ข้อดีและข้อเสียของ "Rent to Own"

ให้เช่าเอง deals ดูและรู้สึกเหมือนบ้านขายมาตรฐานและพวกเขาเป็นทางเลือกที่สินเชื่อบ้านแบบดั้งเดิม ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายสามารถได้รับประโยชน์จากการเตรียมการเหล่านี้ แต่จำเป็นอย่างยิ่งที่ทุกคนรู้ว่ามีความเสี่ยงอย่างไรก่อนที่จะเริ่มต้น

หน้านี้เกี่ยวข้องกับการเช่าเพื่อทำธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับบ้าน แต่มีโปรแกรมประเภทอื่น ๆ อยู่ที่นั่น

มีอะไรให้เช่า?

การเช่าให้กับตัวเองเป็นวิธีหนึ่งในการซื้อหรือขายบางสิ่งบางอย่างในช่วงเวลาหนึ่งทำให้ผู้ซื้อมี "ตัวเลือก" ในการซื้อในบางช่วงเวลาในอนาคต

เมื่อซื้อและขายแบบเดิมผู้ซื้อและผู้ขายจะทำการซื้อให้เสร็จสิ้นทันทีหลังจากเห็นชอบกับข้อตกลง (เมื่อปิดบัญชี) แต่ค่าเช่าที่เป็นเจ้าของจะแตกต่างกัน

ภายใต้ข้อตกลงในสัญญาเช่าผู้ซื้อและผู้ขายตกลงที่จะขาย ในบางโอกาสในอนาคต ท้ายที่สุดผู้เช่า / ผู้ซื้อตัดสินใจว่าการทำธุรกรรมจะเกิดขึ้นจริงหรือไม่ ในระหว่างนี้ผู้ซื้อชำระเงินให้กับผู้ขายและการชำระเงินส่วนหนึ่ง (โดยปกติ) จะลดเงินที่จำเป็นในการซื้อบ้านในภายหลัง

ทำไมต้องซื้อด้วยตัวคุณเอง?

การเช่าโครงการของตนเองสามารถดึงดูดผู้ซื้อโดยเฉพาะผู้ที่คาดว่าจะอยู่ในสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่งภายในไม่กี่ปี

ซื้อด้วยเครดิตไม่ดี: ผู้ซื้อที่ไม่สามารถมีสิทธิ์ได้รับสินเชื่อบ้านสามารถเริ่มซื้อบ้านพร้อมเช่าเพื่อทำสัญญาเองได้ เมื่อเวลาผ่านไปพวกเขาสามารถทำงานในการสร้างคะแนนเครดิตใหม่และอาจได้รับเงินกู้เมื่อถึงเวลาที่ต้องซื้อบ้านแล้ว

ล็อคในราคาซื้อ: ในตลาดที่มีราคาบ้านที่เพิ่มขึ้นผู้ซื้อสามารถรับข้อตกลงในการซื้อในราคาปัจจุบัน (แต่การซื้อจะเกิดขึ้นหลายปีในอนาคต) ผู้ซื้อมีทางเลือกในการกลับออกหากราคาบ้านตกแม้ว่าจะมีความเหมาะสมหรือไม่ก็ตามทางการเงินจะขึ้นอยู่กับจำนวนเงินที่จ่ายตามสัญญา

ทดลองขับ: ผู้ซื้อสามารถอาศัยอยู่ในบ้านได้ก่อนตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ เป็นผลให้พวกเขาสามารถเรียนรู้เกี่ยวกับปัญหาเกี่ยวกับบ้านเพื่อนบ้านฝันร้ายและปัญหาอื่น ๆ ก่อนที่จะสายเกินไป

ย้ายน้อย: ผู้ซื้อที่มุ่งมั่นในบ้านและย่าน (แต่ไม่สามารถซื้อ) สามารถเข้าไปในบ้านที่พวกเขาจะซื้อได้ ซึ่งจะช่วยลดต้นทุนและความไม่สะดวกในการเคลื่อนย้ายหลังจากไม่กี่ปี

สร้างส่วนของผู้ถือหุ้น: ในทางเทคนิคผู้เช่าไม่ได้สร้างส่วนได้เสียในลักษณะเดียวกับที่เจ้าของบ้านทำ อย่างไรก็ตามการชำระเงินสามารถสะสมและให้เงินจำนวนมากที่จะนำไปซื้อบ้าน ผู้ซื้อยังสามารถประหยัดเงินในบัญชีออมทรัพย์และใช้เงินเหล่านั้นแทน (หลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดในการเช่าให้กับตัวเองและให้ความสามารถในการซื้อบ้าน ใด ๆ )

ทำไมต้องขายพร้อมให้เช่า?

ผู้ขายยังสามารถได้รับประโยชน์จากการเช่าเพื่อเตรียมตัวเอง

ผู้ซื้อเพิ่มเติม: หากคุณมีปัญหาในการดึงดูดผู้ซื้อคุณสามารถเสนอขายให้กับผู้เช่าที่หวังจะซื้อในอนาคต ทุกคนไม่ได้เครดิตที่ดีและสามารถมีสิทธิ์ได้รับเงินกู้ แต่ทุกคนต้องการที่จะใช้ชีวิต

สร้างรายได้: หากคุณไม่จำเป็นต้องขาย ถูกต้อง และใช้เงินสำหรับการชำระเงินดาวน์อื่นคุณสามารถได้รับรายได้ค่าเช่าขณะเคลื่อนที่ต่อการขายทรัพย์สิน

ราคาที่สูงขึ้น: คุณสามารถขอราคาขายที่สูงขึ้นเมื่อคุณให้เช่าเป็นของตัวเอง คุณให้โอกาสที่ผู้คนอาจยินดีจ่าย ผู้เช่ายังมี "ตัวเลือก" ที่จะซื้อบ้าน - ซึ่งพวกเขาไม่เคยใช้ - และความยืดหยุ่นมักจะเพิ่มค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม

ผู้เช่าที่ลงทุน: ผู้ซื้อที่มีศักยภาพมักจะดูแลสถานที่ให้บริการ (และรับกับเพื่อนบ้าน) มากกว่าผู้เช่าที่ไม่มีผิวในเกม ผู้ซื้อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แล้วและมีส่วนได้เสียในการดูแลรักษา

วิธีการทำงาน

ทุกอย่างสามารถเจรจาต่อรองได้: การเช่าเพื่อทำธุรกรรมด้วยตัวเองหรือที่เรียกว่าตัวเลือกการเช่าเริ่มต้นด้วยสัญญา ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายยอมรับข้อตกลงบางข้อและเงื่อนไขทั้งหมดสามารถเปลี่ยนแปลงได้เพื่อให้เหมาะกับความต้องการของทุกคน คุณสามารถขอรับคุณลักษณะบางอย่างได้ก่อนที่จะลงนามข้อตกลงทั้งนี้ขึ้นอยู่กับสิ่งที่สำคัญสำหรับคุณ (ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ซื้อหรือผู้ขาย)

ตัวอย่างเช่นคุณอาจขอชำระเงินล่วงหน้าจำนวนมากขึ้นหรือน้อยกว่าหากเป็นประโยชน์สำหรับคุณ

คำแนะนำมีความสำคัญ: อย่าลืมทบทวนสัญญากับทนายความอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากธุรกรรมเหล่านี้อาจซับซ้อนและมีเงินเป็นจำนวนมาก การเช่าเพื่อเป็นเจ้าของข้อเสนอพิเศษมีความเสี่ยงสำหรับผู้ซื้อ การหลอกลวงหลายใช้ประโยชน์จากคนที่มีเครดิตไม่ดีและมีความหวังสูงในการซื้อบ้าน แม้จะมีผู้ขายที่ซื่อสัตย์ แต่ก็เป็นไปได้ที่จะสูญเสียเงินเป็นจำนวนมากหากสิ่งต่างๆไม่เป็นไปตามที่วางแผนไว้

เลือก ตัวเลือก เพื่อซื้อ: เมื่อเริ่มต้นการเช่าใด ๆ ในการทำธุรกรรมของตนเองผู้ซื้อจะจ่ายเงินให้แก่ผู้ขาย option premium ซึ่งมักเป็นประมาณห้าเปอร์เซ็นต์ของ ราคาซื้อสูงสุด (แม้ว่าจะสามารถสูงหรือต่ำกว่าได้) การชำระเงินนี้ทำให้ผู้ซื้อมีสิทธิ์หรือ "ตัวเลือก" - แต่ไม่ใช่ข้อผูกมัด - ในการซื้อบ้านในบางจุดในอนาคต

ไม่มีการคืนเงิน: การชำระเบี้ยประกันภัยครั้งแรกไม่สามารถคืนเงินได้ แต่สามารถนำไปใช้กับราคาซื้อได้ (ถ้าผู้ซื้อซื้อบ้านแล้วจะไม่ต้องเบิกใช้เงินสดมากเท่าเดิม) การเลือกชำระเงินที่มีขนาดใหญ่ขึ้นมีความเสี่ยงสำหรับผู้ซื้อ: หากดีลไม่ผ่านเหตุผลใด ๆ ไม่มีทางที่จะได้รับเงินคืนนั้น ผู้ขายมักจะได้รับการชำระเงินเบี้ยประกันภัยหลังจากชำระค่าเช่าด้วยตนเอง

ราคาซื้อ: ผู้ซื้อและผู้ขายกำหนดราคาซื้อบ้านไว้ในสัญญา ในบางกรณีในอนาคต (โดยปกติจะใช้เวลาประมาณหนึ่งถึงห้าปีขึ้นอยู่กับการเจรจา) ผู้ซื้อสามารถซื้อบ้านได้ในราคานั้นโดยไม่คำนึงถึงว่าบ้านมีมูลค่าเท่าไรเมื่อตั้งราคาราคาที่สูงกว่าราคาปัจจุบันไม่ใช่เรื่องแปลก (มิฉะนั้นผู้ขายก็ขายได้ดีขึ้นในวันนี้) ถ้าบ้านได้เพิ่มขึ้นในมูลค่าที่เร็วกว่าที่คาดไว้สิ่งที่ทำงานออกมาในความโปรดปรานของผู้ซื้อ ถ้าบ้านสูญเสียคุณค่าผู้เช่าอาจจะไม่ซื้อบ้าน (เพราะบางส่วนอาจไม่สมเหตุสมผลและบางส่วนเนื่องจากผู้เช่าอาจไม่สามารถรับเงินกู้ขนาดใหญ่ที่มีอัตราส่วนเงินกู้ต่อเงิน) ผู้ซื้อมักจะใช้สำหรับการจำนองเมื่อถึงเวลาที่จะซื้อบ้าน

การชำระเงินรายเดือน: ผู้ซื้อ / ผู้เช่ายังชำระเงินรายเดือนให้กับผู้ขาย การชำระเงินเหล่านี้เป็นค่าเช่า (เนื่องจากผู้ขายยังคงเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์) แต่ผู้เช่ามักจ่ายเงินเพิ่มเล็กน้อยในแต่ละเดือน จำนวนเงินที่เพิ่มขึ้นจะได้รับเครดิตไปยังราคาซื้อขั้นสุดท้ายดังนั้นจึงช่วยลดปริมาณเงินที่ผู้ซื้อจะต้องเกิดขึ้นเมื่อซื้อบ้าน อีกครั้งหนึ่งค่าเช่าพิเศษ "premium" ไม่สามารถคืนเงินได้ - จะชดเชยผู้ขายเพื่อรอรอบเพื่อดูว่าผู้ซื้อจะทำอะไร (ผู้ขายไม่สามารถขายทรัพย์สินให้กับบุคคลอื่นได้จนกว่าข้อตกลงกับผู้เช่าจะสิ้นสุดลง)

การบำรุงรักษา: ทุกคนมีส่วนเกี่ยวข้องกับการได้รับประโยชน์จากบ้านที่ได้รับการดูแลเป็นอย่างดี แต่ควรจะจ่ายเงินเท่าไร? ข้อตกลงของคุณควรระบุว่าใครรับผิดชอบในการบำรุงรักษาเป็นประจำและการซ่อมแซมที่กว้างขวาง ข้อตกลงบางข้อกล่าวว่าอะไรที่ต่ำกว่า 500 ดอลลาร์เป็นความรับผิดชอบของผู้ซื้อ แต่กฎหมายในท้องถิ่นอาจทำให้เรื่องยุ่งยากขึ้น (เจ้าของอาจจำเป็นต้องให้สิ่งอำนวยความสะดวกบางอย่างแม้ว่าข้อตกลงของคุณจะระบุไว้เป็นอย่างอื่น)

เช่าให้เป็นของตัวเองผิดพลาด

ไม่มีอะไรที่สมบูรณ์แบบและรวมถึงค่าเช่าโปรแกรมด้วยตัวเอง ธุรกรรมเหล่านี้มีความซับซ้อนและทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจะได้รับความประหลาดใจไม่เป็นที่พอใจ ตัวอย่างต่อไปนี้แสดงอยู่ด้านล่าง แต่รายการสิ่งที่อาจเกิดขึ้นไม่ได้อีกต่อไป เฉพาะทนายความอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นเท่านั้นที่สามารถให้ความคิดที่ดีเกี่ยวกับสถานการณ์ที่คุณต้องการได้ดังนั้นโปรดอย่าลืมไปเที่ยวด้วยก่อนที่จะเซ็นชื่ออะไร

ความเสี่ยงสำหรับผู้ซื้อ

การริบเงิน: ถ้าคุณไม่ซื้อบ้าน - ไม่ว่าด้วยเหตุผลใด - คุณเสียเงินทั้งหมดที่คุณจ่ายไป ผู้ขายที่ถูกล่อลวงได้ง่ายอาจทำให้ยากหรือไม่สวยสำหรับคุณที่จะซื้อ

ความคืบหน้าช้า: คุณอาจวางแผนที่จะปรับปรุงเครดิตของคุณหรือเพิ่มรายได้ของคุณเพื่อที่คุณจะมีสิทธิ์ได้รับเงินกู้เมื่อตัวเลือกนี้สิ้นสุดลง แต่สิ่งต่างๆอาจไม่ได้ผลตามที่วางแผนไว้

การควบคุมน้อยลง: คุณยังไม่ได้เป็นเจ้าของพร็อพเพอร์ตี้ดังนั้นคุณจึงไม่สามารถควบคุมได้ทั้งหมด เจ้าของบ้านของคุณสามารถหยุดการชำระเงินจำนองและสูญเสียทรัพย์สินได้โดยการยึดสังหาริมทรัพย์หรือคุณอาจไม่ได้เป็นผู้รับผิดชอบในการตัดสินใจเกี่ยวกับรายการบำรุงรักษาที่สำคัญ ในทำนองเดียวกันเจ้าของบ้านของคุณอาจสูญเสียการตัดสินหรือเลิกจ่ายภาษีทรัพย์สินและจบลงด้วยสิทธิในทรัพย์สิน ข้อตกลงควรระบุสถานการณ์ทั้งหมดนี้ (เจ้าของไม่ได้รับอนุญาตให้ขายในขณะที่คุณมีตัวเลือกในทรัพย์สิน) แต่การต่อสู้ทางกฎหมายมักเป็นความเจ็บปวดที่สำคัญ

ราคาลดลง: ราคาบ้านอาจ ตก และคุณอาจไม่สามารถเจรจาราคาซื้อที่ต่ำกว่าได้จากนั้นคุณจะเหลือตัวเลือกในการริบเงินทั้งหมดของตัวเลือกหรือซื้อบ้าน หากผู้ให้กู้ของคุณไม่อนุมัติเงินกู้ขนาดใหญ่คุณจะต้องนำเงินเพิ่มเพื่อปิดรับการชำระเงินดาวน์

การชำระเงินล่าช้าเกิดขึ้น: ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับข้อตกลงของคุณหากคุณไม่จ่ายค่าเช่าตรงเวลาคุณอาจสูญเสียสิทธิ์ในการซื้อ (พร้อมกับการชำระเงินเพิ่มเติมทั้งหมดของคุณ) ในบางกรณีคุณสามารถเลือกตัวเลือกได้ แต่การชำระเงินพิเศษสำหรับเดือนจะไม่ถูกนับและจะไม่เพิ่มจำนวนเงินที่คุณสะสมสำหรับการซื้อในท้ายที่สุด

ปัญหาเกี่ยวกับบ้าน: อาจมีปัญหาเกี่ยวกับพร็อพเพอร์ตี้ที่คุณไม่รู้เกี่ยวกับจนกว่าคุณจะพยายามซื้อ (เช่นปัญหาเรื่องชื่อ) รักษาค่าเช่าที่จะซื้อของตัวเองเช่นการซื้อจริง "- ได้รับการตรวจสอบและค้นหาชื่อก่อนที่จะดำน้ำใน

หลอกลวง: เช่าให้แกมของตัวเองเป็นวิธีที่น่าสนใจที่จะใช้เงินก้อนโตจากผู้ที่ไม่ได้ ในตำแหน่งที่ปลอดภัยทางการเงิน

ความเสี่ยงสำหรับผู้ขาย

ไม่มีความแน่นอน: ผู้เช่าอาจไม่ซื้อดังนั้นคุณต้องเริ่มต้นใหม่อีกครั้งและหาผู้ซื้อรายอื่นหรือผู้เช่า (แต่อย่างน้อยคุณจะต้องเก็บเงินไว้)

เงินชะลอ: คุณไม่ได้รับเงินก้อนโตซึ่งคุณอาจต้องซื้อบ้านหลังต่อไป

การขาดความชื่นชม: คุณมักจะปิดราคาขายเมื่อคุณเซ็นสัญญาเช่าเพื่อเป็นเจ้าของข้อตกลง แต่ราคาบ้านอาจเพิ่มขึ้นเร็วกว่าที่คุณคาดไว้ คุณอาจจะเช่าสถานที่ดังกล่าวได้ดีขึ้นและได้รับสัญญาการขายในอนาคต (หรืออาจจะไม่ใช่)

ราคาบ้านที่ลดลง: ราคาบ้านอาจร่วงลงและหากผู้เช่าไม่ได้ซื้อคุณก็น่าจะขายทรัพย์สินได้ดีกว่า

การค้นพบข้อบกพร่อง: ผู้ซื้ออาจค้นพบข้อบกพร่องที่คุณไม่เคยรู้จักเกี่ยวกับการใช้บ้านแตกต่างไปจากนี้และอาจตัดสินใจที่จะไม่ซื้อ บางทีท่อประปาสามารถจัดการกับคู่ แต่ไม่ใช่ครอบครัวห้าคนและไม่มีใครรู้เรื่องนี้ได้ คุณไม่ได้พยายามที่จะหลอกลวงใคร - เป็นข้อบกพร่องที่ไม่เคยเกิดขึ้นภายใต้การจัดที่พักอาศัยก่อนหน้านี้ แต่ตอนนี้เป็นปัญหาแล้วคุณจะต้องเปิดเผยต่อผู้ซื้อในอนาคต (หรือแก้ไข)