าและทำเพราะความขยันเนื่องจากเป็นถนนที่จะเกษียณอายุที่ดีกว่า ลองดูกลยุทธ์การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ในระยะสั้นเช่นกัน