เมื่อคุณขายบ้านหรือเจ้าของรายหนึ่งออกไปอาจทำให้การโอนเงินจำนองไปเป็นเจ้าของใหม่ได้ แทนที่จะใช้เงินกู้ใหม่จ่ายค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีและเริ่มต้นด้วยการเสียค่าใช้จ่ายที่สูงขึ้นเจ้าของจะใช้เวลามากกว่าการชำระเงินปัจจุบัน
สามารถโอนจำนองได้ แต่ไม่ใช่เรื่องง่ายเสมอไป เราจะอธิบายรายละเอียดด้านล่าง แต่สรุปโดยย่อของตัวเลือกของคุณ ได้แก่ :
- โอนเงินจำนองที่สันนิษฐานได้โดยขอให้ผู้ให้กู้ของคุณทำการเปลี่ยนแปลง
- รีไฟแนนซ์เงินกู้ในชื่อเจ้าของใหม่เท่านั้น
- โอนเงินเมื่อสถานการณ์ไม่ก่อให้เกิดข้อ จำกัด "เนื่องจากการขาย" ของเงินกู้
สมมุติสินเชื่อ
หากเงินกู้เป็น "สมมติว่า" คุณโชคดี: นั่นหมายความว่าคุณ สามารถ โอนเงินจำนองให้กับบุคคลอื่นได้ ไม่มีภาษาในสัญญากู้ยืมเงินที่ป้องกันคุณจากการโอนเงิน อย่างไรก็ตามการจำนองที่สันนิษฐานได้อาจทำได้ยาก
ในกรณีส่วนใหญ่ผู้ยืม "ใหม่" จำเป็นต้องมีสิทธิ์ได้รับเงินกู้ ผู้ให้กู้จะพิจารณาคะแนนเครดิตของผู้กู้และอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้เพื่อประเมินความสามารถในการชำระคืนเงินกู้ของผู้กู้ กระบวนการนี้โดยทั่วไปเหมือนกับผู้ยืมต้องการยื่นขอสินเชื่อใหม่ (แต่แน่นอนว่าผู้ยืมสามารถยืมเงินส่วนเดิมได้) ผู้ให้กู้ได้รับการอนุมัติ คำขอกู้เงิน เดิม ตามเครดิตและรายได้ของผู้ยื่นคำขอเดิมและพวกเขาไม่ต้องการให้ใครยกเว้นเบ็ดจนกว่าจะมีผู้กู้ทดแทน มีแนวโน้มที่จะชำระคืนเท่านั้น
หากต้องการโอนเงินให้กู้ยืมที่สันนิษฐานให้สมบูรณ์ขอเปลี่ยนจากผู้ให้กู้ คุณจะต้องกรอกใบสมัครตรวจสอบรายได้และสินทรัพย์และจ่ายค่าธรรมเนียมเล็กน้อยในระหว่างดำเนินการ
การโอนกรรมสิทธิ์: การเปลี่ยนชื่อออกจากเงินกู้จะมีผลต่อเงินกู้เท่านั้น คุณอาจต้องเปลี่ยน ผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ โดยการโอนกรรมสิทธิ์โดยใช้โฉนดออกหรือดำเนินขั้นตอนอื่น ๆ ที่จำเป็นในสถานการณ์ของคุณ
หายากหรือไม่?
น่าเสียดายที่การจำนองที่สันนิษฐานได้ไม่สามารถใช้ได้อย่างกว้างขวาง ทางออกที่ดีที่สุดของคุณอาจจะเป็นถ้าคุณมีเงินกู้ FHA หรือเงินกู้ VA การจำนองทั่วไปอื่น ๆ มักไม่ค่อยน่าเชื่อถือ แทนผู้ให้กู้ใช้ข้อตกลง เนื่องจากการขาย ซึ่งหมายความว่าเงินกู้จะต้องจ่ายออกเมื่อคุณโอนกรรมสิทธิ์ในบ้าน
การรีไฟแนนซ์
หากเงินกู้ไม่สามารถคาดเดาได้และคุณไม่สามารถหาข้อยกเว้นในเรื่องการขายได้เนื่องจากการรีไฟแนนซ์สินเชื่ออาจเป็นทางเลือกที่ดีที่สุดของคุณ เช่นเดียวกับข้อสมมติฐานผู้กู้รายใหม่จะต้องมีรายได้และเครดิตเพียงพอที่จะมีสิทธิ์ได้รับเงินกู้
เจ้าของบ้าน "ใหม่" จะสมัครสินเชื่อใหม่ทีละรายและใช้เงินกู้เพื่อชำระหนี้เงินกู้ที่มีอยู่คุณอาจจำเป็นต้องประสานงานกับผู้ให้กู้ของคุณเพื่อให้ได้รับการเอาประกันภัยออก (เว้นแต่ผู้ยืมและผู้ให้ยืมรายใหม่จะเห็นด้วยกับพวกเขา) เพื่อให้คุณสามารถใช้บ้านเป็นหลักประกันได้ แต่เป็นวิธีที่ดีและสะอาดในการทำงาน การโอนสิทธิบางอย่างเป็นประจำจากเจ้าของหนึ่งไปยังอีกรายหนึ่ง (ตัวอย่างเช่นหากมีการปรับปรุงการจัดหาเงินทุนของ PACE)
เนื่องจากการขาย
ผู้ให้กู้มักไม่ได้รับประโยชน์จากการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อจะออกมาข้างหน้าโดยการได้รับเงินกู้ "ผู้ใหญ่" มากขึ้นโดยมีการจ่ายดอกเบี้ยตั้งแต่ต้น (และพวกเขาอาจได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า)
ผู้ขายจะได้รับการขายบ้านของพวกเขาได้ง่ายขึ้น - อาจจะในราคาที่สูงขึ้น - เนื่องจากผลประโยชน์เดียวกัน แต่ผู้ให้กู้ต้องสูญเสียดังนั้นพวกเขาจึงไม่กระตือรือร้นที่จะอนุมัติการโอนเงิน
ข้อตกลงเกี่ยวกับการขายเป็นส่วนหนึ่งของสัญญากู้ยืมเงินซึ่งระบุว่าเงินกู้ต้องชำระเมื่อทรัพย์สินขาย (เงินกู้ "เร่ง")
ข้อยกเว้นของกฎ: ในบางกรณีคุณยังคงสามารถโอนเงินกู้ได้แม้จะมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการขาย การโอนเงินระหว่างสมาชิกในครอบครัวมักได้รับอนุญาตและผู้ให้กู้ของคุณสามารถใจกว้างได้ดีกว่าสัญญาเงินกู้ของคุณ (นั่นเป็นทางเลือกที่พวกเขาสามารถออกกำลังกายได้ และไม่จำเป็นต้องทำเช่นนั้น) ได้ความหวังของคุณขึ้น) วิธีเดียวที่จะรู้คือการขอให้ผู้ให้กู้ของคุณและทบทวนข้อตกลงของคุณกับทนายความท้องถิ่น แม้ว่าผู้ให้กู้บอกว่าเป็นไปไม่ได้ แต่ทนายความสามารถช่วยให้คุณทราบได้ว่าธนาคารของคุณให้ข้อมูลที่ถูกต้องหรือไม่
เดอะการ์น - เซนต์ Germain Act ป้องกันไม่ให้ผู้ให้กู้ใช้ตัวเร่งความเร็วในบางกรณี หลายสถานการณ์ที่พบมากที่สุด ได้แก่ :
- เมื่อผู้เช่าร่วมตายและโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้เช่าร่วมที่รอดตาย
- การโอนเงินกู้ไปให้ญาติหลังจากการเสียชีวิตของผู้กู้
- การโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินให้กับคู่สมรส หรือลูกของผู้กู้
- การโอนกรรมสิทธิ์เป็นผลมาจากข้อตกลงในการหย่าร้างและการหย่าร้าง
- โอนเงินเข้ากองทุนทรัสต์ระหว่างบุคคล (หรือความไว้วางใจในชีวิต) ที่ผู้ยืมเป็นผู้รับประโยชน์
ดูรายการข้อยกเว้นทั้งหมด รายการนี้กับทนายความของคุณ
การโอนอย่างไม่เป็นทางการ
หากคุณไม่สามารถขออนุมัติได้คุณอาจถูกล่อลวงให้ตั้งค่าเป็น "ทางการ" ตัวอย่างเช่นคุณสามารถขายบ้านของคุณทิ้งเงินกู้ยืมที่มีอยู่ในสถานที่และมีผู้ซื้อคืนเงินให้คุณสำหรับการชำระเงินจำนอง
นี่เป็นความคิดที่ไม่ดี ข้อตกลงในการจดจำนองของคุณอาจไม่อนุญาตให้ทำเช่นนี้และคุณอาจพบปัญหาทางกฎหมายขึ้นอยู่กับว่าสิ่งต่างๆดำเนินไป ยิ่งไปกว่านั้นคุณยังต้องรับผิดชอบในการกู้เงิน - แม้ว่าคุณจะไม่ได้อาศัยอยู่ในบ้านก็ตาม
สิ่งที่อาจผิดพลาด ความเป็นไปได้บางประการ ได้แก่ :
- หากผู้ซื้อหยุดจ่ายเงินกู้ยืมจะเป็นชื่อของคุณดังนั้นจึงเป็นปัญหาของคุณ (การชำระเงินล่าช้าจะปรากฏในรายงานเครดิตของคุณและผู้ให้กู้จะมาหลังจากคุณ)
- ถ้าบ้านถูกขายในการยึดสังหาริมทรัพย์น้อยกว่าที่เป็นมูลค่าคุณอาจต้องรับผิดชอบต่อการขาดแคลนใด ๆ
มีวิธีที่ดีกว่าในการเสนอทางการเงินแก่ผู้ขายแก่ผู้ซื้อที่มีศักยภาพ
ตัวเลือกของคุณ
ถ้าคุณไม่สามารถโอนเงินจำนองได้คุณยังคงมีตัวเลือกขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของคุณ การหย่าร้างการหย่าร้างและการโอนเงินของครอบครัวอาจทำให้คุณมีสิทธิ์ในการโอนเงินแม้ว่าผู้ให้กู้ของคุณจะบอกเป็นอย่างอื่นก็ตาม
หากคุณกำลังเผชิญหน้ากับ การยึดสังหาริมทรัพย์ โครงการของรัฐบาลบางแห่งจะช่วยให้สามารถจัดการกับการจำนองได้ง่ายขึ้นแม้ว่าคุณจะอยู่ใต้น้ำหรือว่างงานก็ตาม
หากคุณกำลังหย่าร้าง ให้ถามทนายความของคุณเกี่ยวกับวิธีจัดการหนี้สินทั้งหมดของคุณ ทั้งหมด และวิธีการป้องกันตัวเองในกรณีที่คู่สมรสเดิมของคุณไม่ชำระเงิน
ถ้าเจ้าของบ้านเสียชีวิต ทนายความท้องถิ่นสามารถช่วยให้คุณตัดสินใจว่าจะทำอย่างไรต่อไป
หากคุณกำลังโอนสินทรัพย์ไปไว้วางใจ ให้ตรวจสอบกับทนายความด้านการวางแผนอสังหาริมทรัพย์ของคุณอีกครั้งเพื่อให้แน่ใจว่าคุณจะไม่เรียกใช้ประโยคเร่งรัด
การรีไฟแนนซ์ อาจเป็นทางเลือกสุดท้ายเมื่อไม่มีแนวทางอื่นใดที่พร้อมใช้งาน