ต้องมีการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยเมื่อการชำระเงินดาวน์ของคุณน้อยกว่า 20% ของมูลค่าบ้านของคุณ การประกันนี้จะช่วยปกป้องผู้ให้กู้ของคุณในกรณีที่คุณไม่สามารถจ่ายเงินจำนองได้ ในขณะที่โชคร้ายที่ต้องจ่ายประกันจำนอง, upside คือคุณสามารถซื้อบ้านได้โดยไม่ต้อง plunking ลง 20% (ซึ่งอาจใช้เวลาอีกไม่กี่ปี 'คุ้มค่าของการประหยัด) ความคิดที่ดีที่จะซื้อด้วยการลดลงต่ำกว่า 20% เป็นเรื่องที่ถกเถียงกันและเป็นหัวข้อสำหรับบทความอื่น
โดยทั่วไปคุณ (ผู้ยืม) ต้องจ่ายเบี้ยประกันภัยรายเดือนสำหรับการประกันสินเชื่อเอกชน (PMI) เป็นค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในแต่ละเดือนและอาจใช้เวลาน้อยกัดออกจากงบประมาณของคุณ อย่างไรก็ตามผู้ให้กู้บางรายเสนอผู้ให้ยืมประกันเงินประกัน (LPMI) ซึ่งช่วยให้คุณสามารถหลีกเลี่ยงการชำระเงินรายเดือนพิเศษได้
น่าเสียดายที่ LPMI ไม่ใช่ชื่อที่ดีมากเพราะผู้ให้กู้ไม่ได้จ่ายค่าประกันจริงๆ - คุณทำได้ โปรดจำไว้เสมอ (โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับธุรกรรมทางการเงิน) ว่าไม่มีใครจะจ่ายค่าใช้จ่ายใด ๆ ให้คุณจนกว่าจะได้รับผลตอบแทน
LPMI Works ทำงานอย่างไร
ในการใช้ LPMI คุณเพียงแค่เปลี่ยน โครงสร้าง ของการชำระเบี้ยประกันภัยเพื่อที่คุณจะไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายแยกต่างหากทุกเดือน แทนคุณอาจจ่ายเงินก้อนโตขึ้นหรือคุณทำการชำระเงินจำนองขนาดใหญ่ทุกเดือน วิธีการรวมเป็นก้อนน้อยกว่าการปรับอัตราดอกเบี้ยของคุณ
หากคุณจ่ายเงินก้อนโตผู้ให้กู้จะกำหนดจำนวนเงินที่คิดว่าจะครอบคลุมค่าใช้จ่ายของพวกเขา (เพราะพวกเขากำลังจะซื้อประกันจำนองด้วยเงินนั้น) โดยระบุรายละเอียดการซื้อบ้านของคุณ
ถ้าในทางกลับกันคุณจ่ายเงินเมื่อเวลาผ่านไปคุณจะจ่ายในรูปแบบของอัตราการจดจำนองที่สูงขึ้นเล็กน้อย เนื่องจากอัตราการจดจำนองที่สูงขึ้นหมายถึงการชำระเงินรายเดือนที่สูงขึ้น (ดูวิธีคำนวณเงินให้กู้ยืม) คุณจะต้องจ่ายเงินเพิ่มอีกเล็กน้อยในแต่ละเดือนหากคุณใช้ LPMI แต่อาจน้อยกว่าที่คุณจ่ายถ้าคุณมี PMI ต่างหาก
สิ่งที่ต้องพิจารณา
LPMI ไม่ใช่สำหรับทุกคน ในความเป็นจริงไม่ใช่ทุกคนจะ มีคุณสมบัติ สำหรับเงินกู้ที่มี LPMI โดยทั่วไปคุณจะต้องมีเครดิตที่ดีสำหรับ LPMI เป็นตัวเลือกและน่าสนใจเฉพาะในบางกรณีเท่านั้น
ผู้ที่มีรายได้สูง: สำหรับผู้ที่ สามารถ ใช้ LPMI ได้น่าสนใจมากที่สุดสำหรับผู้ยืมที่มีรายได้สูง พวกเขาอาจได้รับการหักภาษีมากขึ้นเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น (สมมติว่าพวกเขาหักค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยจำนองบ้าน) คนที่มีรายได้ต่ำกว่าในทางกลับกันอาจสามารถหักล้าง PMI แบบสแตนด์อะโลนดังนั้น LPMI จึงไม่นำมาซึ่งผลประโยชน์ทางภาษีเพิ่มเติม แน่นอนคุณควรพูดคุยกับผู้จัดเตรียมภาษีเกี่ยวกับการหักเงินที่อาจเกิดขึ้นและแม้กระทั่งวิธีที่ดีที่สุดในการจัดโครงสร้างเงินกู้จำนองของคุณ กฎเหล่านี้มีการเปลี่ยนแปลงไปเมื่อเร็ว ๆ นี้ดังนั้นโปรดตรวจสอบกับผู้เชี่ยวชาญก่อนที่คุณจะทำอะไร
เงินกู้ระยะสั้น: LPMI น่าสนใจมากที่สุดกับเงินกู้ระยะสั้น (ไม่ใช่สำหรับผู้กู้ที่ได้รับเงินกู้ 30 รายและชำระเงินเป็นเวลาหลายปี) ทำไม? อีกครั้งสินเชื่อส่วนใหญ่ LPMI เกี่ยวข้องกับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่เพิ่มขึ้นในทางตรงกันข้ามกับก้อนบวกขึ้นด้านหน้าซึ่งสามารถหลอกหลอนคุณสำหรับปี อัตราการจำนองที่จะไม่เปลี่ยนแปลงดังนั้นคุณจะต้องจ่ายออกจำนองอย่างสมบูรณ์เพื่อกำจัด LPMI "พรีเมี่ยม. "คุณสามารถทำเช่นนี้ได้ทั้งโดยการจ่ายเงินกู้ออกจากเงินฝากออมทรัพย์ของคุณเอง (พูดง่ายกว่าทำ) หรือโดยการรีไฟแนนซ์
ตรงกันข้ามกับ PMI ซึ่งคุณสามารถยกเลิกได้เมื่อคุณสร้างส่วนได้เสียที่เพียงพอในบ้านของคุณแล้วคุณจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า (และไม่มีการชำระเงินด้วย PMI เพิ่มเติม) ในช่วงที่เหลือของชีวิตเงินกู้ของคุณ
LTV สูง: ถ้าอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า (LTV) ใกล้เคียงกับ 80% LPMI น่าจะไม่ใช่ตัวเลือกที่ดีที่สุดของคุณเว้นแต่คุณจะวางแผนลดเงินกู้เร็ว ๆ นี้ (โดยการรีไฟแนนซ์หรือจ่ายเงินล่วงหน้า) เกือบ 80% คุณเกือบจะทำกับประกันจำนองทั้งหมด ถ้าคุณใช้ PMI แทนและทำการชำระเงินแยกกันในแต่ละเดือนคุณจะสามารถยกเลิกการประกันได้ในเร็ว ๆ นี้และคุณจะไม่ติดขัดกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น โปรดจำไว้ว่าคุณอาจได้รับ LTV สูงกว่า 80% โดยการชำระเงินหรืออาจเกิดขึ้นได้หากมูลค่าบ้านของคุณเพิ่มขึ้นเนื่องจากตลาดที่อยู่อาศัยที่แข็งแกร่ง การยกเลิกสัญญา PMI ของคุณอาจเกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่ายเพียงไม่กี่ร้อยเหรียญ (เพื่อให้ได้รับการประเมิน) ในขณะที่ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์จะมากขึ้น
ทางเลือกในการ LPMI
หากคุณไม่ชอบเสียง LPMI มีทางเลือกเพียงไม่กี่ ขั้นแรกคุณสามารถชำระเงินดาวน์ได้ขนาดใหญ่อย่างน้อย 20% อย่างไรก็ตามหลายคนไม่มีตัวเลือกดังกล่าว อีกทางเลือกหนึ่งคือการจ่ายเงินสำหรับ PMI ของคุณเอง (บางครั้งเรียกว่า borrower borrower insurance หรือ BPMI) คุณได้เห็นตัวอย่างบางส่วนของสถานการณ์ที่ PMI ธรรมดามีอายุดีกว่า LPMI ข้างต้น ในที่สุดคุณสามารถใช้เงินกู้ piggyback (หรือเงินกู้ 80/20) แม้ว่าเงินกู้เหล่านี้จะไม่เป็นปกติที่พวกเขาเคยเป็น piggyback ช่วยให้คุณสามารถหลีกเลี่ยงการประกันจำนองทั้งหมด แต่จำนองที่สองของคุณจะมาพร้อมกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น หากคุณสามารถชำระเงินจำนองที่สองได้อย่างสมเหตุสมผลได้อย่างรวดเร็วในที่สุดคุณจะสนุกกับการมีต่ำ (ไม่เพิ่มขึ้นโดย LPMI) อัตราการจำนองสำหรับปีมา.