เมื่อคุณกำลังมองหาการซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามีสี่ข้อควรพิจารณาซึ่งจะช่วยให้คุณตัดสินใจได้ดีที่สุด ปัจจัยต่อไปนี้สามารถช่วยในการประเมินการลงทุนได้ดังนี้
- ที่ตั้ง
- การเงิน
- ซ่อม
- ตลาดปัจจุบัน
ประเมินสถานที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์
สถานที่ตั้งเป็นสิ่งที่สำคัญที่สุดในการพิจารณา เมื่อประเมินทรัพย์สินการลงทุนที่มีศักยภาพ สามารถช่วยให้คุณคาดเดาเกี่ยวกับสถานที่ให้บริการของศักยภาพในการชื่นชมในช่วงหลายปี
ตัวอย่างเช่น guru Robert Kiyosaki ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์กล่าวถึงประโยชน์ของการซื้อทรัพย์สินรายได้ที่อยู่ใกล้กับวิทยาลัยชุมชน เหตุผลก็คือมีเสมออุปทานกว้างขวางของผู้เช่าพ่อแม่ของนักเรียนมักจะจ่ายค่าเช่าและคุณมักจะสามารถเรียกเก็บค่าเช่าที่สูงขึ้นเนื่องจากความปรารถนาของพื้นที่และความต้องการเพิ่มขึ้นสำหรับอพาร์ทเมน
ย่านใกล้เคียงเช่นอะไร?
- เป็นเมืองหรือชานเมือง?
- ใกล้กับร้านค้าปลีกฮับขนส่งโรงพยาบาลและโรงเรียนหรือไม่?
- ผู้เช่าประเภทไหนที่ต้องการอาศัยอยู่ที่นั่น? (ครอบครัวผู้สูงอายุคนโสดชนชั้นกลาง ฯลฯ )
- มีผู้เช่าจำนวนมากในพื้นที่หรือไม่?
- อยู่ใกล้กับที่อยู่ปัจจุบันของคุณหรือไม่?
- หากอยู่ไกลคุณจะต้องคำนึงถึงต้นทุนการเดินทางในแง่ของต้นทุนทางการเงินจากค่าใช้จ่ายในการเดินทางและโอกาสจากการสูญเสียผลผลิต - พื้นที่ใกล้เคียงมีเสถียรภาพขยายหรือลดลงหรือไม่?
- มีที่ว่างเปล่าหรือมีการก่อสร้างใหม่ ๆ หรือเปล่า?
- คุณเห็นโอกาสในการเติบโตในอนาคตหรือไม่?
ตัวอย่างเช่นมีการสร้างทางรถไฟสายใหม่ที่เชื่อมต่อกับเมืองใหญ่หรือ บริษัท ใหม่จะย้ายไปอยู่ในพื้นที่และสร้างงานใหม่ สิ่งเหล่านี้สามารถเพิ่มความน่าสนใจของสถานที่ได้อย่างมาก
ประเมินการเงินของอสังหาริมทรัพย์
รู้งบประมาณของคุณ
- คุณสามารถใส่เงินลงทุนนี้ได้มากแค่ไหน?
- คุณสามารถเสียเงินได้มากแค่ไหน?
- หากต้องการเงินเพิ่มเติมคุณจะได้รับเงินจากที่ไหน?
- การชำระเงินจำนองรายเดือนและอัตราดอกเบี้ยของคุณจะเป็นอย่างไร?
ดูมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์
- ขอดูรายรับและค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริงสำหรับพร็อพเพอร์ตี้ หากไม่มีข้อมูลใด ๆ ให้ตรวจสอบว่าคุณสามารถคาดการณ์ต้นทุนการดำเนินงานได้อย่างสมเหตุสมผล
- คำนวณรายได้สุทธิจากการดำเนินงาน (NOI) ของทรัพย์สิน
- อัตราตำแหน่งว่างสำหรับพื้นที่ของคุณคือเท่าไร?
- ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับสำหรับทรัพย์สินคืออะไร?
- ค่าประกันจะเป็นเท่าไร?
- ภาษีมีมากแค่ไหน?
ค่าบำรุงรักษาสถานที่จะมีค่าใช้จ่ายเท่าไร? - คุณได้กำหนดอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ (Cap Rate) ของตลาดแล้วหรือยัง? หากคุณไม่ทราบถึง Cap Rate ของตลาดคุณควรปรึกษากับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่น
เมื่อคุณกำหนดอัตราการคลิกจ่ายแล้วคุณสามารถแบ่ง NOI ตามอัตราการจ่ายเงินและรับค่าปัจจุบันของพร็อพเพอร์ตี้ได้ - คุณได้ทำการวิเคราะห์เปรียบเทียบตลาด (CMA) แล้วหรือยัง?
บ้านที่เทียบเคียงในพื้นที่ที่ขายได้หรือไม่? ไม่ว่าคุณจะซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าหรือกำลังมองหาการพลิกแพลงบ้านคุณจะต้องการให้แน่ใจว่าคุณไม่ได้จ่ายเงินเกินสำหรับสถานที่ให้บริการ
ประเมินความจำเป็นในการซ่อมแซมอะไร
คุณพอใจกับการซ่อมอะไร?
- คุณต้องการสถานที่ให้บริการที่ต้องการเพียงแค่เสื้อโค้ทและพรมปูพื้นใหม่หรือไม่คุณพอใจกับการทำงานในระดับปานกลางหรือรู้สึกสบายใจกับการทำกายภาพบำบัดทางเดินอาหาร (ประปาระบบไฟฟ้าพื้นผนัง ฯลฯ ) < คุณสามารถทำซ่อมได้หรือไม่?
ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมจะแตกต่างกันไปมากขึ้นอยู่กับว่าคุณสามารถทำเองได้หรือถ้าคุณต้องการจ้างคนอื่นมาทำ
- งบประมาณในการก่อสร้างสำหรับวัสดุและฝีมือจะแตกต่างกันออกไปขึ้นอยู่กับว่าคุณกำลังปรับปรุงบ้านล้านดอลลาร์หรือทรัพย์สินที่ให้เช่าห้าหมื่นดอลลาร์
- อีกกฎทั่วไปของหัวแม่มือคือการซ่อมแซมมักจะเสียค่าใช้จ่ายมากกว่าที่คุณวางแผนไว้ หากคุณจ้างผู้รับเหมางานที่ทำงานสองสัปดาห์มักจะเปลี่ยนเป็นสี่สัปดาห์ แม้ว่าคุณจะกำลังทำการซ่อมแซมด้วยตัวคุณเองค่าใช้จ่ายจะหายไปได้
- ตัวอย่างเช่น
: คุณวางแผนจะวางกำแพงแห้งใหม่ไว้ในห้องประมาณ 800 เหรียญ เมื่อคุณเปิดผนังคุณจะพบการรบกวนของปลวกและความต้องการไม่เพียง แต่จะกำจัด แต่ยังกำแพงใหม่ผนัง ค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดเช่นนี้จะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว คุณจะไม่เพียง แต่ถูกกระทบกระเทือนด้วยงบประมาณในการก่อสร้างที่สูงขึ้นเท่านั้น แต่คุณจะต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการจัดหาเงินเรียกว่า "ค่าใช้จ่ายอ่อน ๆ " ในการจ่ายค่าจดจำนองภาษีทรัพย์สินและการประกันภัยในที่ว่างขณะที่การซ่อมแซมเพิ่มเติมเหล่านี้จะเสร็จสมบูรณ์ ประเมินการลงทุนเทียบกับตลาดปัจจุบัน
การพยายามพลิก McMansion ในช่วงภาวะถดถอยจะไม่ง่ายที่สุด ในภาวะถดถอยการซื้อทรัพย์สินที่รอการขายให้เช่าผู้เช่าอาจเป็นทางออกที่ดีกว่าสำหรับความสำเร็จ คุณจำเป็นต้องมองหาสิ่งที่เป็นแนวโน้มในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้และปรับแผนของคุณตาม ถ้าคุณซื้อ McMansion และมีเงินถือครองไว้เป็นเวลาเจ็ดปีจนกว่าคุณจะสามารถขายได้เพื่อหาผลกำไรจากนั้นใช่แล้วอาจเป็นการลงทุนที่ดี
อีกสิ่งหนึ่งที่ต้องคำนึงถึงเมื่อซื้อทรัพย์สินคือมูลค่าการขายคืน สินทรัพย์ที่ต้องการมากคือกลุ่มที่สามารถซื้อและขายได้ง่ายโดยไม่คำนึงถึงตลาด พวกเขาอยู่เสมอในความต้องการ คิดว่าพวกเขาเป็นสิ่งจำเป็นเช่นขนมปังและน้ำ
คนไม่จำเป็นต้องมีบ้านที่มีสระว่ายน้ำและห้องฉายภาพยนตร์โทรทัศน์ คนต้องการบ้านที่มีห้องน้ำที่สะอาดและหลังคาที่แข็งแรง คุณต้องการให้พร็อพเพอร์ตี้ดึงดูดผู้คนจำนวนมากที่สุดเพื่อให้คุณมีจำนวนผู้เช่าและผู้ซื้อที่คาดหวังมากที่สุด
ABC ของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์