กุญแจสำคัญในการเรียนรู้ตาราง E ของ IRS สำหรับเจ้าของบ้าน - "รายได้เสริมและการสูญเสีย" - คือการจัดรายได้และค่าใช้จ่ายของคุณโดยใช้สเปรดชีตหรือโปรแกรมซอฟต์แวร์การเงินส่วนบุคคล เจ้าของบ้านที่เก็บรายละเอียดเกี่ยวกับค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ของตนจะเป็นผู้ที่ได้รับประโยชน์มากที่สุดในช่วงเวลาที่เสียภาษี กฎของกรมสรรพากรเกี่ยวกับรายได้ค่าเช่ามีความใจกว้างมากดังนั้นคุณจะต้องการใช้ประโยชน์จากพวกเขา
ตาราง E เคล็ดลับภาษี
เจ้าของบ้านต้องเก็บบันทึกที่ยอดเยี่ยมเกี่ยวกับรายได้ค่าใช้จ่ายรายได้และค่าใช้จ่ายและวิธีหนึ่งที่ดีที่สุดในการติดตามสิ่งเหล่านี้คือการตั้งสเปรดชีต - บัญชีภาษีอาจมีแม่แบบที่คุณสามารถใช้
ต่อไปนี้คือสิ่งที่คุณต้องการติดตาม:
ค่าเสื่อมราคาสะสมและค่าเสื่อมราคาประจำปีในทรัพย์สินของคุณ- รายได้ค่าเช่า
- เงินประกันที่คุณได้รับ
- ราคาซื้อบ้าน, คอนโดหรืออาคารอพาร์ตเมนต์ที่คุณให้เช่า < ค่าใช้จ่ายในการโฆษณา
- การทำความสะอาดบำรุงรักษาและค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม
การประกันภัยเจ้าของบ้านและ HOA ค่าธรรมเนียม
- ภาษีอสังหาริมทรัพย์และดอกเบี้ยจำนอง
- เงินมัดจำค่ามัดจำแก่ผู้เช่า
- และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่นค่าสาธารณูปโภคจัดสวนและเก็บขยะ
-
- หากคุณติดตามค่าใช้จ่ายเหล่านี้โดยใช้ซอฟต์แวร์การเงินส่วนบุคคลหรือคอมพิวเตอร์สเปรดชีตรายงานรายเดือนและสิ้นปีของคุณจะอยู่ที่ปลายนิ้วของคุณและคุณสามารถพิมพ์ออกได้อย่างง่ายดาย
- ข้อ จำกัด การสูญเสียการใช้งานแบบพาสซีฟ
- กฎ IRS ใจกว้างของที่นี่ # 1: ถ้าคุณสมบัติเช่าของคุณมีผลขาดทุนสุทธิสำหรับปีการสูญเสียดังกล่าวสามารถหักกลบกับผลขาดทุนและผลกำไรทั้งหมดของคุณได้
การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์มักจะถือว่าเป็นกิจกรรมแบบพาสซีฟแม้คุณจะทุ่มเทเวลาให้กับการเลือกผู้เช่าที่เหมาะสมการซ่อมหน่วยเช่าและการตรวจสอบสถานที่สำหรับการบำรุงรักษาเป็นประจำ
ขาดทุนจากกิจกรรมแบบพาสซีฟจะถูก จำกัด ให้หักล้างกำไรแบบพาสซีฟ
หากคุณมีส่วนร่วมอย่างแข็งขันในกิจกรรมเช่าแล้วอาจมีการหักค่าเช่าที่อาจเกิดขึ้นจากการให้เช่าของคุณทั้งหมดรวมมูลค่าสูงสุด 25,000 เหรียญต่อปี บุคคลที่สมรสที่แยกจากกันมีวงเงินค่าเช่าสูงสุดถึง 12,500 เหรียญหากบุคคลนั้นอาศัยอยู่กับคู่สมรสของตนตลอดเวลาในปีภาษีจำนวนเงินที่ได้รับอนุญาตให้เช่าสำหรับผู้ที่มีส่วนร่วมในทรัพย์สินเช่าแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับรายได้ขั้นต้นที่ปรับแล้วของคุณ (MAGI):
สำหรับ MAGI ที่ 100,000 เหรียญหรือน้อยกว่า (50,000 เหรียญสหรัฐฯหรือน้อยกว่าถ้าแต่งงานแยกต่างหาก) การสูญเสียสามารถหักออกได้เต็มจำนวนสูงสุดไม่เกินวงเงิน 25,000 เหรียญ ($ 12,500)
สำหรับ MAGI ระหว่าง $ 100, 000 และ $ 150,000 (ระหว่าง $ 50, 000 และ $ 75,000 ถ้าแต่งงานแยกต่างหาก) การสูญเสียค่าเช่าสามารถหักออกได้ถึง 50% ของความแตกต่างระหว่าง $ 150,000 ($ 75, 000 ถ้าแต่งงานแยกต่างหาก) และ MAGI
สำหรับ MAGI มากกว่า $ 150,000 ($ 75,000 ถ้าแต่งงานแยกต่างหาก) ไม่มีขาดทุนจากการเช่าใด ๆ ที่สามารถหักกับรายได้อื่น ๆ
คุณสามารถดำเนินการขาดทุนไปข้างหน้า
- นี่ทำให้เราได้รับกฎ IRS ใจกว้าง # 2: การสูญเสียค่าเช่าที่ถูก จำกัด ด้วยข้อ จำกัด การสูญเสียกิจกรรมที่เป็น passive สามารถนำไปสู่ปีภาษีต่อ ๆ ไปเมื่อสามารถชดเชยผลกำไรจากการเช่า
- ข้อ จำกัด ของการสูญเสียกิจกรรมที่เป็นพาสซีฟจะถูกนำไปใช้ในแต่ละปี แต่ขาดทุนจากการเช่ายังคงมีการเปลี่ยนแปลงไปเรื่อย ๆ ทุกปีจนกว่าจะมีการใช้ผลกำไรขาดทุนหรือหักล้างรายได้อื่น ๆ
- แบบฟอร์ม 8582 ใช้เพื่อคำนวณข้อ จำกัด การสูญเสียกิจกรรมที่เป็นผลพลอยได้และติดตามผลขาดทุนจากการเช่าที่สะสมในแต่ละปีสำหรับแต่ละทรัพย์สิน
การวางแผนภาษีสำหรับเจ้าของบ้าน
เจ้าของบ้านมักมีรายได้น้อยเมื่อรายได้ค่าเช่าเพียงพอที่จะจ่ายค่าจดจำนองรวมทั้งภาษีทรัพย์สินประกันและซ่อม แต่เจ้าของบ้านได้หักค่าใช้จ่ายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าซึ่งอาจทำให้ผลกำไรทางเศรษฐกิจเล็ก ๆ กลายเป็นขาดทุนทางภาษีได้เล็กน้อย - ค่าใช้จ่ายสูงกว่ารายได้หลังจากหักค่าเสื่อมราคาแล้ว
บ่อยครั้ง แต่เจ้าของบ้านต้องเผชิญกับค่าใช้จ่ายที่สำคัญเช่นการเปลี่ยนหลังคาหรือรื้ออพาร์ตเมนต์หลังจากที่ผู้เช่าระยะยาวพ้นจากตำแหน่ง
ในสถานการณ์เช่นนี้อาจเป็นไปได้ว่าเจ้าของบ้านมียอดขาดทุนมากกว่า 25,000 เหรียญ แต่กฎการสูญเสียการดำเนินงานแบบพาสซีฟ จำกัด การสูญเสียให้เหลือเพียง 25,000 เหรียญส่วนที่เหลือจะถูกโอนไปยังปีหน้าเมื่อเจ้าของบ้านหวังว่า มีกำไรมากขึ้นและจะสามารถดูดซับความสูญเสียทางภาษีส่วนเกินได้
การขายทรัพย์สินให้เช่า
การสูญเสียค่าเช่าสำหรับพร็อพเพอร์ตี้ใด ๆ ได้รับอนุญาตให้ใช้ได้อย่างสมบูรณ์ในปีที่มีการขายทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อที่ไม่เกี่ยวข้อง
การขายบ้านอาคารอพาร์ทเม้นท์หรืออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอื่น ๆ ไม่เหมือนกับการขายที่อยู่อาศัยหลักของคุณ เช่นเดียวกับเมื่อคุณคำนวณกำไรจากเงินทุนสูตรในการคำนวณกำไรหรือขาดทุนของทรัพย์สินเช่าเกี่ยวข้องกับการหักต้นทุนของคุณจากราคาขายของคุณ
พื้นฐานต้นทุนการให้บริการเช่า
สูตรคำนวณค่าใช้จ่ายของคุณสำหรับทรัพย์สินเช่ามีดังต่อไปนี้
ราคาซื้อ
ค่าใช้จ่ายในการซื้อเพิ่ม (ค่ากรรมสิทธิ์และ escrow, นายหน้าตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ฯลฯ )
การปรับปรุงเพิ่มเติม (เปลี่ยนหลังคาเตาใหม่ ฯลฯ )
บวกค่าใช้จ่ายในการขาย (ค่ากรรมสิทธิ์และ escrow, นายหน้าตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ฯลฯ)
- บวกค่าเสื่อมราคาสะสม (ตามที่ระบุไว้ในแบบฟอร์มภาษี)
- เท่ากับต้นทุนของคุณ
- การคำนวณกำไรหรือขาดทุนของคุณคือ:
- ราคาขาย
- ลดต้นทุนของคุณ
- เท่ากับของคุณ กำไรหรือขาดทุน
ถ้าตัวเลขที่เป็นผลลัพธ์เป็นบวกคุณมีกำไรเมื่อคุณขายทรัพย์สินเช่าของคุณ หากตัวเลขที่เป็นผลลัพธ์เป็นลบคุณจะเสียเงิน กำไรจากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์อาจถูกหักภาษีบางส่วนเป็นค่าเสื่อมราคาที่เกิดขึ้นในอัตราภาษีสูงสุด 25 เปอร์เซ็นต์และส่วนหนึ่งเป็นกำไรจากเงินทุน การขายทรัพย์สินเช่าจะได้รับการรายงานในแบบฟอร์ม 4797 และการคำนวณการเพิ่มทุนจะได้รับการรายงานในตาราง D.
- อสังหาริมทรัพย์และหนี้สิน จำกัด
- เจ้าของบ้านหลายรายพิจารณาจัดตั้ง บริษัท บริษัท รับผิด จำกัด หรือพาร์ทเนอร์เพื่อเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เช่าของพวกเขา บริษัท อาจจะเสียเปรียบเพราะ บริษัท ไม่ได้มีอัตราภาษีที่ต้องการจากการเพิ่มทุนระยะยาว บริษัท ที่มีความรับผิด จำกัด จะสามารถรับผลประโยชน์ระยะยาวผ่านทางสมาชิกได้ดังนั้นกำไรจะยังคงมีสิทธิ์ได้รับอัตราร้อยละ 15 ที่ต้องการในระยะยาว เจ้าของบ้านควรปรึกษาเรื่องนี้และแง่มุมทางกฎหมายอื่น ๆ ในการจัดตั้ง บริษัท เพื่อเช่าอสังหาริมทรัพย์โดยมีทนายความเพื่อทำความเข้าใจเกี่ยวกับผลกระทบทางกฎหมายและทางการเงินของกลยุทธ์ดังกล่าว